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公屋換居屋利弊分析 + 注意事項

租買攻略 | 2022 年 6 月 9 日

有人希望抽中公屋,有人卻想用公屋換居屋,有得揀該怎麼揀?想知如何從公屋租戶變成居屋業主,以及有何利弊因素,務必讀下去。



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公屋輪候冊大排長龍,公屋租戶由租轉買,走向居屋市場,無疑可縮減公屋輪候時間。

住公屋,以前或會被戲稱「屋邨仔」、「屋邨妹」,但近年有人卻視之為「人生勝利組」,皆因樓價高企下,公屋住戶租得平,又可抽新居屋,或經由居屋第二市場 (居二市場) 購買二手居屋,另外還有租置計劃綠置居,選擇多的是。

公屋向來抵租抵住,但居屋又是上車恩物,繼續住公屋,還是升級做居屋業主,以下提供兩種資助房屋的利弊因素。


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租公屋優點:

廉租一世

公屋之所以吸引,在於其廉價租金,而且承租後,只要在入息及資產上,符合富戶政策的規定,並遵守屋邨管理守則,基本上可以平租一世。

至於屋邨租金,按不同地區有差異,但一般而言,以300餘方呎的公屋單位計,就算住在最貴地段的市區公屋,每月租金不多於3,000元,相對於同區租住同等面積的私樓,月租至少平 3 – 4倍。

免管理費及差餉

私樓的管理費,動輒每呎要4至5元,單幢樓甚至要7至8元,以普通一個大型屋苑400呎單位計算,管理費大約每月 2,000元,差不多是一個新界公屋單位的整月租金。至於差餉,則以應課差餉租值決定,按季繳交,詳情可查閱差餉物業估價署的 估價冊及地租登冊

公屋租金將差餉、 管理及維修開支計算在內,毋須額外支出。但即使居屋是資助房屋,亦須付管理費及差餉,近年居屋屋苑的管理費如下:

地區居屋屋苑每月管理費
東涌裕泰苑638 – 1,324元
沙田旭禾苑637 – 1,056元
馬鞍山錦暉苑800 – 1,265 元
葵涌尚文苑1,163 – 1,876元
長沙灣凱德苑627 – 1,175元
將軍澳雍明苑518 – 1,054元
資料來源:香港經濟日報

另外,針對公屋單位結構上的問題,如漏水、石屎剝落等,房署一般會為租戶免費維修。



租公屋缺點:

定期審視資格

在富戶政策下,公屋住戶的入息及資產受到限制,現時為不得超出入息限額 5 倍,總資產淨值不得超出入息限額之 100 倍,租戶須要每 2 年進行一次申報,詳情可瀏覽 公屋富戶入息限額2021 文章。

不得擁有物業

想買樓收租但同時租住公屋,這是不可能的,即使買入的是另一類資助房屋,或某個物業的部分業權,一旦持有物業,房署將會收回公屋單位。



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買居屋優點:

平價上車

本港樓價近年只升不跌,加薪追不上樓價,若預算有限,但想自置居所,除了一籃子的舊樓或納米樓,幾乎沒太大選擇餘地。

相反,居屋以實用見稱,價格又可折減,折扣率一般有三成或以上,即使抽不中新居屋,市場上也有大量二手居屋,當中不乏高質素屋苑。

補價不補價,皆可出售

只要遵從禁售期規定,居屋可於公開市場或居屋第二市場出售。在公開市場賣,需要補地價,但面向的買家更多,價錢可定高一點,變相把補地價轉嫁給下一手買家。

在居屋第二市場賣,亦可自行訂價售予綠表人士及合資格的白表買家,毋須補地價。可見,居屋出售渠道多,私樓價格不下,更令居屋有價有市。



買居屋缺點:

供樓支出遠高於交租

上文提過,租一個約300方呎的市區公屋,月租約3,000元,假如由租公屋,轉買一個200餘方呎的市區二手居屋,例如奧運海富苑,新近成交價約380萬,假設做足九成按揭,供30年,月供要14,000元,是公屋租金4倍多,還未計日後的管理費。因此,若有意公屋換居屋,要有心理準備,每月支出會倍增。

交租穩定,供樓有風險

疫情打撃經濟,增加了供樓的風險,只要物業有承造按揭,免不了受到利率升跌波動,遇上市況不佳,更有可能成為負資產。至於公屋租金相對穩定,並與收入指數掛鉤,不致於出現經濟差卻要加租的情況。反之,遇上經濟不景氣或財政盈餘,政府甚至會有相應的租金減免措施。


公屋與居屋均有其優勢,但不代表買私樓就是輸家,若買中優質單位,物業回報可翻幾倍,即上千居物色各區樓盤


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常見問題

公屋租戶如何購買居屋?

實際操作方法是以綠表資格,在居屋第二市場物色未補價的居屋盤,可選擇房委會或房協發展的居屋。但事前要申請一份綠表資格的「購買資格證明書」。

另一方面,公屋租戶亦可透過綠表資格抽新居屋。關於居屋按揭安排,可參考2021居屋按揭懶人包一文。

公屋租房購買居屋後,原先公屋單位會如何處理?

一經簽署樓契/轉讓契,公屋租戶需要於其後指定時間內交回公屋單位,以騰出單位給輪候冊申請者。


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