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鑑古知今：2020年該何去何從？
海外物業 | 2022 年 4 月 11 日
客戶特約內容：本文由勝道集團 The Central 撰寫
美國已進入熊市，自年初以來，主要金融指數下跌了20％以上。投資者對最近的市場信息普遍存有不確定性或認為全球正處於不明朗局面，包括新型冠狀病毒COVID-19在全球每天的傳播數據，全球旅行禁令以及對各國央行的經濟舉措。
與此同時，The Wall Street Journal提供的新聞報導和早期數據表明，中國房地產交易量雖然幾乎停滯，但對房地產價格的影響尚不明顯。債券持有人對市場前景反而絲毫沒有動搖。
這一事件說明了一種特別強烈的「等待觀望」模式，類似於SARS爆發期間發生的情況，買家迴避及避免了與其他人不必要的互動，而一直等到疫情結束後才進行交易。
另一方面，隨著世界經濟與中國的融合程度大大提高，疫情爆發也無一例外地破壞了全球供應鏈，並對其他行業產生了連鎖反應。短期內，COVID-19將對各國經濟活動造成壓力，並對經濟前景構成風險。以應對疫情所引發的流動性恐慌等混亂局面，各國關注的美國聯邦儲備委員會在三月多次公佈刺激經濟舉措。
而最近一次更在3月23日宣布：
不限量按需買入美債和機構住房抵押貸款支持證券（MBS），每天將購買750億美元的國債和500億美元的機構住房抵押貸款支持證券；
每日和定期回購利率報價利率更將重設為0%。
同時，3月以來多個大國央行繼美國聯儲行動後也紛紛掀起降息潮，包括英國央行、澳大利亞央行、沙特央行、阿聯酋央行、巴林央行、中國香港金管局、中國澳門金管局、加拿大央行、阿根廷央行、冰島央行、塞爾維亞央行、挪威央行。東南亞新興經濟市場也不例外，包括緬甸央行，決定把存款利率和貸款利息率年息均下調0.5%。
在此降息潮 環境下，加上各國貨幣供應量及增長率超過其GDP增長率及通貨膨脹率總和，長期持有現金等價物及定期存款作為投資產品將使其資產價值貶值。
以美國為參考，其貨幣供應M2從2010年約85,000億美元水平上升至2020年2月的155,357億美元，上升接近一倍多，同時年同比增長達7.4%。美國預測2020年GDP增長會放緩至2.0%，而2020年2月CPI年同比達2.3%，證明其經濟環境正處於通貨膨脹期間當中。
這說明「等待觀望」模式未必是最理想的投資方向。在此環境下適當地分配投資產品以確保資產價值，經過SARS一疫，房地產可能被投資者視為最佳的現金「避風港」。
案例一
新加坡上個月的新房銷售年同比猛增近114％以上，此私人住宅項目開發商錄得八年來第二高的2月銷售業績，共售出975套私人住宅- 比上月售出的620套房屋增長57.3％。
至於公私合營房屋類別，上個月的銷售量，比一月份的640個銷售量增長了105.3％，並大幅度超過了去年2月售出的457單位，增長了187.5％。
高力國際新加坡研究主管表示：就目前而言，持續低利率正在幫助支撐住房需求。美國聯儲已將利率下調至接近零，並重啟量化寬鬆政策計劃為刺激市場的部分原因。
Orange Tee＆Tie 的研究和諮詢主管認為，銷售強勁歸因於最近股市大跌之後更多的投資者分散了他們的投資組合。
由於房地產被視為避險資產，金融市場動盪不斷，可能繼續將投資者推向房地產。
案例二
香港的購房者儘管持續的冠狀病毒爆發繼續壓低商業和零售氣氛下，但在折扣和低利率預期的吸引下，本月搶購了一個新房項目。首批單位只有208個，但註冊買家超過3800名，超額認購 18倍。
會德豐地產表示，開售第一天截至晚上9點，共售出208套公寓中的187套，佔將軍澳Ocean Marini項目首批的90％，銷售額為15.9億港幣（2.04億美元）。同一天內，開發商也分別在區其他兩個項目內售出了11套和13套公寓。
會德豐地產董事總經理黃瑞基說：「下一批公寓將會以更高的價格出售。」
在售樓處內只透露姓氏的黃先生，戴著口罩說：「房地產市場突然升溫了嗎？有什麼利好消息嗎？」
2月份爆發時，儘管COVID-19持續壓低商業和零售氣氛下，交易量達到三個月高點。
2003年，SARS從3月到7月的平均價格均往下調整，但在10月之前恢復到SARS之前的水平。現在的房價已經是SARS時的五倍以上。
總結
一般而言，經濟衰退是由於人們購買的商品和服務減少而導致。隨著全球各地暫時性的業務關閉，對衰退的擔憂日益浮出水面，並且投資者正在為他們的血汗錢尋找最安全的地方。
由於房地產被視為避險資產，金融市場動盪不斷，可能繼續將投資者推向房地產。因此必須選擇具有表現出韌性的地產項目。
在亞洲地區，東南亞前沿市場表現一支獨秀，外資相較關切的投資城市，包括印尼雅加達、馬來西亞吉隆坡、菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等，以及越南胡志明市、緬甸仰光也是目前外資投資的重點城市。
賓夕法尼亞州立大學傳染病動態中心的主任麥格勞說：「在特定條件下，病毒可經由液滴擴散，我們知道的是，它們在空氣乾燥或寒冷時能更好地保持漂浮。當空氣潮濕而溫暖時，液滴會更快地掉落到地面上，從而使傳輸更加困難。」
東南亞坐擁得天獨厚的濕熱氣候，其中東盟經濟增長速度最快的國家 – 緬甸，政府部門對環球局勢的迅速應變，帶領緬甸截至3月23日為止依然只錄得零星個案。
其中最發達城市 – 仰光，現時人口持續增加，房屋需求殷切，且單位入場門檻低，已建成住宅平均每年租金回報率由6厘起，冠絕整個亞太區。穩健的實體資產和較高的入住率證明，已經進入潛在經濟放緩的有利位置。
仰光綜合發展項目The Central 的開發商勝道集團(Marga Group) 表示，近月市道較差，不少行業傾向收縮業務，但優質房地產項目卻依然受本地及外地投資者支持，集團本年度會伺機擴充，積極增聘人手，在仰光籌劃新項目以滿足需求。
市場普遍預期美聯儲將再次大幅下調利率，或許一直回落至0％，房地產投資產生的租金收入將對吸引到避險天堂的國際投資者更加誘人。
在過去最嚴重的金融危機中，具遠見的實力投資者繼續在不利的經濟條件下尋找投資機會。上文提及的多個案例引證此事實，再加上謹慎的管理，一缐地段房地產在經濟衰退期間的表現要優於市場。
這很重要，因為它使投資者在低迷的市場中更容易找到租金收益和價值都在增長的優質資產，趁機吸納。
