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2021 丁屋買賣全攻略

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  • 2021 丁屋買賣全攻略
  •  |  2021 年 8 月 13 日

樓價高企令丁屋買賣轉旺,雖然大多數丁屋是現成購買,但常見的丁權、套丁,飛丁,以至丁屋轉讓問題,買家須要先了解清楚,才能認清權益。



立即跳往:何謂丁權? | 誰有資格取得丁權? | 丁屋建在哪裡? | 丁屋尺寸 | 何謂套丁? | 套丁具體操作 | 套丁為何犯法? | 何謂飛丁? | 如何申請建丁屋? | 丁屋補地價及計算方法 | 丁屋買賣注意事項 


何謂丁權?

丁權 (Small House Concessionary Right) 指香港新界原居民的男性後人,可獲准一次免補地價在新界建屋的權利。這個傳統權益源於1972年實施的「新界小型屋宇政策」(丁屋政策)(New Territories Small House Policy),受《基本法》第40條保護。

但不要混淆丁權與丁屋,因為有丁權,也要有土地才可以建屋,但不是所有原居民都有土地。即使有地,也要向地政總署申請,等候幾年才獲批建屋。

誰有資格取得丁權?

合資格人士為年滿18歲男性,其父系家族源自1898年時為新界認可鄉村的居民。

丁屋建在哪裡?

獲准建屋的新界原居村民須在其所屬鄉村建屋。正常情況下,該土地須位於「認可鄉村範圍」 (Village Environs; 簡稱VE) 及法定規劃圖則內的「鄉村式發展地帶」 (Village Type Development Zone; 簡稱V-zone)。但有時候也有例外,例如飛丁。

政府早年已制定「鄉村式發展」用途,把土地劃作供原居村民興建小型屋宇之用,但「鄉村式發展」地帶界線不一定與「 認可鄉村範圍」完全相同。

丁屋尺寸

1. 不得超過3層高

2.高度不超過8.23米(約27呎)

3.有蓋面積不超逾65.03平方米(約700平方呎)

4.露台深度不多於1米

丁屋屬於新界豁免管制屋宇,建屋有特定的規格,須基於《建築物條例(新界適用)條例》內所指明的高度和有蓋面積等標準建設。


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何謂套丁? 

套丁(Selling Rights To Build Small Houses) 是原居村民將自己的建屋權賣予他人 (如發展商及相關人士),亦即違法出售丁權。

套丁具體操作

1. 發展商及相關人士把私人農地分拆成多個地段,名義上出售予擁有丁權的原居民 ;

2. 原居民毋須付出金錢買地,反之更可獲得約數十萬報酬,發展商相關人士藉此收購丁權 ;

3. 雙方簽定秘密協議,原居民授權發展商處理丁屋買賣 ;

4. 原居民向政府申請建丁屋,因行使丁權可以極優惠條件建屋,發展商因此省掉巨大費用及程;

5. 待丁屋落成後,發展商出售圖利。

套丁為何犯法?

丁權擁有人在申請建丁屋前要作出法定聲明,聲明在申請期間並沒與他人達成出售丁權協議或具有該意圖。因此,出售丁權違反申請聲明。

最新一宗套丁個案涉及2021年3月元朗一個丁屋發展項目,有指發展商涉嫌透過中間人,以數萬至數十萬元不等,合謀以貪污詐騙手段向原村居民套丁。

何謂飛丁?

因不是所有新界鄉村劃定完整村界,加上認可鄉村範圍有限,原居民不一定能在自己鄉村找到土地建屋,於是要向地政處申請在其他鄉村式發展地帶建屋,稱為「飛丁」。


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如何申請建丁屋?

在小型屋宇政策下,視乎原居民是否擁有農地,建丁屋有三種批地方式:(1) 私地建屋牌、(2) 換地建屋、(3)撥地建屋牌:

免費建屋牌照 Free Building License (或稱私地建屋牌)

若本身有私人農地,可向政府申請容許在其私人土地上起丁屋

換地方式批契

若本身有私人農地,亦可申請容許與政府換地起丁屋

私人協約批契 Private Treaty Grant (或稱撥地建屋牌 )

若沒有私人農地,可經私人協約申請容許以優惠價批出政府地起丁屋

申請人需填寫「興建新界小型屋宇綜合申請表格」,交由地政署分區辦事處理。待丁屋建成後再向地政總署申請滿意紙後便可入伙。

丁屋補地價及計算

丁屋轉讓是否須要補地價,視乎批地方式及在滿意紙發出後多少年出售:

若以建屋牌照方式批

若在滿意紙發出五年內轉讓,須要補地價;若在滿意紙發出五年後轉讓,毋須補地價。

補地價計算方法:[申請『轉讓同意書』時市值價]  減去  [建屋時優惠價]

若以私人協約方式批出

任何時候轉讓均須補地價。

補地價計算方法:[申請『轉讓同意書』時市值價]  減去  [建屋前土地價]

註 1: 舊屋地及舊批地的村屋毋須補地價。

註 2: 補地價是以整幢三層屋宇計算,不設分層補價。

丁屋買賣注意事項

  1. 轉讓限制

官批內有註明轉讓限制,必須先領取滿意紙後,再向地政處申請補地價,方可正式進行買賣。

未補地價前的買賣轉讓不能在土地註冊處登記,買家權益得不到保障。

  1. 路權

丁屋周邊道路有可能涉及使用權,道路由私人或官方擁有並不罕見。如屬官地,有可能被限制使用;如屬私人道路,則有可能需要付過路費。 

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  1. 按揭

由於丁屋成交量偏少,位置遠,當購買現成村屋,銀行批核按揭時通常作較嚴謹的實地考察,銀行估價不足經常發生。

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  1. 僭建

若丁屋有僭建、危險建築物,視乎其嚴重程度,或需要待清拆後才可進行交易。當單位因僭建被釘契,下一手買家將「繼承」有關清拆工程責任,而銀行亦有可能因釘契而拒絕提供村屋按揭

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