除了租金、首期之外，租屋和買樓有甚麼洗費？除首期之外，代理佣金是另一大開支。新盤推出時，時有聽聞代理提供「回佣」。回佣是甚麼、買樓佣金又應如何計算？千居逐一為你解答。 立即跳往：租買開支一覽｜買賣樓佣金｜甚麼是回佣？｜新盤回佣｜簽回佣紙 近期更新 租買開支一覽 租屋 買樓 1. 按金（約為 2 個月租金） 2. 上期（1 個月租金） 3. 查冊費 4. 租約印花稅（釐印費） 5. 代理佣金（業主租戶各付月租的 50%） 6. 水電煤按金 1. 首期 2. 律師費 3. 查冊費 4. 印花稅 5. 代理佣金（買賣雙方各付樓價的 1%） 6. 管理費按金 7. 水電煤按金 8. 按揭保費 買樓／賣樓要付多少佣金？ 住宅物業買賣，通常買賣雙方須各付成交價之 1% 予地產代理，合共 2%。不過這只是常規，不是定律。如果賣方是大業主，有用開信得過的地產代理，或會多付佣金，以作獎勵。同樣地，如果單位條件好，售價高又容易賣，業主或較有把握議價，少付佣金。 抽新盤，代理佣金多數由發展商負責，買家則無須付代理佣金。 在於買家亦如是，大額買家於佣金的議幅較大。地產代理可因應物業質素和與客戶的關係，收取不同比率的佣金。 甚麼是回佣？ 抽新盤，買家除了不用付代理佣金，更有機會獲回贈部分佣金。發展商通常提供不少於 2% 的佣金予代理公司，而代理或將部分佣金回贈至新盤買家，以催谷銷情，俗稱「回佣」。 有時，發展商見銷情欠佳，又不想明刀明槍地劈價出售，影響新盤形象，就會調高提供予代理的佣金，藉此向買家提供更多回贈，其實即是曲線減價。 故此，不少發展商都會實行高佣政策，給予代理更多空間提供回贈，而代理之間競爭激烈，大部分代理都願意回佣給買家。 回佣回幾多？ 回佣不是必然，主要是因為地產行業競爭大，代理為「搵食」，束手無策下才形成這種風氣。因此，回佣金額不定，視乎發展商提供的佣金有幾大額，而代理和買家之間是如何商議。 回佣由樓價的 … Continue reading "養狗必睇！九龍區可養寵物屋苑一覽"

無論是租樓還是放租物業，都容易發生租務糾紛問題。即使有租約的協定，仍然可能發生許多爭拗，有可能是租客拖租欠租，有可能是業主違法協議約定，種種情況都有機會導致租務糾紛。身為租客或者業主，當然希望能夠保持良好的租賃關係，而不是最後互相指控對方。究竟最常見的糾紛情況是什麼？如果遇上這些情況，又應該如何處理呢？千居將會在下文，教你循正確途徑解決問題。 立即跳往：常見糾紛｜專責部門｜常見問題 常見糾紛 租樓時常會發生糾紛，業主和租客之間鬧上法庭的新聞也不是新鮮事，以下千居就列出幾款最常見的糾紛類別，教你如何避免或處理相關事件。 1. 租客拖欠租金 業主最害怕的事就是遇上租霸，交租日子到期仍然遲遲未肯交租，三催四請還是無回應，業主收不到租金自然感到不滿。 處理方法 業主若果想追討欠租，或者直接收回物業，可以循以下幾個途徑追討： 財物扣押令是單方面進行的申請，租客並不知情，且無法作出抗辯，以防租客知道後立即撤走其財物。 例子 有些極端例子，就例如啟德天寰曾有一名業主，被租客拖租兩個月，獲頒土地審裁署的「收樓令」後，入屋才發現租客早已悄悄搬走，並遺留下一片廢墟，所有家具牆身遭到嚴重損毀，最後連租客都聯絡不了，承受巨大損失。 2. 違反物業用途 有時業主未摸熟租客的背景，就將物業出租，最後發現租客可能違反了物業本身用途，因而引發糾紛。例如單位本來是住宅單位，業主在不知情情況下，租給打算在單位經營生意的租戶，業主有可能要為此承擔法律責任。 如果租客違反政府租契，政府有權收回業主對該物業的擁有權，但這種情況較罕見。比較常見的是，租客被鄰居發現經營商業活動，然後被投訴甚至採取法律行動，業主需要為此而負上責任。 更嚴重的情況，例如住戶在單位內從事非法活動，例如經營非法賭場或色情場所，業主更可能要面對刑事檢控。 處理方法 如果業主發現租戶未經批准，擅自利用單位作協議用途以外的活動，應立即與租戶溝通，並要求租戶停止該行為。如果租戶不聽從，業主可以取得租戶違約的證據，再提出申索。 假如得知租戶進行的活動屬於非法行為，業主應該儘快報警處理。 例子 過往曾經有案例，警方打擊非法外圍賭博集團，警方表示通常這種情況都會拘捕業主，業主需要證明自己不知情，過程亦非常麻煩。所以業主租出單位時，應該先瞭解清楚單位有何用途。 3. 擅自分租 另一種常見租務糾紛，就是租客擅自將單位分租出去。通常租約都會列明，租客不可以將物業分租予第三者。對於業主而言，租客私下將物業分租，收取租金，損害了作為物業擁有人的權益。 處理方法 由於租戶違反租約協定，業主可以對租客採取法律追討，索取賠償。 例子 租客未經業主同意，私下將單位「租上租」，出租予第三者，可能會面對業主的賠償申索。如果租約清楚列明，租約不能擅自分租，租客很大機會違約，並需要負上法律責任。 4. 推卸維修保養責任 另外，關於維修單位的責任爭拗，經常發生在住宅單位的租務上。雖然租約通常已經訂明，維修保養的責任屬於誰，但是到實際上發生時，仍然會有很多爭論位。一般而言，業主應負責一切外部及結構性的維修，因為結構性維修可能牽涉到會否觸犯大廈公契，或者大廈整體的維修責任。而內部及非結構性部分則應由租客處理，例如單位內部油漆剝落。 處理方法 根據雙方簽訂的租約條款，界定了哪一方需要負責承擔維修單位的責任。如果雙方無簽署相關條款，可以將案件交由法庭裁定，判斷責任應落在誰身上。 例子 曾經有新手業主租出單位數個月後，發現單位被嚴重損壞，但由於租約列明業主需要負責維修，律師指出如果租客合理使用單位而損壞，業主仍要負上維修責任。 專責部門 總括而言，如果遇上租務問題，可以按個人情況向以下部門求助。 政府部門 功能 差餉物業估價署 負責執行《業主與租客（綜合）條例》，並提供有關租賃事宜的服務。 土地審裁處 負責處理租務糾紛，例如涉及收回物業的申請。 小額錢債審裁處 如果你的問題只涉及金錢追討，且金額不多於 $75,000，就可以向小額錢債審裁處申請索償。 租賃事務繁複，過程必然發生不少糾紛，要記得保障自己的權益，免受對方壓榨。如果你正在考慮租樓，或者放盤，不妨上千居搜尋更多資訊。 常見問題

你知道樓契也可以分為許多形式嗎？長命契、半契樓、分契樓……每一種都有不同界定單位業權的方式，並沒有一種樓契分權方式是最好、或最差的，每款各有利弊。 假如你是準備分契的業主，或者你是有興趣入手分契樓的買家，那你千萬不能錯過以下文章，千居將為你介紹分契樓的辦理程序，還有需注意的分契風險，教你分辨分契樓和普通劏房。 立即跳往：分契樓定義 ｜ 常見分契物業例子 ｜ 申請程序 ｜分契風險 ｜常見問題 分契樓定義 分契樓指將一個物業分拆成為兩個或以上較小的單位，每個分拆單位都擁有獨立的業權，可以作單獨買賣或按揭申請。 常見分契物業例子 自從2024年《施政報告》宣佈所有物業類型及樓價的按揭上限調至7成按揭，準業主要申請按揭，交付首期就較以往輕鬆。但在按揭規定未放寬前，超過一定價值的物業，按揭成數上限較低，只有5至6成。有部份業主為了借取更高成數貸款，可能會用物業分契的方式。 以住宅和車位分契為例，如果業主購入的單位連車位價值超過$1,000萬，按揭最高只能批出5成，但業主又想推高按揭成數，可以有以下做法： 第一，如果樓契本身沒有註明單位和車位是「合契」形式，業主可以將兩個項目當成獨立交易，分開申請按揭，當兩個項目分部低於$1,000萬，就能夠申請高於5成的按揭（新按保計劃）。 第二，業主可以嘗試要求賣家在交易成交前進行「分契」，拆開兩個項目，然後分部由不同業主購入，例如夫妻各購入一個項目，就可以分開申請按揭。假設住宅單位價值$850萬，車位價值$250萬，丈夫購入單位，妻子購入車位，丈夫的住宅單位可以申請八成的高成數按揭，即是$680萬，而妻子則可以申請四成按揭，即是$100萬，總共借貸$780萬，等於整個項目的七成按揭，比起原本合併一起能申請的五成按揭高出兩成。 因此在過去，不少買家在遇上需要提高按揭成數的情況時，往往會選擇分契的形式買入物業。 申請程序 分契風險 銀行拒絕按揭 不少分契樓屬於舊區住宅，甚至為分契唐樓，當中涉及的業權分割可能較為複雜。因此，銀行日後未必願意接受任何分契樓的按揭申請。買家可能要做好一筆過付款之心理準備，或者投靠其他利率較高昂的財務機構作按揭申請。 難以符合分契規格 一般物業需要面積夠大，才可以在間隔改動後依然符合走火通道要求，另外所有改動均不能影響樓宇結構、排水及通風系統。整體而言，成為合法分契樓的程序非常嚴謹，因此並不是所有物業都能成功分契。 費用高昂 分契的程序需花費不少律師樓費用之餘，也要另外聘請合資格的測量師規劃圖則，再委派合資格的工程公司負責執行圖則，加上工程的費用，整筆支出相當不菲。 分契樓VS劏房 分契樓與劏房確實有其共通之處，尤其兩者都集中在舊區舊樓，並且在間隔改動上，均可能作出分割的變動。但是，除此之外，兩者的意思絕對不能互相取代。 劏房，又成為分間單位，指一個單位在原先經批准的圖則上，再分割成為兩個或以上的獨立房間，當中涉及的改動一般都是不影響單位結構牆的工程。 雖然分契樓同樣包含分割工程，但是涵蓋的層面主要針對分割後，各分拆單位擁有獨立的業權，而非單單是間隔上的改變。 對於有需要分契的業主，建議分契前還是多作資料搜集，以免失敗時得不償失，損耗更多金錢心力，如果對於各類型樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題