自政府於 2023 年 7 月放寬按揭成數，部分投資者有意入市買第二層樓。由於已有物業在手，買家在預算上要有更多準備。然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒辣，令買第二層樓的置業成本，有了新的變化。現在讓千居為你詳列有關注意事項。 立即跳往：按揭成數｜壓測要求｜從價印花稅｜回復首置身份｜常見問題 近期更新 按揭成數 放寬按揭保險樓價上限，是為了協助未持有物業的市民置業，對於打算購買第二層樓的買家，由於其身份並非首置客，即使購入 1,000 萬元以下的單位，亦不符合申請 9 成按揭的要求。 根據按保公司契約規定，如果申請高成數按揭（7成按揭以上），申請人的物業須用作自住，才有機會獲批核。現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。若購入的是連租約物業，最多借7成按揭。 由2024年8月8日起，按保計劃推出新安排，在個別符合條件的情況下，業主可以將物業出租，有關條件包括家庭將有新生嬰兒、業主失業，又或因其他原因而有出租物業的需要，惟前提是業主本身要在有關業內自住滿12個月。 壓測要求（已暫停） 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 在此之前，申請人向銀行敍造按揭， 要通過兩關壓力測試。金管局曾於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求，對於首置人士，第一關的供款入息比率(DTI) 不多於 50 %，第二關的「按息加 2%」DTI則不多於 60 % ，但即使未能通過第二關壓測，仍有機會獲批按揭，惟申請人需要繳交額外保費。 但若買入第二個單位，壓力測試要求更為嚴格，兩關的要求分別下調一成至 40% 及 50%。值得一提，銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時，亦會考慮其當時的每月供款額，假若其現居物業仍有按揭貸款，亦會計入供款入息比率。 從價印花稅（稅率已調低） 為了壓抑樓市炒賣情況，政府於2010至2024年間推出「住宅物業需求管理措施」，即所謂「辣招稅」。其中一個政策為，買家在持有物業情況下再買另一層樓，須支付高達 7.5 %的從價印花稅；而未持有物業的首置身份人士，則只需按較低的第二標準稅率支付印花稅。 以 $800 萬單位為例，首置買家須付 3% 稅率，相等於 $24 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $60 萬元印花稅，兩者相差逾 $36 萬元。如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。 隨著樓市市況轉淡，政府於2023年調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），減輕首置負擔。及後，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 … Continue reading "養狗必睇！九龍區可養寵物屋苑一覽"

現時新樓及二手樓都以實用面積標示樓面面積，但你知不知道有多少是可使用空間 ?  如何計算? 包含哪些住宅部分 ?實用面積資料可從哪裡找到 ? 跟管理費有何關係 ? 實用率又是否可靠 ? 立即掌握以下七個必備知識。 立即跳往：實用面積由來｜ 新樓實用面積部分｜ 實用面積計算方法 |  新樓實用面積資料  |  二手樓實用面積資料  | 以實用面積計算管理費 | 實用率是否可靠 | 常見問題 實用面積由來 實用面積是指可供單位獨立使用的樓面面積，訂立實用面積是為了以統一量度標準，讓置業人士更清楚實際可用面積。 從2013年1月1日起，地產代理在處理二手住宅買賣或租賃時，須向客戶提供該等物業的實用面積，而且須按實用面積計算呎價。 其後，於同年生效的《一手住宅物業銷售條例》，亦要求發展商只可以實用面積，表達一手住宅的面積和每平方呎／每平方米售價。 所以無論一手或二手住宅，現時都以實用面積來標示。然而，並非所有住宅物業能提供實用面積，例如村屋是以建築面積標示，該建築面積可從測量師報告查證。 新樓實用面積部分 簡單來說，新樓實用面積包括基本住宅部分連露台、工作平台及陽台，但不包括窗台。空調機房、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積不包括在內。然而，部分獨立屋設有車房及私人電梯大堂，是否計入實用面積，則要視乎是否有法律文件，列明只供該物業業主使用。 實用面積計算方法  實用面積是從圍封該物業的圍封牆外部計起，包括圍封牆的厚度面積，但不包括牆面裝修物料。換句話說，並不是所有實用面積空間，都是可用的空間 (即內攏面積或地毯面積)。 另外，若單位牆身與毗鄰單位相連，便會從該牆身中線開始量度。實用面積還包括單位內部的間隔牆及柱。 新樓實用面積資料 根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商在售樓說明書、價單和廣告提供的面積及每平方呎／每平方米售價，均須以實用面積表達。因此，發展商的宣傳資料提供準確的實用面積。而地產代理亦須向客戶提供實用面積。之前說過，圍封牆厚度計入實用面積，仔細閱讀樓書列出的牆身厚度尺寸，可進一步了解內攏面積。 而在參觀新盤示範單位時，亦會列明單位的實用面積 (Saleable Area) ，同時並列露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 所佔單位的面積，還會列出指明項目的面積，例如窗台 (但不計入實用面積) 。 二手樓實用面積資料 1. 首次轉讓的買賣協議 此份文件可透過土地查冊取得，從中找出物業的實用面積，可使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」或由代理代為提供，但一定要是首份轉讓的買賣協議。 2. … Continue reading "養狗必睇！九龍區可養寵物屋苑一覽"

買二手樓最好參考「二手成交記錄冊」，始終二手物業在市場交易過，又曾轉讓過物業業權，加上沒有發展商擔保，所以投資風險不小，需慎重考慮。千居在以下文章，總括了如何查閱各類型房屋的二手成交記錄，提醒你各種關於買二手樓的注意事項。 立即跳往：政府資助房屋｜私人物業｜注意事項｜常見問題 近期更新 政府資助房屋 所有政府資助房屋的二手成交紀錄，均能在房屋委員會網站查閱，網站免費提供自 2002 年起的成交紀錄，而 1997 年至 2001 年的成交紀錄則以PDF檔案記載在網站連結中。 所有居屋屋苑、綠置居屋苑或租置計劃屋邨，都能夠在房委會網站查閱其全部成交紀錄。進入網站後，你需要按照以下步驟搜尋： 搜尋結果會顯示屋苑的成交價、實用面積、層數、每平方呎成交價、補價折扣率、以及買家經地產代理還是自行議價。 私人物業 至於一般私人物業，就有更多不同的途徑可查詢成交紀錄。在土地註冊處網站上，政府公布了每年的樓宇買賣合約統計數字，當中包含了一手物業及二手物業的買賣數目。 而私人物業的二手成交紀錄冊，可查閱各大搵樓網站，包括千居成交資訊，不同地產資訊網都記載了最新的成交紀錄，資料涵蓋物業登記日期、地址、建築面積、成交價、實用面積/呎價、間隔、地契年期等等，大部份重要資訊都有紀錄，可供搜尋用家參考。部份網站甚至會將平均呎價的趨勢列出，讓用家能更清晰看見樓價走勢，有助判斷物業投資價值。 注意事項 查閱二手成交記錄冊的作用，是了解單位過往的成交價，以免以高於平均的價錢買入，或可根據過往紀錄，分析單位的升值空間，以作投資用途。此外，亦是避免買家誤墮陷阱，例如犯下以下錯誤： 成交價影響銀行按揭 須知道銀行決定是否批出按揭，是取決於許多不同的因素，其中一項便是成交價。 在申請按揭前，你應向銀行申請估價，以獲知自己大概能夠承造多少按揭，以便計劃還款能力。如果最後成交價遠低於銀行估價，有機會遭到銀行拒批按揭。 查閱過往成交紀錄時，需注意比較近期的成交價與銀行估價，如果差距太大，買家可能要考慮清楚，是否有機會遭到銀行拒絕承造按揭，權衡當中風險。 保障買家免受騙 買樓不一定經地產代理，準買家可以自行上網搵盤，但是網上資訊參差不齊，而且沒有認可性，最好還是查詢有公信力的網站後，再做決定。 二手成交紀錄冊記載了單位買賣的交易資料，準買家可以根據過往資料分析，業主開出的價格是否合理，或者業主有沒有誇大單位面積之疑。買樓不是兒戲的決定，必須多作資料搜集，避免墮入騙局，後悔莫及。 買樓必須翻查過往二手成交紀錄，還要依靠值得信賴的搵樓途徑，如果你對更多樓盤資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題