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【車位按揭懶人包】最高成數+壓測一眼睇|借足9成靠「合契」?

  • By
  • 千居 Spacious
  • February 3, 2021

香港物業投資門檻高,想買地收租,不一定要買樓,也可考慮投資車位。資金緊拙的買家,可以借錢買車,向銀行申請車位按揭,其後每年攤還。車位按揭如何申請?首置和非首置是否有分別?申請車位按揭是否有特別技巧?即讀【車位按揭懶人包】了解一下。


立即跳往:車位類別車位按揭最高成數扣減成數情況還款年期車位按揭壓力測試獨立車位 VS 合契車位扣減供款與入息比率借「合契」上會


獨立 / 合契 / 分契車位

要搞清楚車位按揭,第一步應先了解買入車位是屬於「獨立車位」、「合契車位」,或是「分契車位」。

「獨立車位」有自己一份轉讓契,能夠獨立買賣。

相反,「合契車位」即住宅連車位合契,不能分割買賣。

業主也可選擇進行「分契」,將本身合併的住宅連車位拆開出售,稱之為「分契車位」。分契後,車位便可如「獨立車位」般進行交易和按揭。

車位類別定義
獨立車位能夠獨立買賣的車位
合契車位住宅連車位合併買賣
分契車位將合契住宅連車位分拆出售,如「獨立車位」般交易

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車位按揭最高成數

「獨立車位」(包括分契車位)屬於非住宅物業,不論車位價格,按揭成數最高均為 5 成,比起住宅最高可造的 8 – 9 成為低。

「合契車位」因連同住宅物業買賣,可當如住宅般,一筆過經按揭保險計劃(按保)承造高成數按揭,上限如下:

住宅連車位價值最高按揭成數首置最高按揭成數
800 萬元或以下90%80%
800 萬元以上至 900 萬元以下80% – 90%
(貸款上限為 720 萬元)
80%
900 萬元或以上至 1,000 萬元80%80%

扣減成數情況

「合契車位」最高按揭成數並非人人借得足,以下情況之申請須扣減成數:

合契車位按揭申請人成數上限扣減
主要收入來源不在香港10%
自僱人士 / 自由工作者10%
以公司名義購入最高 5 成
(不可申請按保)
單位連車位作放租用途最高 5 成
(不可申請按保)

還款年期

車位按揭最長還款年期為 15 年,比私樓 30 年還款期較短。


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車位按揭壓力測試

銀行會先為車位按揭借款人進行「壓力測試」(壓測),以評估其供款能力。

壓測前,銀行會以現行利率,計算借款人的「供款與入息比率」(DTI)。

壓測時,銀行會在現行利率上加 3%,模擬「加壓」的情況,再計算一次借款人壓測後的「供款與入息比率」。

在兩次計算中,兩個 DTI 皆不可超出上限。

獨立車位壓測

購買「獨立車位」的壓力測試前後供款比率上限為:

壓測前供款比率上限40%
壓測後供款比率上限50%

合契車位壓測

購買「合契車位」,壓測情況如同樓宇按揭:

扣減供款與入息比率

以下情況的借款人,銀行在計算供款與入息比率或會下調上限 10%:

  • ▸ 有未供完按揭(包括按揭擔保),每個按揭(Mortgage Count)減 10%
  • ▸ 主要收入來源不在於香港

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買車位先定買樓先?

想搬新屋而又有駕車習慣的你,買樓時,或會留意心儀單位附近是否有車位出售,方便泊車。

如果想同時買入住宅物業和獨立車位,樓宇按揭和車位按揭的申請應該如何安排?

如上文所述,銀行會按每個 Mortgage Count 扣減一成 DTI 上限,換言之,如果選擇先買樓,到買車位時,車位按揭壓測 DTI 上限便要扣減 10%;同樣地,先買車位,到買樓時,樓宇按揭壓測 DTI 上限也要扣 10%。

如果你以為,只要同時申請樓宇和車位按揭,沒有前後之分,就能避過被銀行發現,可以兩個申請都當沒有 Mortgage Count,那你就便錯了。

銀行審批按揭時,會查閱借款人實時更新的信貸報告,過程中絕對會發現借款人同時在申請第二份按揭。

買樓貴過買車位,買樓 DTI 減一成,影響比買車位 DTI 減一成更大。一般而言,如買家希望同時入手車位和住宅,應先買樓,後買車位,壓測會相對較先買車位再買樓來得輕鬆。


分契變合契,借按保上會

合契住宅連車位,可透過「分契」程序,分拆出售。賣方也可選擇逆向操作,將名下的獨立單位和車位「合契」,合併出售。

假設你看中了分契的車位和住宅,剛好兩者均來自同一買家,如果想借盡按揭,最好的情況,當然是以合契的方式買入,一同樓按,最高可承造按揭保險下的 8 – 9 成按揭,比獨立車位的 5 成上限高得多。

買家可嘗試游說業主進行「合契」,並代繳付程序費用(約數千元),以便「上會」。不過,買家要有心理準備,業主可能怕煩和業權問題而拒絕。

另外,曾經分契的住宅和車位,可能經多翻轉手後,已經落入不同業主的名下,未必能用「合契」一招上會。


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