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【租寫字樓】10大注意事項!向發展商VS小業主租商廈分別

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 12, 2020

創業後,業務上了軌道,租用一個大方得體、配套完善的辦公室,不但能令員工更加集中,提升工作效率,更能有個舒適、穩定的空間作見客之用。現時租寫字樓多數要經代理手,故網絡資訊不似普通租屋般普及。租 office,某程度上跟租屋大同小異,但辦公室有分租寫字樓、商務中心,抑或租共享工作空間,總有些問題是租辦公室特有的。千居盤點10大租寫字樓注意事項,無論你正打算創業,還是想為網店公司找一個實體 office,搵盤前也應該先熟讀!

1. 私人寫字樓分為甲、乙、丙三級

香港差餉物業估價署按照商廈配有的硬體設施和服務,為本地私人寫字樓分為甲、乙、丙三個等級,以甲級為最優越。官方對甲級寫字樓定義為具備以下條件:

  1. 建築新型,裝修上乘
  2. 間隔具彈性
  3. 整層樓面面積廣闊
  4. 大堂與通道寬敞,而且裝潢講究
  5. 中央空氣調節系統完善
  6. 載客及載貨升降機設備良好
  7. 管理系統專業
  8. 附停車設施

甲級寫字樓設備和服務完善,租金自然比高人一等。人以群分,物以類聚,同等級的商廈多群集於同一區,甲級商廈多見於以下一帶:

中環 / 上環如長江集團中心、中建大廈、萬宜大廈、冠君大廈、環球大廈、南豐大廈、信德中心

金鐘如中信大廈、太古廣場、海富中心

灣仔 / 銅鑼灣如利園一、二、三、五期、希慎廣場

尖沙咀如新港中心、港威大廈、美麗華廣場、力寶太陽廣場、愛賓商業大廈

旺角如朗豪坊、新世紀廣場、雅蘭中心、始創中心

觀塘如宏基資本大廈、KOHO、Two Harbour Square

如果業務規模有限,未有足夠資金於甲廈租用起整個辦公室,除了退而求其次,選擇乙廈丙廈,亦可於甲廈內的共享工作空間租用不同大小的辦公空間,租金會比較平之餘,亦無須自行添購影印機等文儀用品。


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2. 毛坯VS連裝

商廈的交樓標準大致分兩種,一種是「毛坯」,即單位只是一間清水樓,僅得沒有飾面髹油的天花、牆身,未鋪地板的地台等手結構,以及消防系統等最基本設施;另一種則連帶簡單裝潢,如地毯、間牆、冷氣,甚至假天花、燈盤及架高地台等等。

大部分寫字樓都會以清水房交樓,即使商度本身提供中央空調,租客或仍須自行負責安裝風機和風喉(即出風位),以及從電錶房拉線到辦公室中,所費不菲。想節省裝修開支,可選擇未交吉的單位,並向業主表示有意保留原有裝修,但就要自己清拆不保留部分。

如果所租寫紙樓本身連裝、有間牆,租約內就要列明由業主提供的一切裝置,以免退租交吉時被追討責任。


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3. 大業主VS小業主議幅不同

比較有規模,管理完善的商廈,通常由大集團發展商自己放租,整棟寫字樓的業權統一,缺乏競爭,且需求殷切,租金議幅狹窄,肯大幅減租的大業主寥寥可數。

相反,業權分散的商廈,單位之間競爭激烈,個別小業主為求從大業主及其他小業主手上搶客,願意酌量減租,議價空間會比較大。


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4. 面積計法不同租屋

住宅物業注重實呎呎價,寫字樓租金則根據「建築面積」(Gross area)計算。

建築面積:單位本身面積,以及該單位所分攤的公用面積,公用範圍例子有共用洗手間、走廊、升降機大堂、後樓梯等

有時樓盤廣告亦會提供「實用面積」(Saleable area)的數字。

實用面積:建築面積扣除公用面積,包含牆身、窗台等結構所佔之面積

實用面積其實不太「實用」,皆因牆身厚度、樑柱、窗台以至露台等等,通通都會計入實用面積當中,與住宅計法一樣。這些面積有幾實用,大家不言而喻。

想知道實際可用的面積大小,以了解辦公室的空間感,可看「內攏面積」(又作「可鋪地毯面積」,即 Carpeted Area)。

內攏面積:單位內可以鋪到地毯的面積

換言之,建築面積僅為計租基準,不能實際反映所租單位的大小,租商廈時,記謹要對方提供內攏面積數字。


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5. 租期兩年起,三年止

住宅租期一般為1至2年,寫字樓租賃期則普遍為2至3年。

和住宅一樣,商廈租約有分「死約」和「生約」,不過,與住宅不同的是,根據市場慣例,寫字樓生約期間,只得租客有權決定是否續約,業主是不可以擇期退租的。


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6. 是否有「免租期」

中大型寫字樓租戶搬辦公室的過程耗時,一般需時3至12個月不等,而租寫字樓所需的裝修工程又較租屋的更複雜,施工期可達2至3個月,以3年約為例,租客要求2至3個月免租期亦屬合理。承租的寫字樓呎數愈大,免租期通常愈長,可達半年以上。


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7. 差餉地租 / 管理費 / 水電 / 清潔費 / 維修費由誰支付

住宅租賃市場的不明文慣例是由業主負責差餉地租、管理費和因自然耗損而造成的維修費用,但商廈市場就沒有這種操作,租戶要逐樣問清楚。舉例來說,很多寫字樓不會包管理費和維修費,譬如辦公室常有冷氣問題,都是靠租戶自己掏錢修理。

另外,有商廈會為單位內及公用範圍提供清潔服務,費用由誰支付,應事先商量,並將決定列明於租約上。


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8. 或須上律師樓簽約

中大型的寫字樓的租約條款複雜繁多,比起租屋存在更多商業考慮,一般住宅市場由代理草擬標準租約的做法未必夠審慎,通常會由發展商的租賃部,甚至律師行代為草擬度身訂造的租約,並處理條文。


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9. 需否購買辦公室保險

寫字樓貴重物品多,租戶應考慮是否有需要購買辦公室保險,為 office 內的財產提供保障。另外,部分較老舊的寫字樓未必有買到火險,又或者火險只包公用範圍,不保單位內結構,租戶便應添購一份保障更全面的火險或辦公室綜合保險。


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10. 考慮共享工作空間 / 商務中心

未夠資金租用獨立寫字樓,而團隊人數少的話,可考慮在共享工作空間租用辦公桌,或租用商務中心(又稱「服務式辦公室」)。Coworking Space 和商務中心的選址便利,部分更設於甲廈內,更提供影印機等常用文儀設備,甚至有電話代接、郵件代收等服務,租戶既可享完善的商業網絡,更不用煩惱公司裝修、室內設計、購買器材等瑣碎事,可以專心發展業務。


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