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物業拍賣程序 + 競投物業注意事項 | 一文看清

租買攻略 | 2022 年 7 月 29 日

物業拍賣,自不然會想到銀主盤,皆因銀行經常會通過拍賣方式,把業主斷供的抵押物業出售。但其實物業拍賣不止於銀主盤,業主亦可自行委託拍賣行出售物業。

有別於地產代理,經拍賣行進行買賣,買賣雙方都要做一些事前準備,包括了解如何委託、競投、簽約、收費及其他注意事項,即睇以下千居文章,加深對物業拍賣的認識。


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立即跳往:如何委託物業拍賣 | 如何尋找拍賣盤 | 競投物業注意事項  | 常見問題



如何委託物業拍賣

拍賣行主要為銀主和業主提供拍賣服務,銀主一般是指銀行,通過入稟法院,強制收回斷供物業,並對物業執行拍賣,以償還貸款,該類物業稱為銀主盤

至於另一類,是由業主委託拍賣行出售物業。選擇拍賣行有其好處,第一是拍賣行有其小眾客源,例如偏好另類單位,不似地產舖集中於社區用家;第二是藉著拍賣所帶動的競爭氣氛,可推高成交價。一般而言,委託物業的程序有以下幾個步驟:

  • 1. 業主向拍賣行提供物業資料
  • 2. 拍賣行為物業提供估價及查冊 (通常免費) 
  • 3. 雙方商議底價、拍賣日期、成交日期等要項
  • 4. 拍賣行刊登、宣傳及推銷樓盤
  • 5. 安排有興趣買家預約睇樓
  • 6. 於議定日子舉行拍賣會

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與其他拍賣一樣,於拍賣當日,物業會以價高者得形式出售,先開出低價,每次叫價,增加固定金額。

因此,賣方事前要與拍賣行訂好底價,高於底價才可出售,若低於底價,便會流標,拍賣行會為賣方再推售物業,等待下一輪拍賣。



如何尋找拍賣盤

一般而言,拍賣行會透過多種渠道宣傳,除了在其官方網頁列出拍賣盤,同時在報章、雜誌、海報及單張宣傳,同時把樓盤資料,透過電郵或傳真,發送給目標客戶,例如是曾參與競投人士。

比較各宣傳渠道中,官方網頁列出的物業資訊,會是最詳細,從中可得知拍賣物業的地址、落成年份、面積、用途 (住宅、商舖或車位)等等。

正如之前所述,有意者可於拍賣日前參觀,網頁上亦會列出何時可參觀單位、預約安排等;但若拍賣盤被租用,則有機會不獲安排睇樓。


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競投物業注意事項 

雖然拍賣物業多元化,由過億豪宅到不夠300方呎公屋都有,但相對於地產代理舖,拍賣盤有較多另類單位,如凶宅釘契樓、無契樓,或有法庭命令纏身的物業。

因此,準買家一定要做足考察,了解買入這類單位的風險,以免得不償失。競投物業的注意事項如下:

即場簽約

成功投得物業後,拍賣行通常會與買家即場簽署正式買賣合約,以及繳付合共 10% 訂金,一經簽約,即構成必買必賣條款,不得對物業之業權或拍賣條款,進行質詢及反對。有意競投者在拍賣前,應向賣方律師樓查閱有關拍賣物業的契據及拍賣條款。

現況出售

簽約後,等同已接受物業的所有現況,即使單位內有非法改建、欠交管理費,或涉及其他建築命令,賣方也不會負責。競投者可於拍賣前,委託代表律師對競投物業業權進行查察。

按揭問題

部分買家深知樓宇契約不完整,但仍有興趣競投,部分原因是打算以低價購入,作放租之用。但要留意,樓契不齊,包括遺失樓契中重要文件,如轉名契、授權書等,均涉及業權不清問題。

銀行在權衡風險後,或不願意批出按揭,因此有意者參與拍賣前,最好先向不同銀行查詢按揭事宜,或有心理準備要一次過付款。


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常見問題

拍賣行物業一定低於市價?

不一定。銀行把業主斷供的抵押物業出售時,會先為物業估價,一般會貼近市價,而非急於透過拍賣賤賣物業。即使有物業低於市價一至二成出售,最主要考慮到坐向、景觀及業權狀況,例如凶宅或無契樓。

拍賣行會否收取佣金?

買賣雙方均需向拍賣行支付佣金,佣金一般為拍賣價的百分之一,同時設最低收費,以價高者為準。視乎個別拍賣行,或另再收取拍賣費 。


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