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樓宇轉名大忌!用「送贈契」送樓,恐釀業權+按揭問題

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 17, 2020

父母送樓,將樓宇轉名至下一代,原本一番好意,最終竟招致破財,慳稅不成,更恐釀成業權爭議,令子女無法轉售物業?何以眾多地產代理均籲市民做樓宇轉名時,要小心「送贈契」?即由千居帶你認識近親之間的樓宇轉名大法,以及「送契樓」的隱藏問題。



立即跳往:近親轉讓2大方式送契樓3大問題


近親轉讓可為「轉讓契」或「送讓契」

想將物業轉讓給另一半、兄弟姊妹或子女等直系親屬,做法一般有二。一種是用轉讓契轉讓單位,形式與平時一般物業買賣的操作無異。另一種是用「送讓契」饋贈單位,成交價將為 $0。

準買家如想知道心儀物業到底屬轉讓契還是送贈契,可透過網上查冊,查看物業資料,看看是否有過去 5 年的紀錄「送讓契」(Deed of gift)的字眼。

即使契約屬轉讓契(Assignment),亦要留心「代價」(Consideration)一欄是否有填上款額,如沒有寫明金額,或屬「無償轉讓契」 (Assignment at nil consideration),與送讓契同屬「送契樓」。假使款額遠低於當時樓價,亦有機會被視作送契樓。


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送契樓手尾多 暗藏3大問題

準買家要查清物業是否為送契樓,全因送契樓隱藏問題多多,對日後按揭、稅務及業權均有影響,風險包括:

1 . 慳稅不成 反繳更多

不少人作近親轉讓的原因是想以低成本、最慳稅的方法暫時讓出原有物業,回復首置身份,購入新物業時便可享首置低稅率,毋須繳雙倍印花稅

送契樓的確能達成目的,讓原業主回復首置身份,但絕對不是低成本。送契樓成交價為 $0,照印花稅按樓價徵收的道理,原理上似乎不用繳稅。但現實是稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅,故用送贈契來避稅是不可行的。

除此之外,用轉讓契做近親轉讓可享免額外印花稅但用送贈契則不獲免。如於送贈日期起計 36 個月內放售物業,新業主仍要支付額外印花稅。

2. 物業或被收回

用送讓契或無償轉讓契送出物業後 5 年內,假若原業主不幸出現財務問題,終致破產,根據《破產法》,破產管理官或債主有權向法庭要求索回該物業。這種做法是為了避免欠債人在申請破產之前,刻意把自己的資產轉移,從而逃避還債責任。

相反,假若當初按照市價以轉讓契的方式進行近親轉讓,因該項交易乃屬正常物業買賣,交易被視為無效而物業被討回的機會較低。

3. 按揭遭拒 難以轉售

送契樓的送贈法律程序一般需時 3 年才完成,過程中業權並不穩固。

受贈人如想於這段時間內轉售物業,根據執業通告指引,代理有責任告知準買家該物業為送契樓,並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核,多數買家聽到都走避不及。

大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時,加上送贈人破產的話又引起一場業權風波,故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。安全起見,有些大銀行更不會為 8 至 10 年前送出的物業承造按揭,大大影響了受贈人將來放售物業的市場。


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送讓契既不能慳稅,又易引起業權問題,一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作,受贈人可穩陣收禮,無後顧之憂。

如想確保受贈人保管好物業,不會收禮後隨即變賣,業主亦不必使用送契樓這種一拍兩散的殺手鐧。只要業主不完全轉讓出 100% 業權(如轉讓 70% 至 99%),對方便難以轉售。

如想將物業留給子女,可以「長命契」方式加入對方名字。他朝過身後,子女便自動成為業權人。這方法既可免卻遺產承繼手續,又可防止子女取得物業後,隨即變賣物業,形成自己無家可歸的情況。


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