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【業主立案法團】職責、權力、成立步驟全指南|辨別業主組織

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  • 【業主立案法團】職責、權力、成立步驟全指南|辨別業主組織
  •  |  2021 年 8 月 12 日

業主立案法團(法團,Owners’ Corporations)是除物管以外,唯一擁有 「 法人身份 」 (Legal entity)的組織,可以行使法定權利和義務。

常見的大廈管理組織還包括業主委員會(業委會,Owners’ Committee) /管理委員會(管委會,Management Committees of Owners’ Corporations)、互助委員會( 互委會,Mutual Aid Committees ),以及物業管理公司 (物管,Property Management )。業主立案法團、「業主委員會」及「管理委員會」均由業主組成,互助委員會則由住戶組成,



立即跳往:業主立案法團的角色|業主立案法團與業主委員會分別成立法團的好處業主立案法團的職務與權力法團委員是否受薪?成立法團步驟業主如何監查法團?


業主立案法團的角色

業主立案法團是根據大廈公契及《建築物管理條例》規定而成立的獨立法人組織,具訴訟權力。

法團在法律上代表所有業主就大廈公共地方進行控制、管理及行政,照顧他們的利益和承擔責任, 行使和執行有關的權利、權力、 特權和職責,並有權任免物業管理公司職員及監督其工作。


業主立案法團與業主委員會之別

有市民會將業主立案法團與業主委員會混淆。業委會根據大廈公契,僅屬諮詢性質,作用是代表全體業主與物業公司溝通,其意見不具法律效力,亦無權監查物管職員之職能和薪酬。

部分大廈只有業委會,沒有法團,如對物管運作起疑,業委會亦不能代表業主入稟起訴物管。

相反,成立業主立案法團的其中一項程序是委任管理委員會, 管委會除了擁有業委會的一切職能、權力及職責,更代表業主與法團溝通,並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會,管委會則作為業委會。


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成立法團對業主的好處

一個屋苑、一棟大廈內業主眾多,各持不同意見,難以全體對大廈管理的繁瑣事情作出一致決定。成立法團能有效地管理大廈,由法團代表業主決定和監察大廈的維修、清潔、保安、消防安全、人員僱用、投購保險等事宜,保障業主不會因意見分歧、各方久持不下,而白白蒙受損失。

萬一業主有感物業管理公司管理不善,認為有需要問責、睇數簿,甚至索償,法團可代表全體業主,強制要求物管披露適用之內部資料,甚至入稟起訴物管。

另外,如有住戶拖欠管理費或違反公契,法團亦可代為追討欠款及損失。

相反,如大廈只得業委會,業委會只能轉達意見,如業主決定提告物管,則須以個人身份行事。


業主立案法團的職務與權力

法團主席本身並無法定權力,任何議決都要經過管理委員會。管委會成員由業主大會投票選出,負責決策恆常大廈管理事務,於重要事項如聘用物業管理公司、核數師、大廈維修工程招標等提供建議方案,再於法團業主大會中投票表決。

若法團主席繞過管委會作決定,即違反建築物管理條例,或須承擔法律責任。

法團主席

  • – 即管委會主席
  • – 須為大廈單位註冊業主
  • – 主持法團及管委會會議
  • – 處理大廈管理及行政事宜
  • – 應業主要求,召開法團業主大會
  • – 代表法團處理對外事務

法團副主席

  • – 副主席一職視乎大廈公契是否列有此職位
  • – 須為大廈單位註冊業主
  • – 協助主席執行法團工作
  • – 如主席缺席,則代替主席主持法團及管委會會議

管委會秘書

  • – 如公契無載有職位,則無須為大廈單位註冊業主
  • – 安排一切開會前的通知及制訂議程
  • – 擬備及保存每次會議紀錄
  • – 設置業主登記冊,審核有關授權書,確保會議時有足夠 的法定人數出席
  • – 向土地註冊處呈報變更登記資料
  • – 把每次會議紀錄張貼於大廈的當眼處
  • – 接收退職的管理委員所保管的法團文件、紀錄、帳項及屬於法團的任何動產

管委會司庫

  • – 如公契無載有職位,則無須為大廈單位註冊業主
  • – 製備收支帳目及資產負債表
  • – 監管零用開支
  • – 妥善保管入帳紀錄,以便核數師核算及供業主查閱
  • – 擬具來年收支預算供法團周年大會討論
  • – 定期張貼收支帳目於大廈當眼處
  • – 離任時移交一切管理帳目予秘書或管理委員會

若公契指明,法團亦可設立其他職位。


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法團委員是否受薪?

建築物管理條例》規定,業主立案法團委員僅可收取象徵性津貼。

大廈單位數目委員每位每月津貼上限
不超過 50$600
50 – 100$900
100 以上 $1,200

法團委員不可自行議決是否支付象徵性津貼,有關議決必須在法團業主大會正式通過。


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成立業主立案法團步驟

  1. 由合計業權份數不少於 5% 的業主委任一名業主為召集人,召開業主會議。
  2. 召集人向全體業主發出最少 14 日的會議通知,並於大廈當眼處展示通知,以及刊登於一份認可報章。通知須列明開會日期、時間、地點、成立管委會、委任主席、秘書及司庫等職務的決議案。
  3. 會議法定人數為業主人數一成。會議中,決議案要獲合計業權份數30%或以上的業主支持,每業權份數為一票,支持票須超過一半,方能通過成立法團,以及委出管委會的決議。
  4. 全體委員須於會議結束後 21 日內到民政事務處或土地註冊處作出法定聲明,表示符合資格擔任委員。
  5. 法團須於會議結束後 28 日內向土地註冊處申請註冊為法團。

業主應如何監查法團?

業主立案法團及管委會權力大,近年時有法團涉及圍標工程等利益輸送的新聞。業主要有效監查法團運作,應按時出席業主大會,審閱管委會展示的財務報表, 審查賬簿、收據和發票,要求管委會解釋不合理收支,並出席法團業主周年大會,參與財政討論。

如對管委會個別委員存有不滿,業主可藉法團業主大會,通過決議撤換委員;如對整個管委會存有不滿,業主同樣可藉法團業主大會,委任一名管理人,繼而解散管委會。


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