【辨別大廈組織】業主委員會VS法團|業委僅無牙老虎?

業主專區 | 2022 年 5 月 24 日

有民眾並不了解業主委員會 (業委會) 的能力,誤以為事無大小的起居問題均可尋求該會協助,亦有人混淆了業委會與業主立案法團的職責。到底業委會是怎樣的一個組織,對住戶有甚麼幫助?千居帶你揭開神秘面紗。



立即跳往:業委會VS業主立案法團成立業委會原因如何成立業主委員會常見問題



業委會 VS 業主立案法團

業委會根據大廈公契成立,由業主組成,僅為諮詢性質,主要協助加強各業主與物業管理公司之間的溝通,代表一眾業主向物管反映意見。

業委會並無法人身份(Legal entity),該會只能代表全體業主就大廈管理提供意見,卻不具法律效力,是一隻「紙老虎」。

如遇有重大問題,譬如有住戶拖欠管理費、作出違反大廈公契的行為,甚至對管理公司的行政管理存疑,業委會亦無權要求「睇數簿」或插手物管的營運,不能代表業主入稟進行訴訟,業主們只能以個人身份提告。

假使鄰居之間出現摩擦,業委會亦只能以中間人的角色作出口頭勸喻,要採取進一步行動如向政府部門投訴,還是要物管的協助。

相反,業主立案法團則具法人地位,是真正的「有牙老虎」。業主可透過參與法團業主大會,向業主立案法團提出建議,如獲投票支持,法團代表的行動具有法律效力,能有效監察物管的運作,需要時可要求查數,甚至辭退管理公司。

成立業主立案法團時,必須同時委任管理委員會 (管委會)。管委會涵蓋業委會所有職權,更代表業主與法團溝通,並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會,管委會則作為業委會。

換句話說,有業委會的大廈不一定有法團,但有法團的大廈必有業委會。


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成立業委會原因

既然業主立案法團權力較大,何以依然有大廈屋苑僅得業委會,而不成立法團呢?原因普遍有三。

1. 無業主願意出任法團

法團位高權重,卻是無支薪工作,經常要為住戶處理起居瑣事,吃力不討好,易困身於紛議之中,招惹住戶不滿。倘若大型屋苑,或總有人願意肩負責任;但若是單幢樓,住戶人數不多,便難以覓得人選。

2. 舊業主認知不足

業主立案法團的概念於 80 年代由民政事務處推行,當時的資訊不似今日發達,業主對法團的認識較淺薄。

時移世易,今天只要上網搜尋便可找到相關資料,政府亦定期於各區舉辦講座,教育業主法團的重要性,故普遍較新屋苑有法團。

3. 易牽涉利益衝突

法團手握重權,對大廈財務上的決定有相當的影響力,容易陷入利益輸送之疑。時有聽聞法團涉及圍標醜聞,與維修工程的投標者互相串通,出賣業主的利益,要業主硬食天價維修。因此,有業主寧願信任物管公司,由物管處理一切事務,都不願賦權於法團。


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如何成立業主委員會

業主委員會的成立、運作細則、職責和權力均須根據及按照公契指引。

有別於法團,因業委會純粹是諮詢性質,成立業委會不必到民政事務處作法定聲明,亦毋須到土地註冊處申請註冊為法團。


業委會能加強業主與物管公司之間溝通,提升屋苑管理成效,提供更有利的條件吸引租客。即上千居放盤


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常見問題

業主委員會的任期多久?

業主委員會的委員,每屆任期不超過5年,但可連選連任,而委員具有同等表決權。

業主委員會可否提出召開業主大會?

可以,並須於 14 日前發出開會通知,列明會議時間、日期等等,而業主的出席人數,不可少於總業主人數一成。


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