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【辨別大廈組織】業主委員會VS法團|業委僅無牙老虎?

  • By
  • 千居 Spacious
  • August 13, 2021

有民眾並不了解業委會 / 管委會的能力,誤以為事無大小的起居問題均可尋求該會協助,亦有人混淆了業主立案法團與業委會的職責。到底業主委員會是怎樣的一個組織,對住戶有甚麼幫助?千居帶你剖析業委會的迷思。

常見的大廈管理組織包括:

  1. 業主立案法團(法團,Owners’ Corporations)
  2. 業主委員會(業委會,Owners’ Committee) /管理委員會(管委會,Management Committees of Owners’ Corporations)
  3. 互助委員會(互委會,Mutual Aid Committees)
  4. 物業管理公司 (物管,Property Management)


立即跳往:業委會VS業主立案法團成立業委會必原因如何成立業主委員會?


業委會VS業主立案法團

業主委員會根據大廈公契成立,由業主組成,僅為諮詢性質,主要協助加強各業主與物業管理公司之間的溝通,代表一眾業主向物管反映意見。

業委會並無法人身份(Legal entity),意思是該會只能代表全體業主就大廈管理提供意見,其意見並不具法律效力,只是一隻「紙老虎」。

如遇有重大問題,譬如有住戶拖欠管理費、作出違反大廈公契的行為,甚至對管理公司的行政管理存疑,業委會亦無權要求「睇數簿」或插手物管的營運,不能代表業主入稟進行訴訟,業主們只能以個人身份提告。

假使鄰居之間出現摩擦,業委會亦只能以中間人的角色作出口頭勸喻,要採取進一步行動如向政府部門投訴,還是要物管的協助。

相反,業主立案法團則具法人地位,可謂是真正的「有牙老虎」。業主可透過參與法團業主大會,向業主立案法團提出建議,如得投票支持,由法團代表作出的反饋便有法律效力,能有效監察物管的運作,需要時可要求查數,甚至辭退管理公司。

成立業主立案法團時,必須同時委任管理委員會。管委會涵蓋業委會的所有職權,更代表業主與法團溝通,並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會,管委會則作為業委會。

換句話說,有業委的大廈不一定有法團,但有法團的大廈必有業委(或作管委)。


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何以選擇成立業委會?

既然業主立案法團權力較大,何以依然有大廈屋苑僅得業委會,而不成立法團呢?原因普遍有三。

最常見的,通常是業主之中無人想出任法團。法團位高權重,基本上是無薪地為住戶處理起居瑣事,很多時卻吃力不討好,易困身於紛議之中,招惹住戶不滿。大廈規模大,芸芸之中總有人願意背負這種責任;但如屬單幢樓,業主人數不多,便難以覓得人選。

其次,業主立案法團的概念由 80 年代母由民政事務處推行,當時的資訊不似今日發達,業主對法團的認識較淺薄。現時業主如有意成立法團,只要上網搜尋便可找到相關資料,政府亦定期於各區舉辦講座,教育業主法團的重要性,故多數相對較新的屋苑都會有法團。

最後,法團手握重權,對大廈財務上的決定有相當的影響力,容易陷入利益輸送之疑。時有聽聞法團涉及圍標醜聞,與維修工程的投標者互相串通,出賣業主的利益,要業主硬食天價維修。因此,有業主寧願信任物管公司,由物管處理一切事務,都不願賦權於法團。


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如何成立業主委員會?

業主委員會的成立、運作細則、職責和權力均須根據及按照公契指引。

有別於法團,因業委會純粹是諮詢性質,成立業委會不必到民政事務處作法定聲明,亦毋須到土地註冊處申請註冊為法團。


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