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村屋買賣5大陷阱

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  • 村屋買賣5大陷阱
  •  |  2021 年 8 月 12 日

村屋買賣的程序不外乎是揀地段、位置、面積、座向,然後簽約、申請按揭、收樓和供樓,交易流程明明與私樓相似,為何這麼多人怕買村屋會中伏?有甚麼需要注意?

事實上,村屋的建築管制與市區樓宇不同,交易過程常會涉及丁權及批地文件,加上業權、路權欠清晰,僭建問題多,成交量參差,種種因素令銀行經常對村屋估價不足。連銀行也怕承擔風險,何況是沒有買賣村屋經驗的買家?

為此,千居整合了買賣村屋常見的5大陷阱,助讀者購買前做足準備,同時建議買家入市前先諮詢律師測量師及代理的意見,保障自己的權益。




陷阱1:村屋涉及僭建

村屋僭建問題一向嚴重,最常見的僭建物有天台建玻璃屋和密封露台,但其實門外築鐵網、有蓋車位,甚至室內樓梯也有可能是違例建築。

若村屋涉及僭建命令 (釘契的一種),則要先處理好清拆事宜,例如在指定期限內還原建築物,為物業解除釘契,才可繼續交易。

自保方法:

為避免買入釘契樓,可透過田土廳查冊查看村屋是否有建築物頒令,及是否以被解除。受委託的地產代理及律師亦有責任查證並告知準買家物業是否有任何產權負擔 (例如釘契)。

如村屋涉及僭建令但雙方仍想進行交易,便要在臨時買賣合約中列明誰來處理清拆及復原工程及承擔費用。


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陷阱2:村屋的花園或天台未入契

村屋主要分為舊屋地及新屋地,舊屋地樓齡高,沒有特定建築標準;新屋地統稱丁屋,是受歡迎的村屋類別,有指定的建築標準,如限定三層高,每層面積700方呎等,購買時可選地下層、中層或頂樓層。

然而,連地下層出售的花園,或連頂樓出售的天台,不一定納入地契範圍,沒入契會衍生業權問題,買了未必能使用,甚至有可能變成非法佔用政府土地,被追收地租或被收回土地使用權。

自保方法:

建議由專業人土例如由律師及認可土地測量師查核批地文件,評定花園或天台是否入契,可否連同物業一起出售。由於同一土地或有多份註冊文件,單憑查冊未必足夠釐清業權,所以最好委託專業人土處理。


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陷阱3:銀行不為丁屋樓花提供按揭

丁屋樓花即興建中的丁屋,因未取得滿意紙 (亦稱完工證),所以未能透過補地價轉讓。未補地價的丁屋沒有業權,買了也不受法律保障,遇上工程爛尾或貨不對辦投拆無門。從銀行角度,丁屋樓花存在風險,因此不提供按揭。

自保方法:

除非你不用申請按揭並願意承擔買樓花風險,否則最好是購買現成村屋,例如已取得滿意紙及已補地價的丁屋,可從查冊看到有關的註冊摘要紀錄。

買現成丁屋另一好處是可申請村屋按揭,銀行對村屋的按揭審批標準與私樓相近,樓價1000萬元以下最高借6成,1000萬元以上最高借5成。

買家亦可申請按揭保險,但1000萬元以下樓價的按揭成數上限不多於85%。一般而言,較新、管理較完善 (例如屋苑式) 的丁屋現樓項目,可取得較高按揭成數。

但由於村屋買賣缺乏成交數據參考,銀行估價不足常發生,建議買家多預些時間及預算,多找幾間銀行估價,最好先做預先批核,也可考慮使用按揭轉介服務。

村屋價值(港元)最高按揭成數(首次置業)最高按揭成數(非首次置業)
800 萬或以下85%80%
800 萬以上至 900 萬以下85%(貸款上限為 720 萬元)80%
900 萬或以上至 1,000 萬80%80%

陷阱4:村屋涉及道路使用權

買村屋除了要了解村屋本身,還要兼顧周邊道路的使用權,道路由私人或官方擁有並不罕見。如屬官地,有可能被限制使用;如屬私人道路,則有可能需要付過路費。 

自保方法:

因涉及批地文件及樓契內容,建議委託律師及認可土地測量師查核。


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陷阱 5:轉售或須補地價

有別於舊屋地並無限制買賣條款,丁屋在轉售時或須補回地價。在政府認可官地興建的丁屋,無論任何時候轉售均須補地價;在私人農地上興建的丁屋,落成5年內轉售須補地價,5年後可自由轉讓而毋須補地價。

自保方法:

認清所屬的村屋類型,丁屋有既定的建築標準 (3層高、每層700方呎、高度不超過 8.23米等),轉售時要申請滿意紙。但需要補地價不等於不可取。相對於舊屋地,丁屋樓齡新,規劃完善,銀行估價較高,因此較多人選擇。

丁屋類別 新批地 (NEW GRANT LOT)建屋牌照 (BUILDING LICENCE)
可建屋土地政府認可官地
60年代後以獨立合約方式批出
私人農地
批准農地業主在其私人農地建屋
丁屋轉售條款任何時候
均須補地價
5年內 – 須補地價
5年後 – 自由轉讓

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