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【按揭攻略】何謂二按 + 二按申請手續

樓宇按揭 | 2022 年 11 月 7 日

置業人士買入物業時,一般會向銀行借入樓宇按揭貸款。在物業本身已經有這份按揭的情況下,再抵押物業,申請第二份按揭,這就稱之為「二按」。

除了二按,坊間更有三按、四按、甚至五按,這種一樓多按的做法原理也是一樣,繼續抵押以申請另一份按揭,但去到三按、四按已經不太流行。申請二按有何利弊?如何申請?等千居話你知。



立即跳往:誰提供二按二按作用二按風險二按申請手續常見問題



誰提供二按

銀行普遍不做二按,二按貸款目前主要由財務公司提供。如有意購買新盤,或留意到發展商亦提供二按服務。所謂發展商按揭,無論是一按或是二按,實際都是藉相關財務公司提供。申請二按必須得到一按銀行同意,並且因為涉及銀行,故必須進行壓力測試



二按作用

二按的作用是透過第二份按揭增加按揭成數。由財務公司提供的按揭貸款不受金管局規管,毋須跟從政府訂立的成數上限

財務公司提供的按揭利率一般較銀行利率高,如果因為想借高成數,而直接向財務公司借入一按,衍生的利息開支或非常龐大;在銀行一按的低息基礎上,再向財務公司借入二按,既可以減省開支,又可以突破銀行成數上限關口。


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二按風險

做正規二按,必須得銀行同意,亦須進行壓力測試,程序複雜。坊間有財務公司為吸引更多客戶借貸,會在未得一按銀行的事先同意下,就批出二按貸款。

未得銀行同意,擅自抵押同一物業以取得二按是違約做法,銀行一旦發現物業有違約二按,寬則要求借款人提供另外的抵押、增加擔保人,或提高按揭利率,嚴則要借款人立即全數償還二按貸款。

即使向發展商借入獲得一按銀行同意的二按,亦有相當的風險。發展商二按一般會提供首幾年低息甚至免息優惠,但優惠期一旦完結,又適逢市場利率高企,二按供款便會大幅增加,令人措手不及。



二按申請手續

財務公司提供的二按申請手續簡單,一般只須簡單文件,毋須入息證明,最快可以即日批核。但這些批核特快的所謂二按,有可能是未經銀行同意,又或實際只是一筆私人貸款,如同信用卡貸款,而非需要抵押物業的按揭服務。

發展商提供的新盤二按,一般已事先與銀行達成共識。買家或需在遞交二按申請前,先通知發展商會申請二按,然後再到銀行申請一按。

銀行在審批按揭時,會將一二按之供款一併列入供款與入息比率計算,借款人須同時通過一二按還款之壓力測試。成功批核後,銀行會出信給借款人,借款人再到發展商申請二按。


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常見問題

為何近年申請二按個案減少?

主要由於政府推出按揭保險計劃,讓買家透過繳付保費(可分期支付),取得高成數按揭。最新修訂為樓價 $1,200 萬或以下物業,最高按揭成數調高至 8 – 9 成,首置買家甚至毋須通過壓力測試。相比之下,財務公司二按的吸引力或減退。

何為「甩二按」?

敍做二按,例如發展商二按,首兩至三年一般為低息,其後息率會大幅飆升。為避開高息,業主會於低息期過後將貸款轉按至銀行,稱為「甩二按」。


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