在2024年2月《財政預算案》出台、政府宣佈暫停壓力測試前，準買家想申請銀行按揭、借錢買樓，都要做「壓力測試」。新手買家對壓測或者零概念，究竟幾時要做壓測、壓測如何計算、買樓自住和出租是否有分別、首置免壓測孰真孰假、逃避壓測又是否可行？壓測未來有機會重推嗎？即讀壓力測試全指南，做個精明的業主！

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近期更新

• 美國聯儲局公佈議息結果，將聯邦基金利率的目標區間下調0.25厘，降至介乎4.25至4.5厘。（2024年12月）
• 美國公布11月份消費物價指數（CPI）按年上升2.7%，按月升幅為0.1個百分點，符合市場預期。 (2024年12月）
• 美國公布11月份生產者物價指數（PPI）按年上升3%，較市場預期的2.6%略高。 (2024年12月）

• 金管局即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求。 （2024年2月28日）
• 所有住宅及非住宅物業，無論物業價值多少、是否自用，按揭成數上限統一為7成。（2024年10月）

幾時要做壓測？

在金管局於 2024 年 2 月暫停壓力測試要求前，銀行要做過「按揭批核」，確認申請人有能力供款，才會批准放貸。

銀行為了評估申請人的供款能力，會進行兩種計算：

1. 按照現行按揭利率，計一計「供款與入息比率」是否在上限之內；
2. 模擬現行的按揭利率【加 2%】，再計多次「供款與入息比率」是否在上限之內

在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 2 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。

在香港，除非借的是發展商按揭 (例如呼吸 PLAN)，大概只得兩種人可跳過銀行壓力測試的關卡：

計算「供款與入息比率」

壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。

那麼 DTI 是如何計算得來的呢？

「供款比率」（DTI）的數式其實相當簡單，即是「每月供款」佔「每月收入」的百分點。

自己試做壓測，最難計的其實是每月供款。您可用千居按揭計算機，只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字，便可得出每月供款額。

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供款與入息比率上限

對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。如申請超出了上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。

然而，供款與入息比率不是人人劃一，銀行會因不同因素，逐步收緊 DTI 上限，例如：

1. 物業不是自住，而用作出租：《施政報告2024》最新容許出租物業 DTI 上限為50%，但新舊物業的供款需一併計入 DTI 內；而在《施政報告2024》宣佈放寬 DTI 限制前，非自用物業的 DTI 上限更是會被下調 10%，即最高只能到 40%
2. 有未供完按揭︰《施政報告2024》放寬限制前，如申請人有就其他物業借按揭貸款或做擔保人，包括樓宇按揭、車位按揭等，DTI 上限須下調 10%
3. 收入來源不是香港（DTI 上限下調 5 – 10%）

【自住物業】供款與入息比率

如買入物業作自住用途，不同樓價的可借按揭成數，最新可參考下表：

注意：金管局於 2024 年 2 月 28 日公布暫停壓力測試要求。

【出租物業】供款與入息比率

如打算買入物業作出租用，銀行要求的供款與入息比率會比較嚴格，可參考下表：

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壓力測試計算實例

假若以購買按揭保險，借 8 成按揭買樓，申請人未有任何按揭在身，在壓力測試生效時（＊已於2024年2月28日暫停有關安排），其計算方法可參考下表：

結果：

借款人月入須至少為 $65,518，方可借 8 成按揭，購買 $800 萬的單位。但因金管局於2024年2月28日起暫停壓力測試要求，借款人月入至少 $62,712 便可借 8 成。

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首置免壓測？

現時業主想買樓，不用再進行壓力測試，不過，政府目前只是因應美國加息週期完結而「暫停」壓測；若未來加息週期重啟，為了確保借貸人有能加承受利息支出增加後的供款壓力，政府亦不無機會重推壓測。

參考以往，在壓測要求生效時，新按揭保險計劃下，有一種人買私樓都不用過「壓力測試」，即是「首置人士」。

只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前「甩手」舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。

不過，買家千萬不可「大安旨意」，以為按保「免壓測」，就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。金管局寫明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。精準一點來說，首置「免壓測」不是真的「免做壓測」，而是「免通過壓測」。

舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。

首置壓測不合格 需付額外 10% 保費

既然壓測肥佬不會影響審批結果，那麼做壓測究竟有甚麼意義？就是用來判斷申請人是否需要繳交額外保費了。

首置人士經按保買樓，加壓後 DTI 超出上限，按揭保費會因此而「升級」，加碼至原有保費之 10%。

除此之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。

放寬按揭成數，對有需要上車人士，始終是一件好事，尤其是購買二手屋苑單位，即上千居尋找各區樓盤。

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