申請銀行按揭，借錢買樓，要做「壓力測試」。新手買家對壓測或者零概念，究竟幾時要做壓測、壓測如何計算、買樓自住和出租是否有分別、首置免壓測孰真孰假、逃避壓測又是否可行？今年計劃置業的您，必讀這篇壓力測試全指南，做個精明的業主！
借按揭買樓涉及大筆款項，銀行要做過「按揭批核」，確認申請人有能力供款，才會批准放貸。
銀行為了評估申請人的供款能力，會進行兩種計算：
在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 3 厘」的加壓的情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。
在香港，除非借的是發展商按揭等「呼吸 PLAN」，大概只得兩種人可跳過銀行壓力測試的關卡：
| 可免壓測人士 | 條件 |
|---|---|
| 經按揭保險計劃申請樓按的首置人士 | 按保只接受高成數的現樓按揭申請 買入物業只可作自住用途 |
| 綠表資格人士 | 只適用於買新居屋和綠置居 |
壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-incom ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。
那麼 DTI 是如何計算得來的呢？
「供款比率」（DTI）的數式其實相當簡單，即是「每月供款」佔「每月收入」的百分點。
自己試做壓測，最難計的其實是每月供款。您可用千居按揭計算機，只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字，便可得出每月供款額。
壓力測試要計「供款與入息比率」，當中所指的「按揭供款」，在大部分的情況下，會根據申請人想借的整筆貸款額，來計算月供款項。
唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。在金管局的「格外開恩」下，銀行可選擇「鬆手」用【借 6 成按揭】來計壓測。
按保為銀行 6 成按揭以外的放貸額提供了保障，理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣的；因此，有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。
舉例，首置買家想經按保借 9 成按揭買樓，銀行有權選擇以下計壓測的方法：
至於銀行實際會用哪一種計法，建議申請人向個別銀行再作確認。
對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。如申請超出了上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。
壓測有嚴有鬆，供款與入息比率不是人人劃一，銀行會因不同因素，逐步收緊 DTI 上限，例如：
如買入物業作自住用途，不同樓價的可借按揭成數，以及相應之壓測前後供款與入息比率可參考下表：
| 自住物業且… | 樓價 | 按揭 成數 | 【壓測前】 供款比率上限 | 【壓測後】 供款比率上限 |
|---|---|---|---|---|
| 無未供完按揭 | ≤ 800 萬元 | 最高 9 成 | 50% | 60% |
| 無未供完按揭 | 801 – 1,000 萬元 | 最高 8 成 | 50% | 60% |
| 無未供完按揭 | > 1,000 萬元 | 最高 5 成 | 50% | 60% |
| 有未供完按揭 | ≤ 800 萬元 | ≤ 7 成 | 40% | 50% |
| 有未供完按揭 | ≤ 800 萬元 | > 7 成 （最高 8 成） | 35% | 45% |
| 有未供完按揭 | 801 – 1,000 萬元 | ≤ 6 成 | 40% | 50% |
| 有未供完按揭 | 801 – 1,000 萬元 | > 6 成 （最高 7 成） | 35% | 45% |
| 有未供完按揭 | > 1,000 萬元 | 最高 4 成 | 40% | 50% |
如打算買入物業作出租用，銀行要求的供款與入息比率會比較嚴格，可參考下表：
| 出租物業且… | 樓價 | 按揭 成數 | 【壓測前】 供款比率上限 | 【壓測後】 供款比率上限 |
|---|---|---|---|---|
| 無未供完按揭 | 任何 | 最高 5 成 | 40% | 50% |
| 有未供完按揭 | 任何 | 最高 5 成 | 30% | 40% |
以購買按揭保險，借高成數買樓，同時又有按揭未供完的申請做例子，其壓力測試大致可參考下表：
| 物業價值 | $800 萬 |
| 按揭成數上限 | 80% |
| 借貸額 | $640 萬 |
| 銀行現時利率 | 2.5% |
| 加壓後利率 | 2.5% + 3% = 5.5% |
| 還款年期 | 30 年 |
| 加壓後每月供款額 | $36,339 |
| 加壓後 DTI 上限 | 45% |
| 借款人個人或家庭月入下限 | $80,753 |
借款人月入須至少為 $80,753，方可借盡最高 8 成按揭，購買 $800 萬的單位。
新按揭保險計劃下，有一種人買私樓都不用過「壓力測試」，那就是「首置人士」了。
只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前「甩手」舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。
不過，買家千祈不要大安旨意，以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。金管局寫明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。
精準一點來說，「免壓測」不是「免做壓測」，而是「免通過壓測」。
舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。
既然壓測肥佬不會影響審批結果，那麼做壓測究竟有甚麼意義？就是用來判斷申請人是否需要繳交額外保費了。
首置人士經按保買樓，加壓後 DTI 超出上限，按揭保費會因此而「升級」，加碼至原有保費之 10%。
除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。
如上文所述，2019 年，政府推出了按揭保險新例，首置人士借高成數（8 – 9 成）按揭，可免壓測，不必通過加壓後的 DTI 上限要求。
「首置免壓測」是按揭保險申請人的專利，一般低成數（6 成內）的按揭申請則不享這種福利，仍然要接受且通過壓力測試。
心水清的買家，會發現兩種制度下的不同要求，出現了一個尷尬位：
「借 6 成按揭要壓測，借 9 成反而可免，我直級「跳級」，加碼借足 9 成按揭，不就解決了因壓測肥佬而拒批的問題嗎？」
對於收入有限，又急於上車的買家而言，只要本身符合按保要求，DTI ≤ 50%，這個逃避壓測的方法是可行的。
從銀行的角度看，申請人借得愈多，銀行可賺利息愈多，而且又有按保的保障，放貸風險不會因此而增加，故也沒有太多誘因，建議申請人「棄保」。
不過，金管局發言人強調，如果銀行鼓勵客戶用這種方法避開壓力測試，其風險管理就有問題，銀行應在處理申請時作出風險判斷。
也就是說，銀行不會明目張膽地叫「掹車邊」的申請人用按保逃避壓測（這種角色，通常是留待按揭中介擔當）。
申請人自己也要顧及借高成數按揭所衍生的額外費用，包括：
即使免壓測，按揭申請人亦應該衡量自己的還款能力，切勿抱著「有得借就借」的心態。
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