【按揭保險】按揭保費全面睇!拆解退保做法 / 申請被拒原因

樓宇按揭 | 2022 年 5 月 5 日

金管局規定,置業人士想借高成數按揭,就要購買按揭保險。如果未認識按揭保險計劃,可以先看按揭保險計劃&申請手續一文,初步了解有關程序及所需文件。此篇主要講解按揭保費計法、一次付清保費和每年續保的分別,以及如何「甩按保」。



立即跳往:計算按揭保險計劃保費一次付清VS每年續保如何退保常見問題



計算按揭保險計劃保費

按揭保險可分為「舊按保計劃」與「新按保計劃」,使用按保的原因,是由於銀行受到金管局所規管,最高只可批出 5 至 6 成按揭。但透過按保申請,則可獲得更高的按揭成數,亦稱高成數按揭,成數多少取決於物業價值,申請人財務狀況等因素。

按揭保費由金管局訂立,視乎按揭成數與按揭年期,保費所佔貸款額的百分比亦不同,另可選一次過清付,或每年續保。

自 2019年推出新按保 (林鄭Plan) 後,《2022 / 23 財政預算案》再放寬按揭保險新例 (波叔Plan) ,現行新舊按保計劃,可參考以下三表*:

1. 按揭保險計劃保費(適用於舊按保)

物業價值 $600 萬或以下

保險範圍
(根據按揭成數)
按揭年期一次付清
佔貸款%
每年支付(首年)
佔貸款%
每年支付(續保
佔貸款%
60%以上 – 80%101.150.580.28
151.500.790.28
201.850.930.28
252.001.000.28
302.151.110.28
60%以上 – 85%101.800.820.53
152.281.020.53
202.681.130.53
252.951.290.53
303.051.400.53
60%以上 – 90%102.601.090.77
153.181.390.77
203.751.620.77
254.101.790.77
304.352.030.77
註 1:$400萬以下最多借 90%;
註 2:$400萬 – $450萬,最多借 80%-90%,貸款額上限 $360萬;
註 3:$450萬 – $600萬最多借 80%


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2. 按揭保險計劃保費(適用於新按保)

(i) 物業價值 $1,200 萬或以下

保險範圍
(根據按揭成數)
按揭年期一次付清
佔貸款%
每年支付(首年)
佔貸款%
每年支付(續保
佔貸款%
50%/60%以上 – 80%101.320.670.32
151.730.910.32
202.131.070.32
252.301.150.32
302.471.280.32
50%/60%以上 – 85%102.070.940.61
152.621.170.61
203.081.300.61
253.391.480.61
303.511.610.61
50%/60%以上 – 90 %102.991.250.89
153.661.600.89
204.311.860.89
254.722.060.89
305.002.330.89
註 1:$1,000萬以下最多借 90%;
註 2:$1,000萬 – $1,125萬最多借 80% – 90%,貸款額上限 $900萬;
註 3:$1,125萬 – $1,200萬最多借 80%

(ii) 物業價值 $1,200 萬以上 – $1,920 萬

保險範圍
(根據按揭成數)
按揭年期一次付清
佔貸款%
每年支付(首年)
佔貸款%
每年支付(續保
佔貸款%
50% 至 60%100.750.380.22
151.040.540.22
201.380.690.22
251.610.810.22
301.840.950.22
50% 至 70%101.040.520.26
151.440.750.26
201.780.890.26
252.011.010.26
302.241.160.26
50% 至 80%101.380.690.33
151.931.010.33
202.361.180.33
252.621.310.33
302.821.460.33
註 :$1,200 萬以上 – $1,920 萬最多借 50% – 80%,貸款額上限 $960 萬

*以上兩表只適用於浮息按揭(即 H 按 P 按,不同於鎖定按揭利率的定息按揭),而申請人未涉及任何未完全償還的按揭貸款,即無按揭在身,mortgage count 為零。如借款人已有按揭在身或有擔保人身份,保險費會相應增加,詳情參考按揭保險計劃按揭保費表



一次付清 vs 每年續保

按保公司接受申請人一次付清保費,或選擇每年續保支付保費。一般情況下,申請人都會選擇一次付清。

普遍選擇一次付清保費的理由是保費優惠。按保公司或會根據應申請人信貸狀況及風險評估,從而提供保費折扣,可達 5 – 6 折。

即使選擇「一次付清」,申請人亦可將保費劃入銀行貸款額中,由銀行替申請人一次付清保費予按保公司,申請人再連同按揭一併分期攤還予銀行。


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如何退保

要退回保費,借款人必須完全償還整筆按揭貸款,如果個人資金不足以還清按揭,可以透過轉按,將物業抵押予另一銀行,新按揭借不超過6成,就不用買按揭保險,變相可以甩按保。

若 6 成按揭的貸款額不夠償還原有按揭,業主有機會仍然要動用部分個人財產。首年申請保費退款,可退回已繳按揭保費之 40%、兩年內退 25%、三年內退 15%。


放寬按揭成數,對有需要上車人士,始終是一件好事,尤其是購買二手屋苑單位,即上千居尋找各區樓盤


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常見問題

我是否需要付額外保費?

如透過新按保申請高成數按揭,須在原有按保基礎上加徵15%保費。另外,如申請人為首次置業,又未能符合壓力測試要求,雖仍然合資格借足成數,但按揭保險費用會按風險而提高,再額外加約 10% 保費。

為何我的按揭保險申請被拒?

如果申請人通過壓力測試,但按保申請仍然被拒,有可能是按保公司質疑申請人申報收入的可靠性。譬如受僱於簽臨約後由自己成立的公司,或首期是由私人貸款所得來,按保一般都不接受此類申請。另外,如申請人未獲解除破產,又或有犯罪紀錄,都會影響按揭保險審批,終致未能借得高成數按揭。


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