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建築面積實用面積分不清?實際可用面積有幾多?

地產資訊 | 2022 年 6 月 22 日

建築面積實用面積分別是什麼?為什麼要分成兩個計算概念?置業新手必需要分清楚,不要被混淆,最後失了預算,入手了看似面積寬裕、但實際原來沒多少可用面積的單位。今日,千居就為你打破這個迷思,帶你探討不同面積的定義,與實際空間的差距。



立即跳往:建築面積 | 實用面積 | 實際可用空間-內籠面積 | 舊樓vs新樓實用性 | 常見問題



建築面積


「建築面積」其實並無統一標準,每個樓盤都有各自不同計算「建築面積」的方法,並沒有條例規管「建築面積」的計算。因此,以往發展商都會把公共走廊、停車場、垃圾房、電梯大堂等公用面積也計算在「建築面積」內,於是出現實用率極低的單位,建築面積逾千呎,但是實際上的空間可能只有一半。

發水樓

發水樓是發展商使用建築面積,帶來對業主不公的問題。發水樓指地產發展商為了賺取更多利益,出售的建築面積比實際可建面積多。由於香港賣地有對於地積比率的規限,但是建築事務監督有權豁免部分,不需要計入總樓面面積。發展商可以申請豁免此部分,但仍然銷售豁免面積。


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實用面積


由於針對發展商透過「建築面積」,將非單位獨立空間納入單位面積,誇大單位的空間,政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》,規定新盤必需劃一採用「實用面積」。而政府對於「實用面積」的定義則是,從圍封單位的圍封牆的外部開始計算,即是連單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積也需要計算,面積也包括單位的露台和工作平台的空間。


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實際可用空間: 內籠面積

「內籠面積」指除去單位的牆身厚度後的面積。通常低層單位的的牆身會比高層單位較厚,因為低層結構需要更強承重力。因此,同一實用面積,低層單位的「內籠面積」會較高層單位小,即是實際可用空間也相對較小。此外,室內樓底也會影響單位實際可用空間,高樓底單位增加單位垂直空間,甚至可以用作加建閣樓。

簡單而言,內籠面積便是我們真正的可用空間,買樓時需要特別留心。如果睇樓時,不妨詢問經紀,是否有不同樓層的單位可供參觀,比較一下低層與高層單位的空間感會否相差太遠。



舊樓VS新樓實用性

雖然很多舊盤現在也用「實用面積」標示單位面積,但是它們通常都只以樓盤過往聲稱的實用率計算約數,所以新樓和舊樓標示的「實用面積」,與實際可用空間的出入也不一樣。

另外,許多人都認為舊樓比新樓更實用,即使是相同的「實用面積」,舊樓看上去也比新樓更寬敞。這是因為大部分舊樓都較少露台、工作平台等配備,所以看上去,室內空間便會更寬敞。更多關於實用面積的詳情,可以參考以下文章—【買樓必讀】實用面積的7個必備知識

買樓最怕買到面積不實用的單位,花費一大筆金錢,當然希望買到一個最心儀的單位,所以建築面積和實用面積絕對是重要的概念,必需要搞清搞楚。


許多新手買家在置業前都有許多疑問,記住千萬不要著急,做好功課才簽合約。如果想尋找更多心水樓盤,不妨上千居搜尋各區筍盤


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常見問題

發展商是否只可以以「實用面積」標示一手住宅物業每平方呎售價?

根據《一手住宅物業銷售條例》,所有一手住宅物業的售樓說明書、價單和廣告,只可以以「實用面積」標示呎價。

實用面積包括窗台面積嗎?

窗台面積並不包括在實用面積之內。

如何查詢二手樓的實用面積?

第一,你可以透過土地查冊,查閱物業首次轉讓的買賣協議。第二,你可以於差餉物業估價署的物業資訊網,找到二手樓的實用面積。



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