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【康怡花園分析】比較上中下康怡+交通配套+單位間隔/平面圖|十大屋苑揀樓攻略

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 27, 2020

康怡花園位處鰂魚涌太古站旁,是十大藍籌屋苑之一,樓價極具指標性。康怡花園座落於另一藍籌屋苑「太古城」附近,買家不時將兩者比較,亦有買家混淆屋苑與「康山花園」,誤以為康怡亦是居屋。想知康怡是否好住,不妨讀讀這篇【康怡花園揀樓懶人包】,了解一下康怡交通配套,分析上、中、下康怡各期之優劣、景觀和平面圖,一看與附近樓盤比較。


康怡花園:太古城勁敵

康怡花園(Kornhill)位處港島東鰂魚涌港鐵太古站上蓋,於 1985 至 1988 年間分四期落成,第三期為居屋「康山花園」,除康山以外,三期共建 32 座,合共提供 6,648 伙,實用面積介乎 461 至 1,049 呎,間隔包括 2 至 4 房,標準單位三梯八伙。

康山花園 / 星島日報

屋苑由恆隆集團、新世界發展和香港鐵路公司(今港鐵)等公司合作發展。屋苑為一混合式發展項目,發展商因當年中英談判時期的經濟問題,將第三期部分改作私人參建居屋,成為現今的「康山花園」(Kornhill Garden)。康山花園雖為公營居屋,於地理位置、景觀、間隔上,卻與藍籌屋苑差異不大,樓價升幅驚人,被冠以「居屋王」之美譽。

有買家或誤以為整個康怡都是居屋,即使康怡在鐵路優勢、景觀座向、樓齡、單位實用率各方面,與太古城不分軒輊,近十年來的樓價卻追不上太古城,康山的存在,卻是康怡花園升值的阻力。

對於有意入手港島屋苑的買家,康怡的樓價差距,也許是一件好事。康怡以實用見稱,單位實用率普遍逾 8 成,新盤難以媲美,實用率的優勢不會隨樓齡折舊,加上康怡為指標屋苑,鄰近商業區太古坊又為屋苑帶來穩定的租務需求,樓價抗跌力強,入場價又低過太古城,投資自住皆宜。

康怡花園資料

發展商恒隆牽頭,聯同新世界、凱聯酒店、怡華置業、益新置業、淘大、萬邦、廖創興企業、香港地下鐵路公司(今港鐵)合作發展
入伙年份1985 至 1988 年
地址鰂魚涌
座數4 期,除康山以外,3 期共建 32 座
伙數6,648
層數18 至 32 層
實用面積介乎 461 至 1,049 呎
戶型標準單位:
2 房 2 廳(461 至 555 實呎)
3 房 2 廳(605 至 646 實呎)
3 房 2 廳連套房(668 至 902 實呎)

複式單位:
3 至 4 房(734 至 1,049 實呎)
實用率79.2 至 85%
管理公司港鐵
管理費每呎約 $2.2
小學校網14 校網

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康怡花園交通、景觀、配套

康怡花園建於港鐵太古站旁,盡享鐵路優勢,由地鐵出口步行至最近的「下康怡」,需時僅約 5 分鐘,非常便利。屋苑有多條巴士及小巴路線途經,連接港九各區。

不過,康怡花園依山而建,「上康怡」地勢最高,出入要行斜路,辛苦之餘,需時亦較長,大概要 15 分鐘,部分居民會選擇等往來太古站與屋苑的小巴代步。

景觀方面,屋苑位於鰂魚涌柏架山北部山麓,向南背山,向北面海,為單位提供普遍綠野開揚景觀,部分單位更可遠眺大潭郊野公園和水塘,周邊環境清幽恬靜,步行即抵市區,靜中帶旺。

屋苑配套方面,康怡自設屋苑商場「康怡廣場」和會所「康怡花園俱樂部」,商場設一般超市及連鎖餐廳,而俱樂部採用會員制,收取會籍費用及月費,開放予康怡、康山、甚至附近一帶的居民付費入會,設施包括健身室、網球場、戶外泳池、壁球室、滾軸溜冰場等。

會所設施本應為屋苑一大賣點,亦是昔日屋苑初落成時,樓價跑嬴不設會所的太古城之因。可惜,俱樂部使用率長年偏低,設備隨年月變得落後,缺乏一般新穎選擇,令會所淪為住戶的負擔,折舊亦反映於樓價,使太古城樓價追過康怡。

社區配套方面,下康怡位於市區,各類公眾康樂文娛設施和民生商店僅步行之遙,生活機能完善,康怡居民要前往北邊的大型商場「太古城中心」、穿過太古城抵達海傍之「鰂魚涌公園」,或沿英皇道往西北方的商業區「太古坊」也非常方便。


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比較上、中、下康怡

康怡花園各期位置分佈圖 / 蘋果日報

康怡花園項目原共設四期,撇除第三期居屋「康山花園」,其餘三期按地勢劃分,以 Y 字排列,共建 32 座。第一期地勢最高,稱之為「上康怡」;二期處於屋苑中段位置,為「中康怡」;三期最接近平地鬧市和太古城,為「下康怡」

上康怡分析

上康怡 / WiNG作品(維基百科 )

「上康怡」包括 A 至 H 座,共建 16 座大廈,於 1985 年至 1986 年入伙,較樓齡最淺的「下康怡」舊 2 – 3 年。

上康怡地勢為三期之中最高,位於半山地段,背靠大潭郊野公園,環境最為清幽,景觀亦是最開揚,儼如一個隱蔽小社區,感覺絕不似大型屋苑般繁雜。

上康怡內園景觀 / 星島網

上康怡是最接近會所「康怡俱樂部」的一期,住戶能輕鬆步行前往俱樂部享用健身設施、進行球類活動或游泳。上康怡望內園 / 內街(西北座向)的單位,會見到俱樂部提供的球場、戶外泳池景,或南豐新邨周圍樓景;而望向外圍(東南座向)的單位,則大部分均享大潭郊野公園翠綠樹林山景,極為愜意。

香港的私樓有個不明文規定,就是愈靚景的單位,單位面積愈大,上康怡正好是其中一個實例。上康怡單位面積普遍比下康怡大,兩房單位實呎 502 起,大過下康怡的 461 呎。

上康怡和中康怡均提供三房兩廁的間隔,但整個屋苑,只得上康怡提供頂層複式戶,分別設於各座頂層,有分 3 或 4 房,實用面積由 734 至 1,049 呎。

上康怡位處山上,步行至港鐵太古站,要經一條「長命斜」,腳程約 15 分鐘,途中只得兩小段扶手梯,考驗居民腳骨力。想避過斜路,居民可選擇乘客來往屋苑和太古站的專線小巴 33M 代步,小巴每 3 – 6 分鐘一班,非常頻密。

值得一提的是,上康怡入伙不久,便發生轟動一時的無屍奇案「烹夫案」,案發單位為上康怡 D 座 3 樓 12 室,1987 年 10 月,58 歲的女戶主因發現丈夫包二奶,便狠下殺手,揮錘扑死丈夫,再用電鋸分屍烹熟,隨後分批棄掉。銀行至今仍不願意為涉事單位、同層以至樓上樓下共 24 個單位(9 至 16 室)提供估價,要隔一層(1 樓、5 樓)才有估值,但樓價料受影響。

涉事單位於 1989 年成功以 $100 萬放售,業主將單位放租至今。而隔涉事單位對落兩層的 1 樓 12 室,實呎 596 的三房單位,於 2018 年成交價為 $752.5 萬,因極低層、望石場及「烹夫案」等因素,最終售價低市價約 16%。有意入手康怡的買家,不信邪的話,可密切留意上康怡該類單位。

中康怡分析

「中康怡」包括 J 至 M 座,共建 8 座大廈,位處屋苑東北端,步行至港鐵太古站約需 5 至 7 分鐘,比上康怡方便。

中康怡的地勢稍高,向東南單位同享大潭開揚山景,高層向北單位更有機會望到太古城對出海景。J 座和 M 座提供全屋苑標準單位中最大面積的三房兩廁戶型,實用達 902 呎。該期位置鄰近康怡廣場,生活機能完善,加上兼享山海美景和地利優勢,普遍呎價為屋苑之首。

由於中康怡伙數少,放盤有限,業主持貨力強,單位質素高,此期兩房單位的叫價,甚至追得上「上康怡」三房。

下康怡分析

「下康怡」包括 N 至 R 座,共建 8 座大廈,為三期之中樓齡最新,位於屋苑西北位置,毗鄰太古站和英皇道,向南可步行至商業區「太古坊」,向北則為另一十大屋苑「太古城」。

下康怡處於市區中心,港鐵和多條巴士路線舉步可達,論便利,絕對比中康上康優勝。不過,下康怡處於平地,缺乏屋苑一般的景觀優勢,感覺亦比較繁囂,而且前臨馬路,住戶或受交通噪音問題滋擾。

康怡廣場 / 南華早報

下康怡鄰近康怡廣場,單位普遍為三期之中最細,單位普遍為三期之中最細景觀以市區樓景為主,部分向東單位或望層數較低的服務式住宅「康蘭居」、康怡廣場和「中康」樓宇,稍為較臨近馬路單位寧靜。

康怡花園三期各具特色,視乎買家的心水條件,提供主打景觀、呎數、便利等各種優勢的選擇。


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康怡花園平面圖+間隔

康怡花園平面圖 / 北京物業

康怡花園客廳為「鑽石廳」,飯廳呈長方形,間隔叫做不過不失。康怡間隔的最大弊病,必然是三尖八角的廚房。

康怡花園廚房 / SPACEPLAN

康怡花園廚房呈三角形,明明面積適中,空間卻極為狹窄,角位甚多,煮飯未必就手,容易發生碰撞,毫不人性化。愛煮飯的買家,或要考慮買入後執執,改動間隔。


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康怡花園VS太古城

不少用家都會將康怡和附近龍頭十大屋苑太古城」作比較,認為太古城是「中產」的表現,而康怡則因康山花園的關係,被貶為「居屋格」。

事實上,康怡單位在於各種條件的表現,都媲美太古城。尤其是上康怡的地勢,造就景觀開揚,坐享全視野翠綠山景,這程居高臨下、與外隔絕的感覺,太古城之中,或只得「海景花園」能相提並論。

不過,康怡管理費包辦俱樂部的開支,但俱樂部設施落後,亦非住戶專用,使用率低,隨年份折舊,或影響樓價;反而太古城以單位實用自居,間隔四正,雖同設三角廚房,但就沒有鑽石廳,超高實用率恆久不衰,不會折舊。另外,康怡中間建有服務式住宅「康蘭居」,人流相對較太古城繁雜,有意入手康怡花園的買家要留意。


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