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【先住後付】利弊分析、潛藏費用、常見問題

租買攻略 | 2022 年 8 月 10 日

發展商為增加新盤銷情,及應對一手空置稅,紛紛推出先住後付計劃,讓買家先付小量金額入住,數年後才供樓。這種計劃貌似不錯,但會否涉及風險及額外收費?等千居為你詳細說明。


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甚麼是先住後付

先住後付是購買現樓的一種付款方法,發展商把成交期延長,讓買家只需在簽署臨約後,支付小部分訂金,便可入住單位,至於餘下大部分金額,會於指定年期過後繳付,好處是買家於初期不用準備大筆資金,已可入住新樓。

以 1,100 日的先住後付計劃為例,發展商要求買家簽署臨約後,先支付樓價 5%,再於指定天數後另付 5%,餘下 90% 則在臨約後 1,100 日內支付。如果購買一個 $1,000 萬單位,只需在簽約初期繳付 $500,000,便可入住。

先住後付的出現,除了讓發展商加快貨尾銷售,亦可避開政府曾建議落實的一手空置稅,惟一手樓空置稅法案最終已被撤回。



先住後付好處

籌集資金

先住後付讓置業人士只須先繳付少量首期,並享有較長的成交期,方便預算不足、但有置業需求的買家,能有充裕時間準備餘款。

即時入住

由於先住後付針對現樓,換樓客簽約新單位後,可搬入已落成的新樓,即使賣掉原有物業,換樓期亦可無縫交接,毋須額外租地方暫住。



先住後付風險

估價不足

先住後付計劃下,買家可逐步繳付樓價,但業主在支付餘額時,已住了數年或以上,若入住期間樓市轉差,申請按揭時或會面臨估價不足,出現拾錢上會情況。

支付辣稅

繳納印花稅是按簽署臨約日期而定,換樓客以先住後付方式買入新樓,若買入時尚未出售原有物業,仍需繳付 15 %從價印花稅,但如果在 1 年內出售原有物業,則可申請退回 15% 減去首置印花稅的差額。


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潛藏費用

許可佔用費

很多發展商會要求先住後付買家簽署許可協議,並須繳付許可佔用費,此費用可理解為佔用單位的按金,一般為樓價的 10% 內。以逸璟‧龍灣為例,許可佔用費為樓價 2.4% 或 7.2% (視乎付款計劃)。在完成交易後,發展商按照合約退還該筆費用,或用作扣減樓價餘額。

佔用物業金

部份發展商會同時徵收佔用物業金,類似月租。發展商會訂明租期及租金金額,業主則須定期繳付。以半山捌號為例,業主每月須支付樓價 0.25% 的佔用物業金。與許可佔用費一樣,佔用物業金會根據協議,在交易完成後,用作扣減樓價餘額。

雜項開支

入住後,買家或須自行支付管理費差餉地租、水電煤及其它開支等。與上述兩項費用不同,這些費用不會退還,買家須考慮自身財政能力。


先住後付能讓你換取更多時間籌集資金,亦可無縫交接換樓期,但切記要留意合約條文,以免突如其來的潛在費用。想找更多盤資訊,即到千居查看筍盤


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常見問題

「先住後付」入住期間,會否涉及其他費用?

視乎不同項目,發展商或會收取許可佔用費、佔用物業金等潛藏費用,亦有部分項目以按金形式收取,可於交易完成後,用作扣減樓價餘額。

換樓客選用「先住後付」,有何要注意?

假如換樓客以「先住後付」入住新居,再出售仍有按揭的現居,在為新居申請按揭時,成數需下調一成,例如用財爺Plan買 $1,000 萬以下的樓,原先最高借 90%,此情況下只可借 80%,壓力測試亦較嚴格。


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