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【買樓花】抽新盤買樓 9 大步驟|樓書價單入票程序一文看清

  •  |  2021 年 10 月 20 日

新盤樓花搶購潮近年愈趨熾熱,幾乎每日見到報章報導最新「入票數字」、「購樓意向登記」、「抽籤揀樓」等,對於置業初哥來說,可能看到有點頭花眼亂。這些業界常用術語,實際意思是甚麼?購買一手新樓程序又是如何?有哪些注意事項?等千居為首次上車的你詳述買樓程序。


9 步購買新盤樓花

1. 計劃預算

先計算買樓總支出,再向銀行或貸款機構查詢按揭方法,評估自己的財務狀況,決定哪種價位的樓盤可負擔。一手樓的支出通常比較容易計算,因為有不少雜費會由各大發展商為買家支付,如律師費、經紀佣金,甚至部分的印花稅。

如買家選擇建築期付款,就要謹記收樓前 3 個月自行向銀行申請承辦按揭。

害怕計數的你也可運用千居的按揭計算機,以計算每月供數總支出。


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2. 參閱售樓書

於出售日前最少 7 日,發展商會於新盤網頁上載「售樓說明書」,亦即「售樓書」,供公眾隨意下載。

售樓書內載有樓盤詳盡的銷售資料,如鳥瞰圖、付款優惠、供出售單位、圖則、平面圖、間隔、建築面積、實用面積及用料等。

有意購入新盤的你必須詳閱樓書,選出座向、景觀,以及其他條件最「啱心水」的單位。


3. 參閱公布價單及銷售安排

於出售日前最少 3 日,發展商須公布有關價單及銷售安排。

發展商為試水溫,了解樓盤的受歡迎程度,一般會因應市場反應安排銷售,分成幾張價單發售單位,以便修訂價格。

然而,過去有發展商拖長發售時間,以「擠牙膏」方式來操控單位供應,藉此推高樓價。政府其後推出規定,單位數目達 100 伙或以上的新盤,首份價單須列出不少於單位總數的 20%,之後每份價單須列出項目單位總數的最少10%。

銷售安排則會列明認購單位的方式,包括發售方式(如入票、招標)、日期、時間及地點,以及出售單位數目。


4. 參觀示範單位、入票與揀樓

緊隨價單推出,發展商會開放示範單位供公眾參觀,一般會提供經改動示位及未改動示位(俗稱清水房),睇樓人士可即場於展銷廳進行購樓意向登記,亦即入票。

準買家應帶同一張價值 $10 萬元的本票或支票,作訂金之用。訂金會在簽署「臨時買賣合約」時在臨時訂金內扣除。

個別項目會限每人或組合只可入2至3張票,亦有些不設上限。為求增加中籤機會,有準買家會入多張票。直至開售前一至兩日,發展商會以抽籤決定每組買家揀樓次序。

開售當天,售樓處通常會分為登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。售樓處會在當眼位置展示一張「消耗表」 ,顯示可供揀選的單位、已簽立臨時買賣合約的單位,以及已被揀選、但尚未簽臨時買賣合約的單位。

有地產代理為求促成交易,會為準買家墊支入票,以增加中籤機會。準買家要注意,此舉或違反《一手住宅物業銷售條例》,代理本身隨時會被釘牌及判監。

不過,業內常見走法律罅的疑似墊支方法,如準買家先碌卡予代理,保留簽帳額,由代理代為開本票,但實際要中籤後,才會真正過數;或準買家先開支票,換代理開本票,直到中籤後,代理才會兌現支票。換言之,一日未中籤,準買家並不會有實際金錢上的支出。


5. 簽訂臨時買賣合約

能夠揀樓的準買家,須與發展商簽署「臨時買賣合約」,此階段要預備臨時訂金(細訂),訂金一般為樓價 3% – 5%。如簽臨約後改變主意,不完成交易,即「撻訂」放棄已繳訂金。


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6. 申請按揭

買家可選擇用「即供付款」或「建築期付款」,並憑臨約向銀行申請按揭。值得留意,如購買樓花申請新按揭保險計劃 (新按保),先決條件是要使用建築期付款;至於購買新盤現樓,則已符合新按保資格。


7. 簽訂正式買賣合約

簽署臨時合約後 5 個工作天內,雙方要簽署正式買賣合約,買家須繳付「加付訂金」(即「大訂」,連臨時訂金約為樓價 10%),另亦要付清印花稅律師費


8. 完成買賣手續

一般收樓前 14 日,買家向發展商必須完成所有買賣手續,發展商然後會透過律師樓向買家寄出買賣確認信件,買家就可憑信去收樓。

買賣手續中,買家要準備足夠資金付圖則費、一個月管理費上期、三個月管理費按金、相等兩個月管理費的設備基金,以及相等管理費一個月的泥頭費等,約共七個月管理費,總開支常達五位數字。


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9. 收樓

終於等到收樓日,完成最後的收樓程序,即可入伙!部分買家預算比較緊張,會選擇自行驗收單位,亦有一部分會請驗樓師幫手。驗樓師通常以呎計價,新樓單位愈大,收費愈貴。

如果你決定自己驗樓,記得收樓日前做足功課,上網學習如何驗樓,例如開水檢查斜台及去水、看地腳線有否發黑(發黑暗示或有滲水情況)、門是否有罅。最緊要帶備一疊鮮色memo紙,在你認為需要執漏的位置,簡單寫上要處理的問題(如牆身有裂紋就在該處貼上「裂」)。

收樓當日,買家先前往交樓處辦理住戶登記,然後就可收單位鎖匙、業主手冊、樓宇及設施說明書等文件。

如果你不即場留在單位驗樓,收樓過程通常一小時左右便完成。視乎不同發展商,驗樓期有 1 至 7 天時間,完成驗樓及填報單位損壞資料,交由發展商執漏,一般需一至幾個星期完成。如無意外,新業主通常一個月內可以覆檢。



常見問題

如何取得發展商提供的付款計劃資料?

最準確的付款計劃資料,會在發展商公布的價單中顯示。地產代理行一般會自行製作簡易版的價單,給準買家參考,但最終應以發展商價單作準。

進行認購入票時,支票/本票抬頭應開給哪一方?

發展商委託的律師行,有關資料會在發展商公布的銷售安排中顯示。


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