市面上的銀行按揭計劃眾多，要選出最抵的計劃，主要比較兩點：按揭利率和按揭回贈。有銀行以較低按揭利率作招徠，但按揭回贈卻比其他銀行少，計落或者比高息按揭遜色。為此，千居為你盤點 18 間銀行的最新按揭利率，了解按揭回贈重點，一表看清各銀行的 H 按和 P 按利率！ 立即跳往：18間銀行最新按揭利率｜按揭回贈規限｜常見問題 一表看清18間銀行最新按揭利率 （2023年 ） 銀行按揭計劃主要分為 H 按和 P 按，兩者利率不同之處大致如下： 銀行 最優惠利率（P） H 按年利率 P 按年利率 最高現金回贈（佔貸款額） 匯豐銀行 5.75% H + 1.3% P – 2.25% 2.55% 恒生銀行 5.75% H + 1.3% P – 2.25% 2.4% 中國銀行 5.75% H + 1.3% P – 2.25% 2.46% 集友銀行 5.875% H + 1.3% … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2023（不斷更新）"

申請銀行按揭，借錢買樓，要做「壓力測試」。新手買家對壓測或者零概念，究竟幾時要做壓測、壓測如何計算、買樓自住和出租是否有分別、首置免壓測孰真孰假、逃避壓測又是否可行？今年計劃置業的您，必讀這篇壓力測試全指南，做個精明的業主！ 立即跳往：幾時要做壓測？｜計算「供款與入息比率」｜供款與入息比率上限｜壓力測試計算例子｜首置免壓測？｜常見問題 幾時要做壓測？ 借按揭買樓涉及大筆款項，銀行要做過「按揭批核」，確認申請人有能力供款，才會批准放貸。 銀行為了評估申請人的供款能力，會進行兩種計算： 最新消息*：金管局於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求，由 3% 降至 2%。 在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 2 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。 在香港，除非借的是發展商按揭 (例如呼吸 PLAN)，大概只得兩種人可跳過銀行壓力測試的關卡： 可免壓測人士 條件 經按揭保險計劃申請樓按的首置人士 按保只接受高成數的現樓按揭申請 (買樓花要建築期付款）；買入物業只可作自住用途 合資格綠表白表人士 只適用於買新居屋和綠置居 計算「供款與入息比率」 壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。 那麼 DTI 是如何計算得來的呢？ 「供款比率」（DTI）的數式其實相當簡單，即是「每月供款」佔「每月收入」的百分點。 自己試做壓測，最難計的其實是每月供款。您可用千居按揭計算機，只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字，便可得出每月供款額。 壓力測試未必跟申請成數計算 壓力測試要計「供款與入息比率」，當中所指的「按揭供款」，在大部分的情況下，會根據申請人想借的整筆貸款額，來計算月供款項。 唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 因此，有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。至於銀行實際會用哪一種計法，建議申請人向個別銀行再作確認。 【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 → 供款與入息比率上限 對於壓力測試前 … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2023（不斷更新）"

業主可以利用供樓扣稅的政策，扣減稅務負擔，究竟業主要如何申報才能用盡這筆免稅額呢？有什麼因素會影響你的扣稅額？什麼情況下不能扣稅？交稅可能佔了納稅人一部分的生活支出，所以也不是一件小事，需要慎重計劃。千居準備了所有相關的資訊，與你分享作為業主的減稅心得。 立即跳往：何謂居所貸款利息扣稅｜影響扣稅額因素｜更改扣稅選項｜加按、轉按可否扣稅｜常見問題 何謂居所貸款利息扣稅 「居所貸款利息扣稅」是財政預算案中的稅務寬免措施，讓業主可以將供樓的利息開支作為扣稅一部分。政府在2017年財政預算案，將原本15個扣稅年度，延長至20個扣稅年度，扣稅上限為每個扣稅年度$100,000元，業主可以自由選擇何時使用扣稅機會，無需連續使用。 申請條件 你是住宅的業主，而有關物業的業權以土地註冊處的註冊擁有人為準 該住宅是根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位，必需在香港境內 該住宅在有關課稅年度內是全部或部分用作你的居住地方（如果住宅只是部分作為居住地方，所獲扣減應作適當扣減） 該貸款是以該住宅或任何其他香港財產的按揭作為保證 貸款者是《稅務條例》訂明的機構：政府/財務機構/註冊的儲蓄互助社/領有牌照的放債人/香港房屋協會/你的僱主/經稅務局局長批准認可的組織 車位 如果業主擁有的車位屬於自用，車位於貸款時與住宅一併購入，而且與物業位於同一範圍內，業主可以同時申索購買車位的貸款利息，也可算作居所貸款利息的一部分。 影響扣稅額因素 由於無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，什麼情況下才能扣盡$100,000。 供款年期 要將免稅額用盡，第一個影響的因素便是供款年期要夠長。按揭年期越長，借貸人需要支付的總利息開支就越高，能夠用盡$100,000的機會就越大。就例如以息率2.375厘計算，如果你的供款年期為30年，只要你的貸款額有425萬，你已經可以扣盡10萬元的扣稅額。但是如果以同一金額貸款計算，供款年期越短，總利息開支便越少，可獲扣減的免稅額也越少。 息口高低 另一個影響的因素是息口的水平，有很多業主都希望等到加息周期才申請扣稅。但是按揭供款金額是基於「息隨本減」的原則，假設息率不變，當每年本金遞減，供款利息支出亦隨之減少，最終或未能用盡扣稅額。所以，除非加息追得上本金的遞減，否則之後每年可申索的利息只會越來越少。 申索時機 綜合以上的因素，其實在供樓的初期使用扣稅，會比較划算，因為初期的本金較大，利息負擔自然更多。假設貸款人的借貸金額為400萬，如果息率為2.5厘，供款年期30年，供款首年的全年利息支出達$98,966元，接近用盡$100,000的扣稅額。但之後剩餘年期越來越少後，每年利息支出遞減，並未能用盡扣稅額。 不過由於業主無需連續用盡20個年度的扣稅額，所以業主亦要考慮其他因素，決定何時申索才是最為划算。例如如果你有入手第二層價錢更高的物業的打算，可以保留剩餘的課稅年度扣稅額，用於新物業的按揭上，就可以更加有效運用所有扣稅額。 更改扣稅選項 相信有這麼多重的考慮因素，對於小業主而言，絕對不是一個容易的決定和計劃。如果你申索之後突然後悔，或者後悔沒有於該課稅年度申索居所貸款利息扣稅，可以在六個課稅年度內向稅局提出更改申請。如果你想取消原本已經申索的扣稅額，就要補交相關款項，如果想追回扣稅，就需要向稅局提交相關文件，所以業主無需擔心做錯申索決定，因為你有機會可以反悔。 加按、轉按可否扣稅？ 加按 業主若選擇加按，提高貸款額，利息亦會隨之增加，但是多出的利息，並不能用作扣稅計算之中。例如加按前的貸款額為300萬元，加按後為400萬元，計算利息支出時，需要將新的利息支出作75%的扣減，即是無法將新增利息計入扣稅額。 轉按 假設借貸人申請轉按，如果借貸人的貸款額不變，多出的利息支出是可以獲得扣稅的。 總括而言，許多業主都想用盡供樓扣稅的免稅額，但是要用盡這筆免稅額也需要考慮各方因素加上周詳的計劃，對未來的置業目標也要有更清晰的方向。如果業主想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

由銀行提供的按揭，按揭成數上限由樓價而定，實際批出的按揭成數多與少，還要視乎壓力測試，當中考慮因素有物業估價、借款人的財務狀況、以及該物業類型。首置按揭成數，和非首置按揭成數不同，私樓、村屋按揭和居屋按揭成數又有分別，即一文掌握首置按揭成數 VS 非首置按揭成數之別！ 立即跳往：私樓按揭成數上限｜村屋按揭成數上限｜公居屋按揭成數上限｜常見問題 私樓按揭成數上限 政府於 2022年 02 月 23 日宣布進一步放寬按揭保險計劃的成數上限，最新詳情可參考下表*： 私樓價值（港元） 最高按揭成數（首次置業） 最高按揭成數（非首次置業） $400萬 – $1,000 萬 90% 80% $1,000萬以上 – $1,125 萬 80% – 90%（貸款上限為 $900 萬） 80%（貸款上限為 $900 萬） $1,125 萬以上 – $1,200萬 80% 80% $1,200萬以上 – $1,920萬 50% – 80%（貸款上限為 $960 萬） 50% – 80%（貸款上限為 $960 萬） 首置人士：新例下借最高按揭成數，須符合以下條件： 1. 抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業 2. … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2023（不斷更新）"

「加按」意思是為已按物業，向同一間放貸銀行重新申請按揭，以套現更多出資金，整個程序又叫「加按套現」。如果你是業主，想增加流動資金，但對加按套現不太認識，不明白「加按」、「二按」有甚麼分別，想知幾時會做加按，幾時做二按，可由以下加按基本須知作為起步點。 立即跳往：加按套現最佳時機｜加按、二按大不同｜加按注意事項｜常見問題 加按套現最佳時機 加按的做法，較常見於物業升值時，因現時估價高過買入時價格，重新申請按揭後，新批的按揭額理應可以提高。業主可以透過加按套現，提取新批貸款額多出部分，這樣便有更多現金周轉。 舉例來說： 一個住宅單位 5 年前購入值 500 萬元，以按揭利率 2.5%，供款年期 30 年，做 6 成按揭，貸款額為 300 萬元 假設單位如今升值至 550 萬元，現時尚餘約 250萬元按揭未供，透過加按，同樣做 6 成按揭，新貸款額為 330 萬元，扣除未供的 250 萬元，加按後業主可套現約 80 萬元。 購入時 (5年前) 現在 (升值後） 樓價 500萬 550萬 按揭成數 60% 60% 可借貸款額 300萬 330萬 未償還貸款 300萬 250萬 套現金額 不適用 80萬 【上車之選】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 加按、二按大不同 增加貸款額的方法比比皆是，「加按」和「二按」都是其中之一，但有業主會將加按二按混淆，以為加按會涉及向財務公司借貸。 但其實申請加按，放貸人由始至終都只得一個，就是一開始的承按公司（通常是銀行）。加按只是向同一間銀行申請增加貸款額。 … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2023（不斷更新）"

買入物業後，樓契要好好保存，一旦遺失，物業恐成「無契樓」！無契樓是甚麼？購買無契樓對樓宇按揭/樓價有甚麼影響？遺失樓契可以怎辦？即讀千居了解購買無契樓的注意事項！ 立即跳往：甚麼是無契樓｜較常見的無契樓｜無契樓按揭｜無契或影響樓價｜補領樓契｜常見問題 甚麼是無契樓 出售物業時，如未能提供樓契，或是轉名契、授權書、或買賣合約等查冊會顯示的重要文件，物業被視為已遺失整份或部分樓契，即屬「無契樓」。 較常見的無契樓 部分村屋年代久遠，一旦遺失樓契，即使向土地註冊處查冊或設法補領，亦難以追溯尋回。另外，如物業本身是逆權侵佔所得，亦有機會無法補領重要文件。 無契樓按揭 向銀行申請樓宇按揭時，銀行會檢查與物業查冊有關的文件，如有遺失，銀行未必會批核按揭，即使獲批申請，貸款額或會減少。 無契或影響樓價 如果未能成功申請按揭，買家就要一筆過付清樓價。如一直未能尋回文件，轉售時，新買家亦受同樣限制。所以，無契樓難以易手，售價一般比估值低，折讓率近 3 成。 補領樓契 一般有關物業的重要資料，會在土地註冊處中存檔，如遺失樓契，可委託律師辦理遺失樓契宣誓，說明遺失原因，由律師協助向土地註冊處申請核證副本（Certified True Copy），俗稱影印契。 一經辦理補領手續，新樓契具有法律效用，然而，銀行不一定會視之為正常物業，有關物業的按揭審批以至樓價，仍有機會受影響。另外，有些落成已久的物業，未必有經過土地註冊，文件一旦遺失，就無法尋回補領，故業主記得要保存好屋契，以及與屋契相關的重要文件。 買入無契樓，日後放盤會很困難，所以購買前，記得找持牌經紀代為查冊，即上千居尋找各區筍盤。 常見問題

買樓要「識投胎」？當然不是，等千居教您首置按揭全攻略，上車不一定要靠父幹！眾所周知，香港地寸金尺土，新一代買樓困難，但若有詳細計畫，並利用高成數按揭，要上車也許沒有想像中那麼遙不可及。 立即跳往：銀行首置按揭條件｜發展商首置按揭｜常見問題 銀行首置按揭條件 普遍情況下，申請人只需符合有關條件，便可向銀行申請高達 90% 的樓宇按揭。其中條件如： 1. 首次置業（申請時沒有持有任何住宅物業） 2. 買樓自住 3. 固定受薪 4. 入息供款比率為 50% 之內 5. 過往信貸記錄良好 根據金管局規定，銀行借出超過 6 成按揭，申請人需要先購買按揭保險，而要符合批出 9 成按揭，物業樓價要在 800萬 以內。 發展商首置按揭 至於因個人信貸問題，未能成功獲銀行批 9 成按揭的首置人士，亦可考慮使用發展商按揭。 部分發展商推銷新盤時，會推出自家的高成數按揭計劃，協助買家置業，按揭成數最高可達 9 成半。例如過往新地推出的元朗 PARK YOHO，只要買樓者任職指定 12 種職業，可免壓力測試申請 9 成按揭。有關職業如下： 1. 註冊建築師 2. 會計師 3. 測量師 4. 獸醫 5. 牙醫 6. 醫生 7. 註冊護士 8. 精算師 9. … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2023（不斷更新）"

申請按揭涉及 3 種不同的申請人身份，分別為抵押人、借款人、擔保人。前兩者通常皆為業主，但按揭擔保人竟然誰都可以做？正尋擔保人的你，或有親朋戚友求幫手做擔保的你，皆可讀這篇千居整合的按揭擔保人須知，了解做按揭擔保人的責任與風險。 立即跳往：何時要擔保｜擔保人條件｜居屋／公屋按揭擔保｜按揭擔保人的責任｜按揭擔保人風險｜常見問題 何時要擔保 不是個個都需要按揭擔保人。要加擔保人多數因為： 1）借款人入息不足／不穩 如果借款人的入息不足或不穩定，銀行或會要求第三者作擔保人，借款人和擔保人的入息和負債會合併計算壓力測試。 如果借款人是首置，透過按揭保險計劃借高成數按揭，理論上是不用通過壓力測試，那麼是否肯定不用加擔保人呢？其實不然。只要銀行對借款人供款能力存疑，就可要求加按揭擔保人。 擔保人一般要收入穩定，負債不高。如果借款人父母本身有樓，無按揭等貸款，又有穩定工作入息，就是最適合的人選。 2）借款人年紀大 部分銀行會對「借款人年齡＋供款年期」這個數字設有上限，一般為 70 – 80 年。如果借款人年紀大，就不能批足 30 年供款期。如果借款人本身入息正常，只要加一位較年輕的擔保人，銀行就有機會延長供款年期。 【上車之選】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 擔保人條件 理論上，除了未成年（未滿十八歲）人士、弱智人士及破產人士，任何人都可以出任擔保人，即擔保人可以是借款人的親屬、未婚夫婦、男女朋友、甚至路人。而現實中，偶然會有男朋友為女朋友做按揭擔保的個案。 不過，部分銀行只接受擔保人為直系親屬（即父母、子女、已婚伴侶），尤其是借款人把按揭成數提升至八、九成。如為未婚另一半做擔保人，通常要提交文件證明（如擬結婚通知書）。其他關係，銀行或要求擔保人轉為聯合借款人。 假使透過香港按揭證劵公司（HKMC）購入按揭保險，敍造高成數按揭，借款人必須證明擔保人為親屬或未婚夫婦。 至於擔保人數方面，部分銀行是不設名額上限。不過，如果借款人找來太多擔保人，銀行及 HKMC 或會對借款人的供款能力起疑心。當然，換個角度看，要找到肯為自己做擔保的人亦非易事，通常都是一個起，兩個止。 居屋／公屋按揭擔保 購買未補地價的居屋、公屋（包括以租者置其屋及綠置居計劃購入），因本身公居屋按揭要求極寬鬆，加上有政府做按揭擔保人，通常不必再自找擔保，輕鬆得多。 按揭擔保人的責任 當借款人未有依時償還按揭，銀行會向借款人追討債務。如借款人依然拖欠還款，銀行就會向擔保人追數。 擔保人被銀行以法律行動追討時，他有權要求借款人還款。如要求不果，就要代為清還欠款。擔保人然後可向借款人發通知書，並要求賠償因還款的損失。 【本日最新】搜尋 18 區人氣樓盤 → 按揭擔保風險 按揭擔保人責任重大，亦影響未來置業及借貸，必須注意以下 5 點： 1）買樓成數下調 保費更貴 按揭未供完，作為擔保人亦會被當作有按揭在身，增加 1 個Mortgage Count（即是按揭數量）。 如買樓想借 6 成或以下低成數按揭（不經按揭保險計劃），按揭成數要扣減一成。如經按揭保險計劃借 7 – 9 成高成數按揭，雖不用扣減成數，但要付更高的按揭保費。 … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2023（不斷更新）"

自 2019 年推出新按保 (林鄭Plan)後，政府於 2022年財政預算案中，再度放寬住宅物業的按揭成數上限。這到底是甚麼意思？按揭保險計劃又是甚麼？對計劃上車的你有甚麼實際影響？千居和你一一拆解。 立即跳往：甚麼是「按揭保險計劃」｜新舊按保一覽｜「按揭保險計劃」由誰提供｜按保申請程序｜按保是否要壓力測試｜繳付保費｜常見問題 甚麼是「按揭保險計劃」 根據金管局規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，就要購買按揭保險（俗稱「按保」)，超出 6 成以上的按揭，稱為高成數按揭。 按揭保險能穩定銀行體系，按揭保險公司（按保公司）為超出 6 成的貸款部分提供保障，銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。 然而，按揭保險計劃對首置人士和非首置人士設有不同成數上限，最高分別為 9 成和 8 成。 新舊按保一覽 舊按保 物業價格 $400 萬以下 $400 萬 – $450 萬 $600 萬或以下 最高按揭成數 90% 80 – 90%；貸款上限 $360萬 80% 物業類別 現樓及樓花 現樓及樓花 現樓及樓花 首次置業 需要 需要 不需要 固定收入 需要 需要 不需要 供款比率上限 50% 50% 50% … Continue reading "銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2023（不斷更新）"

夫妻二人打算共築愛巢，買樓時難免會遇上世紀難題：物業應全歸其中一人，抑或是聯名擁有？此前，你要先知道：聯名物業有甚麼好壞？將來會否影響原有按揭或新買物業的印花稅？等千居為你拆解。 立即跳往：聯名物業3大好處｜聯名物業3大壞處｜常見問題 聯名物業 3 大好處 二人收入相加，更易過壓力測試 銀行批核按揭時，會計算申請人的供款與入息比率，以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名擁有物業，一同作為按揭的借款人，兩人的入息可以相加計算。如果二人均有工作收入，聯名應能使壓力測試更易通過。 物業相關決策，須由二人共同作出 如果要放售、轉讓、出租聯名物業，所有文件必須有二人的簽署作實。如果二人對物業均有付出，如首期兩份分、一同供按揭，聯名購買對二人都有保障，即使日後感情有變化，亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。 透過近親轉讓，爭取更高按揭成數 如果本身已聯名買入物業，在按揭成數放寬之後，想透過轉按或加按，爭取借入更高成數，可以經由近親轉讓，讓其中一人擁有全部業權後，再重做按揭，新按揭就可以使用放寬後的按揭成數。相反，如果物業本身只由一人持有，就不能夠藉轉按或加按作套現。 聯名物業 3 大壞處 影響二人信貸 雖然聯名能令壓力測試更易通過，但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上，同時影響兩人的信貸評級。 假設貸款額為 $200 萬，聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $200 萬，並不會將貸款拆半，變相兩人都要承受同樣的信貸負擔。 業權轉讓要收費 轉讓業權會產生不同洗費，如印花稅、律師費及行政費等。 如果是為了符合壓力測試，而決定聯名買入物業，其實更可取的方法，是讓其中一方成為按揭擔保人，擔保人的收入亦會計算在壓測內，日後只須透過轉按即可除名，比業權轉讓簡單得多。 二人同失首置身份 如物業為聯名持有，所有物業持有人均會失去「首次置業」身份，在買入新物業時，既要繳付更高的從價印花稅（用「雙倍印花稅」稅率，統一為樓價 15%），能夠借入的非首置按揭成數亦會減少。 不過，其實即使是聯名物業，透過近親轉讓，一樣可避過雙倍印花稅。而按揭成數方面，亦可經由近親轉讓，令其中一人重回首置身份，便可受惠於協助首置人士上車的政策，如較高按揭成數及免壓力測試等。 是否聯名購買物業是重要的考慮，同樣重要是在搜尋物業時，比較樓盤優劣，確保滿足雙方需要，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題