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【新手必知!】盤點首次租樓 10 大須知|教你減租貼士

  • By
  • 千居 Spacious
  • September 15, 2020

第一次租屋,茫無頭緒,不知如何著手,很容易會被代理或業主牽著鼻子走。要保障自己作為租客的權益,網上搵樓,或走入地產舖前,你必須先熟讀基本租屋須知,了解租樓注意事項,議價、討論合約條款時,便更有把握。千居盤點 10 項租樓小貼士,讓你租得精明又醒目,從此沒煩惱!


1.  業主自讓 VS 代理盤

租樓的程序不太複雜,只要熟讀千居的租樓系列文章,使用我們提供的租約範本,一般租客絕對能夠應付自行承租業主自讓盤的手續,節省代理佣金

業主自讓盤,是不會出現在地產代理舖和其經營的網站上的。租客想慳,應使用租屋網搜尋業主盤。

租屋網同時亦提供代理樓盤,成功經代理租樓,代理會向業主和租客分別收取相等於半個月租金佣金

代理帶睇樓,會要求客戶簽睇樓紙。另外,代理有責任代雙方提供草擬好的租約、進行查冊,以及將租約送往打釐印


2.  一筆過交多個月租金 或有優惠

簽約前,如能力許可,可跟業主商量一筆過付半年甚至一年租金會否有優惠。業主提早收到租金,即是減低了放租遇上租霸的風險,很多時都會願意減租,租客隨時可節省過千元。

有意續租又想免付代理佣金,可使用千居免費提供的租約範本,並根據首次由代理幫忙訂立之租約草擬,填上物業及租住期等基本資料,雙方各保存一份,並自行送往打釐印即可。


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3. 考慮自動轉賬

如能力有限,未能一次過預付租金,亦可考慮承諾業主啟用自動轉賬交租,表示誠意,或有機會得到折扣。


4.  準備三個半月租金

租客應準備包括相當於兩個月租金的按金(如無意外,退租時可收回),另相當於一個月租金的上期(俗稱兩按一上)。如經代理租屋,更要準備相等於半個月租金的代理佣金


5.  注意租約是否已包差餉 / 管理費 維修費誰負

住宅租盤一般租金已包差餉地租管理費,部分更包水電煤費用。上述費用,以至單位維修費等雜費,通通應在租約上清楚寫明乃由業主還是租戶承擔,否則租戶隨時每月要額外負擔上千成萬元。

維修方面,常見做法是電器損壞由租客承擔,樓宇結構問題則業主負責。但如果租客睇樓時留意到水龍頭有少少漏水,或冷氣機製冷不夠等問題,建議簽約前提出,並於租約上寫明此項日後如需維修由哪方負責。


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6.  是否有「免租期」

部分業主會提供「免租期」,允許租客在租金開始計算前提前搬入,通常維期 3 日至 1 星期。

如經千居平台找代理盤,可向代理詢問業主會否願意訂立幾天或更長的免租期,方便提前搬屋。一般業主都諒解租客不能搬入當日即住,如已完成上一手租約,都會肯放寬免租一般時間。

業主通常會預計單位幾時有人承租入伙,如租客能盡早扑鎚,提早於業主預期前起租,或能爭取更長的免租期。


7.  租約打釐印 方有法律效力

不論租約是自行草擬,還是由代理提供,簽署好的租約必須送往打釐印。以一般為期兩年的租約來計算,釐印費約為月租的5%,業主租客各自支付一半。

搵業主自讓盤的租客,可自行於稅務局網站打電子釐印,不過就需要有「稅務易」帳戶。

有業主為逃避交物業稅,不肯打釐印。租客要知道,打釐印是無須雙方同意的,你可依法為租約加蓋印花稅,但就要有心理準備,未必可追回業主本應付的釐印費部分。


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8.  查清土地註冊處紀錄(查冊)

如在千居平台上找代理盤,代理會於簽訂租約前為租客透過查閱租盤的土地註冊紀錄(查冊),以確認出租單位的註冊業主均有在租約上簽名,以防漏簽、冒認業主,甚至業權不完整等問題,此等情況尤見於村屋。

另外,查冊可找出單位是否有非法僭健等任何釘契問題。雖然租客一般不用為釘契樓負法律責任,但如屋宇署發出清拆令,租客有機會即時被逐,變得無家可歸。

租客亦可自行於網上查冊,費用為 10 元(更新至 2020 年)。

如單位是聯名物業,租約須由所有業主並署。


9.  入伙前先影相 不要改動原裝傢電

為保自己完租後能取回全部按金,新居入伙前,最好先影低所有大大小小的瑕疵,並拍片作記錄。你甚至能將這些相片寄去業主於租約上列明的聯絡地址,以免交吉時口同鼻拗。

大部份新樓盤都附送原裝傢具電器,但呎吋型號通常難於市面尋找,維修或換置需經過管理處。一般死約只得一年,租客如非必要,則一動不如一靜。

如租客決意改動單位原來附有的傢電,或作出結構上的改動,如鑽牆、拆牆、拆門等,記謹要先與業主討論,決定交吉時是否需要換回原配,將單位還原,並在租約上備註,按金就更加保險。


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10.  自行決定是否購買家居保險

家居單位有兩種保險可供購買,分別是火險家居保險

一般來說,屋苑本身或業主自己應已購買火險,以保障樓宇結構部分。而家居保險則由住客自行決定是否購買,以保障家中財物。

家居保險亦包含第三者責任,如租客因個人疏忽造成他人財物或身體損傷,保險公司會代為賠償。如果家中有不少貴重財物,可以考慮值不值得買家居保險。


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