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【銀行按揭】浮息按揭:H 按 P 按分別一文看清

樓宇按揭 | 2022 年 6 月 10 日

浮息按揭中,有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率,首次置業的你,是否了解兩者分別呢?相對浮息按揭,另一種是定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃,「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率,而H按和P按,分別參考2種不同利率基準,等千居為你講解。



「H 按」是甚麼?

「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃(銀行同業拆息按揭),銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate,簡稱 HIBOR。

銀行同業拆息,意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率,升跌視乎本地銀行體系資金之多寡;資金充足時,利率會下跌;相反,資金不足時,利率便會上升。舉例,當有大型新股上市,市民爭相借錢認購,引發龐大集資活動,最終導致大量資金凍結,令拆息上升。

而這個拆息利率,每日均有波動,置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率,一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。

以拆息利率(H)為基礎,按揭銀行會加上指定的百分點,計算方式即:


H + 銀行訂立之百分點(%)


這就是「H 按」計劃的利率。舉例:銀行所用的拆息利率(H)為 0.19%, 銀行訂立之百分點為 1.5%,置業人士需繳利率便是:0.19% + 1.5% = 1.69%。

由於銀行拆息較波動,為免按揭供款急升,銀行普遍都會有「鎖定按息上限」,俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。

一般來說,H 按鎖息上限等於 P 按息率。雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限,但 2018 年時,匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率,以致 H 按際利率較 P 按高。


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「P 按」是甚麼?

「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃(最優惠利率按揭),最優惠利率英文為 Prime Rate。最優惠利率,是銀行自行訂立貸款利率,升跌一般視乎美國利率走勢。

最優惠利率主要分為「大P」和「細P」,目前最新的「細P」為 5 厘,銀行包括滙豐、恒生、中銀等;「大P」為 5.25 厘,銀行包括渣打、東亞、星展等。

最優惠利率與拆息利率(H)特性截然不同;最優惠利率過往波動不大,最長試過 10 年才變動一次(2008 年至 2018年),但一般比拆息利率高。

以最優惠利率(P)為基礎,按揭銀行會減去指定的百分點,計算方式即:


P – 銀行訂立之百分點(%)


以匯豐為例,其現時最優惠年利率為 5%,可減之百分點為 2.5%,實際 P 按利率即是:5% – 2.5% = 2.5%。換言之,在這個情況,如借款人選擇向匯豐做 H 按,其 H 按利率上限就是 2.5%。


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常見問題

如何揀選 H 按與 P 按?

由於普遍 H 按利率上限等於 P 按,拆息低時,H 按利率會較便宜;拆息高時,H 按利率最多也只是等同 P 按利率,故較 P 按為抵。所以,現時一般以 H 按較流行。

美國息口變動,對P按有何影響?

香港實施聯繫匯率,本地息口通常會跟隨美國息口變化,美國進入加息或減息周期,會間接影響P 按(最優惠利率)升跌。


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