在香港，如果物業出租期少於 28 天，物業必須申領旅館牌照。故不少短期住宿選擇均以一個月租約起跳。如果只是剛巧居所有水電問題，需要地方暫住一兩周，一般的服務式住宅未必切合需要。千居為你盤點 6 間持旅館牌的酒店式住宅及有「長期住宿計劃」的酒店，即看優惠！ 立即跳往：Little Tai Hang Hotel and Serviced Apartments｜CM+壹棠酒店及服務式公寓｜四季匯 Four Seasons Place｜港景匯The HarbourView Place｜香港瑰麗府邸Rosewood Residences｜K11 ARTUS 1 . Little Tai Hang Hotel and Serviced Apartments Little Tai Hang Hotel and Serviced Apartments 是一所 4 星級精品酒店式住宅，藏身於大坑這個中西匯聚的小社區中寧靜一隅，主打短期居住的月租計劃，同時亦提供日租。如果你需要的租期介乎數天至數周之間，可於預訂前先發送查詢問問。 酒店共有 91 間客房，當中 82 間可眺望維園及維港兩岸景致，採用豪華高級的設計，特意選用本地生活品牌 Indigo Living 的家具，混合中世紀及北歐風格，為空間帶來充滿巧思和格調。 Little Tai Hang 物業規模精簡，服務及設施卻足可媲美五星級酒店，住宅每日提供禮賓服務，設有健身室、休憩室、洗衣間及多用途活動空間，駐場的 Second Draft 和 BOND 均極具特色：Second … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"

除了租金、首期之外，租屋和買樓有甚麼洗費？除首期之外，代理佣金是另一大開支。新盤推出時，時有聽聞代理提供「回佣」。回佣是甚麼、買樓佣金又應如何計算？千居逐一為你解答。 立即跳往：租買開支一覽｜買賣樓佣金｜甚麼是回佣？｜新盤回佣｜簽回佣紙 近期更新 租買開支一覽 租屋 買樓 1. 按金（約為 2 個月租金） 2. 上期（1 個月租金） 3. 查冊費 4. 租約印花稅（釐印費） 5. 代理佣金（業主租戶各付月租的 50%） 6. 水電煤按金 1. 首期 2. 律師費 3. 查冊費 4. 印花稅 5. 代理佣金（買賣雙方各付樓價的 1%） 6. 管理費按金 7. 水電煤按金 8. 按揭保費 買樓／賣樓要付多少佣金？ 住宅物業買賣，通常買賣雙方須各付成交價之 1% 予地產代理，合共 2%。不過這只是常規，不是定律。如果賣方是大業主，有用開信得過的地產代理，或會多付佣金，以作獎勵。同樣地，如果單位條件好，售價高又容易賣，業主或較有把握議價，少付佣金。 抽新盤，代理佣金多數由發展商負責，買家則無須付代理佣金。 在於買家亦如是，大額買家於佣金的議幅較大。地產代理可因應物業質素和與客戶的關係，收取不同比率的佣金。 甚麼是回佣？ 抽新盤，買家除了不用付代理佣金，更有機會獲回贈部分佣金。發展商通常提供不少於 2% 的佣金予代理公司，而代理或將部分佣金回贈至新盤買家，以催谷銷情，俗稱「回佣」。 有時，發展商見銷情欠佳，又不想明刀明槍地劈價出售，影響新盤形象，就會調高提供予代理的佣金，藉此向買家提供更多回贈，其實即是曲線減價。 故此，不少發展商都會實行高佣政策，給予代理更多空間提供回贈，而代理之間競爭激烈，大部分代理都願意回佣給買家。 回佣回幾多？ 回佣不是必然，主要是因為地產行業競爭大，代理為「搵食」，束手無策下才形成這種風氣。因此，回佣金額不定，視乎發展商提供的佣金有幾大額，而代理和買家之間是如何商議。 回佣由樓價的 … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"

你是否對租金不滿，認為有減租空間？想了解自己的議價能力，與業主商討減租之前，你必須先認清現時是否減租的好時機，而你是否已準備好合理的減租原因解釋，說之以理，動之以情？ 立即跳往：減租4大好時機｜4大游說秘技｜減租4個注意位 減租4大好時機 1 . 區內正值新盤入伙潮 如果區內有大量新盤密密入伙，代表著短期內租盤數量會急速上升，或會拉低整區的租金水平。一手新盤通常較受歡迎， 未必有太大議價空間，二手樓減租的機會較大。 新盤供應最多的地區多為新界，如屯門、大埔、元朗等。 2. 按揭減息 不少業主都正在為放租或自住單位供按揭，並會以供樓成本計算理想租金回報。按揭減息，業主供樓開支減少，如租客提出減租要求，或會酌情考慮。 按揭利率經常波動，一兩個月的低息未必足以游說業主減息，你可留意美國減息、美國債息跌等新聞，觀望樓市是否即將進入減息期。 3. 跌市 整體樓市受挫，樓價固然受到影響，減租的可能性更大。樓市銷售市場和租賃市場的表現未必一致，有時售價跌，但租金企穩，有時則正正相反。租客可留意區內最近期的租務成交，以附近租盤最近成交價（即月租）作為指標，如果相比過去幾個月有下滑趨勢，或同條件租盤每實呎租金遠低於所租單位，你要提出減租就更有牙力。 4. 大業主減租 跌市的另一個指標，就是大業主減租。大業主即是地產發展商，如發展商旗下商場統一大幅度減租，通常意味著本港經濟下行，零售業受到打擊。如整體經濟環境不景，樓市可能隨之受挫，增加租客的議價能力。 4大游說秘技　增加成功機會 1. 一次過交租 租客一次過交租，業主放租的風險降低，提前收到租金更可免蝕通脹（參考政府統計處消費物價指數，香港平均每月有大概 0.1% – 0.2% 的通脹）。 如果能力許可，你可承諾業主一次過交半年至一年租，並列明於租約，爭取下調租金。 2. 自動轉帳 如未能一次過交租，退而求其次的做法是設立自動轉帳，表示你會按時定期交租，向業主派定心丸，有機會爭取減租。 3. 準時交租紀錄 假使已租樓一段時間，一直以來都有準時交租，但財政狀況突變，你可憑此為據，加上動之以情，請求業主通情達理， 下調租金以助你應急。 4. 講價時要「揸價」 平時買樓，地產代理一般都會代業主「揸價」，即是抬高叫價，不露底牌，拉闊叫價與底價之間的議價空間，希望盡量以高價成交，賺取更多佣金。作為租客的你，也可以反向操作，如果業主問你心目中的租金水平，不要一下子便吐出自己的預算上限，反而應該盡量拉低叫價，等業主還價，增加自己的防守空間。 當然，香港人講求效率，租務市場去貨速度快，鋤價可以，但不要滋滋油油，最緊要快狠準。如果你正處物色階段，鋤價再狠都無問題，最多拉倒再搜尋過第二個單位。現已租住單位的話，就要謹慎一點，始終業主有你的入息證明，知道你的應付能力，比你有更多把握。想大幅度減租，要有搬屋的心理準備。 減租前後4個注意位 1 . 留意租約條款 提出減租前，先要細心查清租約對租金調整有否訂明條款限制，譬如寫明租約首年不準加租減租、 租金調整須早一個月書面通知等等。 2. 減租後更新租約 業主承諾減租後，記謹要更新租約內容，於租約寫上新租金，再為新租約打釐印，保障雙方利益。 3. 退回按金差額 按金應隨減租下調，業主須向租客退還已收取按金與減租後按金之間的差額。 4. 考慮加入不可抗力條款 部分工商舖租賃合約列有「不可抗力」（Force majeure）條款，說明如發生不受雙方控制的特殊情況， … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"

「黑廁」是新樓和劏房獨有的問題。新冠肺炎來襲，黑廁被揭暗存播毒風險！千居與你分析黑廁的由來，講解如何解決黑廁的衛生問題，比較明廁是否一定比黑廁好。 立即跳往：黑廁由來｜黑廁缺點｜黑廁是病毒溫床？｜解救黑廁衛生問題｜黑廁 VS 明廁｜常見問題 近期更新 黑廁的由來 「黑廁」即是指沒有窗戶的衛浴，由於無窗，缺失自然光線和通風，就被稱為「黑廁」。1997 年前，住宅黑廁設計其實是違反《建築物條例》的。不過，1997 年起，在前特首董建華的帶領下，屋宇署放寬了有關條例，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，只要抽風量達每小時 5 次或以上換氣便可。 自此，發展商為了遷就景觀開則，有景觀的單邊位置，自然留給作廳房之用，而與其他單位相連的位置，就成為了無窗的「黑廁」。有傳 2004 年落成的薄扶林豪宅貝沙灣，是全港首個率先引入黑廁設計的樓盤，其後不少新盤也爭相仿效，至今已成為主流設計。 黑廁缺點 黑廁最令人擔心的是通風問題。洗手間是水氣聚集的地點，沒有陽光照射，又不能開窗吹自然風，就只可以靠機械式抽風系統幫手抽走濕氣。 不少住戶會為黑廁加裝「浴室寶」，即是集暖氣、換氣、空氣循環、乾衣、除臭等功能於一身的浴室用電器。黑廁可用天花式或掛牆式的浴室寶，但萬一浴室寶運作失常或不夠力，廁所抽濕就成為超級麻煩的家居問題。除了濕，更是臭，如廁時臭味攻出廳房，叫人難以忍受。 有市民表示，外國的洋房、townhouse，十居其九都是無窗黑廁，外國人一樣住得開心舒適，故不介意港樓採用黑廁設計。但亦有市民認為，香港氣候不如外地般乾爽，而且同一屋簷下住戶較多，洗手間多人用，沒有時間晾乾，步入潮濕雨季，黑廁就更易造成廁所門和門外地腳線發霉問題。 黑廁是病毒溫床？ 2003 年，香港經歷了沙士一疫，牛頭角淘大花園出現大規模爆發，所有居民均須遷往隔離營隔離。世衛進行調查後指出，個別單位浴室的排水口乾涸，排水口與排污渠變得毫無阻隔，當強力的抽氣扇啟動時，便造成倒流的現象，鄰居帶有病毒的濕氣會倒流入廁，又被抽至天井，隨空氣傳播至其他單位。 淘大花園「天井窗」一疫當年引來全城哄動，2020 年新冠肺炎來襲，有市民認為，黑廁沒有窗戶，不擔心病毒從窗傳入，理應可以杜絕淘大事件再次發生。 不過，有專家就指，黑廁沒有窗戶，關上廁所門，打開抽氣時，有機會造成負壓，將帶有病毒的污氣倒流入洗手間，形成淘大花園當年的情況，成為傳播病毒的幫兇。 解救黑廁衛生問題 要阻止污氣倒流，第一步應確保廁所門有百頁狀的抽氣位，而百頁要常打理，避免積塵，或門邊要有罅位，令洗手間的空氣流通，不會密封，開浴室寶或抽氣系統時，就不會形成負壓，引致倒流。 第二步，住戶亦應確保廁所（乃至廚房）的 U 形隔氣管經常有水，而非真空狀態，假使有倒流問題，隔氣管內水份亦能夠阻隔污氣倒流，杜絕病毒經氣霧傳播。 另外，如住戶有感廁所潮濕問題嚴重，怕積聚細菌，可考慮參考酒店的做法。酒店的衛浴多數無窗，但就會長開抽風系統，確保廁所空氣流通。只要廁所不是密封狀況，長開抽氣並無不可，只是電費會比較貴。 黑廁 V.S. 明廁 「黑廁」一名似乎帶有貶義，時有新聞驗樓驗出黑廁問題，但新樓大部分都已經用上了黑廁設計，令有意入手新盤上車的買家擔憂。黑廁是否一定比有窗的「明廁」差？其實不然，說到底都是樓宇質素的問題。明廁有窗但窗細，面向濕漉漉的喉管，而喉管保養不當，有漏水漏氣的問題，低層又經常有老鼠爬水管入屋，窗口抽氣扇不夠力的話，開窗不如關窗，有窗不如無窗。 相反，新盤黑廁抽風系統通常保養得宜，抽濕能力比開窗更強，相比之下，可能黑廁好過明廁。不過，劏房黑廁普遍情況惡劣，違規改建不合乎建築標準，去水渠管亂駁，通風不足，此處的黑廁絕對是難以忍受。 不同的室內格局，會衍生不同的裝修設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

買樓資金有限，想以低於市價買樓，可以考慮「銀主盤」。但行經地產舖，或在網上搜尋，似乎不見銀主盤的蹤影，到底神秘的「銀主盤」與一般放售樓盤有甚麼分別？買家應如何搵樓、睇樓，以至入手？等千居教你銀主盤購買程序！ 立即跳往：銀主盤是甚麼｜銀主盤定價｜銀主盤購買程序｜銀主盤按揭｜常見問題 近期更新 甚麼是「銀主盤」？ 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 銀主盤定價 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。既然如此，銀主盤不存在拖累樓價的隱憂。 不過，現實中確有不少低於市價發售的銀主盤，但「筍」不在於契約有問題，而是因為： 1. 經濟差，樓價跌 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。 2. 斷供物業狀況參差 斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 3. 公開市場業主叫價過高 銀主盤會根據估價來定價，但一般業主放盤則由賣方自由叫價。業主為了要「揸價」，拉闊叫價和底價的距離，通常會訂一個比估價高 5% – 10% 不等的叫價。 當同期的銀主盤反映最新物業估值，而業主放盤則比估值高，相比之下，貼近市價的銀主盤就是平貨。 銀主盤購買程序 1）搜尋銀主盤 你可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張、地產舖甚至 Facebook Group 等地方見到樓盤廣告，當中會包括拍賣日期、時間和地點。一般來說，銀主盤須經代理洽購。 2）預約睇樓 拍賣之前你可預約睇樓。部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。 另外，部分銀主盤會連租約出售，能否視察單位，或要視乎租戶會否通融。 3）參與拍賣／入標 選定心水銀主盤，可以入標參與拍賣。銀主盤拍賣有分公開放售和公開拍賣。 公開放售 銀行會委託地產代理放售物業，開價一般參考市價。如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行。 這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標。 入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。 公開拍賣 如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。 有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」，不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸，甚至要與業主夾人緣。 銀主盤按揭 如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。 如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。 如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。 同樣地，業權不清的物業，銀行亦不會批出按揭。 銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

業主與租客訂立租約後，須繳交租約印花稅，又稱為「釐印費」，意思是交予稅務局加蓋印花 (打釐印)。究竟簽租約後，如何進行打釐印程序， 釐印費如何計算，遲交有何罰則及其他注意事項，一文看清。 立即跳往：打釐印程序作用及程序｜ 釐印費與租期 ｜ 釐印費計算｜遲打釐印罰款｜常見問題 近期更近 打釐印作用及程序 租約打過釐印，即正式成為具法律效力的文件，如日後遇有租務糾紛，租約中的協定就成為參考的基礎，能夠作為證據，是對雙方的一個保障。未經打釐印的租約則不被法律承認，或不可作呈堂之用，如不幸遇上立心不良的業主或租霸，問題就難以辯明。 簽立租約後，租約須於 30 天內遞交至稅務局的印花稅署加蓋印花。代理一般會代為網上打釐印，並為業主及租客雙方各列印一份印花證明書。 自行放租的業主，或租住業主自讓盤的租客，雙方皆可使用個人的「稅務易」帳戶，網上打釐印。普遍來說，考慮到業主一般對租務較為熟悉，加上有租客的按金在手，委託業主打釐印會較為方便。 無論是業主抑或是租客進行這個步驟，均要記得，最穩陣的做法是為雙方的租約正本（租約一般一方一份正本）加蓋印花，雙方各自保存一份有效的印花證明書。 電子印花證明書與傳統印花作用一樣，只是形式有別，如偏好傳統印花，便須以郵寄方式遞交申請及所需文件，或親身在印花稅署櫃位遞交。 釐印費與租期 釐印費視乎租期長短，稅率介乎0.25% – 1%不等，詳細列表如下： 租期 租約印花稅（釐印費）率 無指定租期／租期不固定 年租或平均年租的 0.25%* 不超逾 1 年 租期內須繳租金總額的 0.25%* 超逾 1 年，但不超逾 3 年 年租或平均年租的 0.5%* 超逾 3 年 年租或平均年租的 1%* 複本（即副本）及對應本（即相同內容的另一份正本） 每份 $5 *零數亦作 100 元計算 釐印費計算 常見租約為期 2 年，釐印費即為年租的 0.5% ，另加複印本 $5，多數由業主及租客共同公平支付。有時候，租約涉及免租期，計法會有些不同。 … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"

自 2010 年起，發展商會德豐積極在九龍東及周邊一帶投地，密密起樓，單單是將軍澳一區，會德豐已佔有十多個「地頭」，集團旗下的新盤項目包括 The Parkside（2015年）、Savannah（2017年）、Capri（2017年）、Monterey（2018年）、MALIBU（2020年）、MONTARA（2021年）、Grand Montara（2021年）、Marini（2021年）、Ocean Marini（2022年）、Grand Marini（2022年）、日出康城12C期 Grand Seasons、Double Coast 1期 Double Coast I、Koko Hills 3B期 Koko Mare、Miami Quay 1期等等。會德豐曾為老牌英資企業，何時轉成華資？由上市公司走到私有化這一步，會德豐將來有著怎樣的機遇？會德豐樓的質素又是如何？千居從會德豐的發展歷史說起，分析該發展商未來動向。 立即跳往：會德豐發展歷史｜會德豐私有化 + 發展前景｜會德豐樓質素 近期更新 會德豐發展歷史 會德豐於 1857 年創立，至今已有近兩個世紀的歷史，經歷過興盛衰敗，由上市公司走至私有化，會德豐的轉捩點，主要有兩個，可分成四個階段： 1. 英資洋行起家 1840 年代，中國經歷了鴉片戰爭，中英最終簽訂了《南京條約》，當中訂明了清政府須向英方開放 5 個沿海港口，以進行貿易通商，而上海便是其中之一。 來自加拿路域斯哥亞半島（Nova Scotia）的 Thomas Reed Wheelock，便看準了上海開埠的時機，將家族造船和海運的經驗，飄洋過海地帶到來上海，於 1857 年在當地成立了一家名叫 Shanghai Tug & Lighter Ltd 的拖駁船公司。 不過，會德豐的成型，最重要人物卻不是這位加拿大商人，而是生於英國沿海 Essex 的 George Ernest Marden（佐治馬登）。 George … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"

本地發展商中，華懋的發展史故，可謂最具戲劇性。華懋集團的兩位靈魂人物王德輝和龔如心，花邊新聞曾哄動一時，二人離世後，也兩度掀起億元世紀爭產案。近十年，華懋積極「洗底」，重新建立本地龍頭發展商的可靠形象。由高調走向低調，過去買家對華懋樓的負面評論，又有否隨集團改朝換代而出現逆轉？我們由華懋的歷史說起，分析華懋樓的質素。 立即跳往：華懋集團發展歷史｜華懋特色｜華懋樓盤質素差？｜盤點著名華懋樓盤 近期更新 華懋集團發展歷史 銷售工業原料起家 華懋集團的歷史，最早可從王廷歆這個關鍵人物說起。王廷歆生於 1911 年，是溫州一家染料公司的太子爺。1930 年代，上海發展進入黃金時期，王廷歆舉家由溫州移居至上海，先是與友人合夥，創立了「榮華公司」，經營「老本行」，售賣工業染料。五年後，他自立門戶，開設了「華懋企業公司」（China United Chemical Corporation），從英美進口工業原料和西藥。 1950 年代中國解放，王廷歆再次舉家移居，搬來了香港定居，並將業務重心從上海移至香港，本來的香港分部頓成了總部。1952 年 12 月，王廷歆與長子王德輝正式成立了「香港華懋公司」（China United Chemical Corporation Limited），繼續從事工業原料進口業務，及後更發展至興盛一時的塑膠業，擔任了美國塑膠供應商的香港獨家代理，比肩李嘉誠的塑膠廠「長江工業」。 1960 年代進軍地產界，於新界發圍 1960 年，王廷歆的長子王德輝接掌了公司，在進口生意淘得第一桶金後，創辦了「華懋置業」（Chinachem Investment Company Limited），與當時結婚 5 年的妻子龔如心攜手經營，銳意進軍香港地產業。 華懋和不少其他屹立至今的大型發展商一樣，趁著香港 1960 年代的移民潮，以及 1967 年六七暴動後的樓市暴跌期間，以低價大手買入大批土地，帶領集團在 70 年代經濟彈起時邁向空前成功。 根據友人趙世曾說，當時香港的發展商眼睛都盯在市區地皮，爭相在港島九龍一帶買地起樓，但華懋王氏夫婦二人眼光獨到，反看準新界地的潛力，在荃灣一帶買入多幅地皮，發展樓高6至12層、單位面積約 300 至 400 呎的單幢式細價樓，吸引在荃灣工廠打工的「工廠妹」置業上車。 趙世曾又說，王德輝和龔如心，一個負責買地， 一個負責構思如何發展，兩人合作得天衣無縫。華懋集團的風雲人物，不再是王老爺王廷歆，而是年輕有為的王氏兩夫婦。 1970 年代香港經濟起飛，華懋成為龍頭發展商 踏入 70 年代，香港的製造業和整體經濟彈起，在荃灣、葵涌、新蒲崗、慈雲山、觀塘等市區邊緣的工廠打工的「工廠妹」們，也躋身成為夠錢買樓的上車族，華懋的買地策略報捷，1971-72 年度公司純利達2,500萬元，令集團更有信心攻打豪宅市場，發展高尚住宅如畢架山碧華閣（1970年）、薄扶林華亭閣（1974年）、西半山大學閣（1979年）、赤柱山莊（1978年），以及寶馬山富豪閣（1979年）等。 正因如此，時至今日，華懋樓仍然極少有港九市區樓，反而新界西、新界東等上車地段，以及港島西半山等傳統豪宅地段才多見集團的蹤影。 隨著香港經濟起飛，地產市道復甦，王德輝身家暴漲，華懋憑藉大量土地儲備，不斷擴充規模，開設了不同與物業相關的附屬公司，例如負責物業管理的合安管理有限公司，以及負責為華懋樓買家造按揭的華新財務有限公司等。王德輝和龔如心二人合力，將華懋這家徹徹底底的華資公司，發展至香港其中一家大型地產商。 王德輝失蹤奇案 正當華懋集團的發展如日中天，華懋主席、千億富豪王德輝的生活卻好景不常。1983 年 … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"

十大屋苑之一的映灣園位處東涌，屋苑遠離市區，靠近機場，吸引不少空中服務員、機師和機場職員聚居。映灣園好不好住？有甚麼過人之處？即讀千居整合的映灣園搵樓懶人包，了解映灣園交通、景觀、配套、平面圖和各期數分析。 立即跳往：映灣園簡介｜配套｜各期分析｜間隔 + 平面圖 ｜ 常見問題 近期更新 映灣園：鄰近機場　吸引外區客源 映灣園（Caribbean Coast）位處東涌，於 2002 年 至 2011 年間分 5 期落成，1 至 4 期為分層單位，共建 13 幢樓高 47 至 52 層的大廈，提供 5,280 伙，單位實用面積介乎 463 至 987 方呎，間隔包括 2 至 3 房；第 5 期則為低密度洋房單位，共建有 56 座，各樓高 3 層，實用面積介乎 1,778 至 2,470 方呎，全數為 4 房間隔。 映灣園為少數建於千禧年後的十大屋苑，大廈的設計、會所設施和配套都比較新，吸引年輕家庭入住。映灣園位處離島，依山面海，自成一隅，是難能可貴的寧靜小社區。 不過，映灣園位置偏僻，即使周邊配套齊備，會所堪稱全港最大，被譽為非市區豪宅，呎價也長年追不上市區樓。 由於鄰近機場， 映灣園備受機組人員、機場職員、機師、空姐空少等區外人士熱捧，為屋苑帶來穩定的租務需求。樓價低水，放租承接力強，客源廣泛，包括外區甚至外籍租客，自然吸引投資人士垂青。 映灣園資料 發展商 長江實業、和記黃埔、地鐵公司 … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"

信和集團是繼本港四大地產家族以外，最為港人熟悉的地產商。這家來自新加坡的「過江龍」，來港打滾近半世紀，一步一步的擴張，如今是擁有超過250個發展及投資項目的地產王國。信和集團是怎樣做到？信和樓又有何特色？市場對其樓盤質素有何評價？就等千居話您知。 立即跳往：信和發展歷史 |  信和樓有何特色 |  信和樓盤質素 近期更新 信和發展歷史 1970年代，新加坡企業家黃廷方來港創立信和集團，在此之前，他在獅城私人全資擁有的地產企業遠東機構早已獨佔鰲頭，更是當地最貴商業地段烏節路的地王。 雖然黃廷方在新加坡發跡，但其實他生於中國，四歲與家人移居新加坡，由經營醬油生意轉到投資地産，打拼數十載，黃氏家族多次榮登新加坡富豪榜首。 70年代香港經濟起飛，信和集團抓緊房地產機遇，於本港建設多座地標式物業，當時住宅樓市未成氣候，集團主攻商廈、工廈、商場及酒店市場。 儘管石油危機令股市及樓市震盪，但四大地產家族 (郭得勝家族、李兆基家族、李嘉誠家族、鄭裕彤家族) 仍看好後市，信和集團亦具遠見，在短短十年間，先後起了旺角信和中心，金鐘遠東金融中心，屯門市廣場，油塘工業城及中港城等大型項目，足見其行動果斷迅速。 說到當時最標誌性項目，要數位於尖沙咀東部合共10多座物業的零售及商廈群，奠定了集團在本港地產界的領先地位。 在工商建設取得了成功後，加上社會對優質住宅有持續需求，信和於80年代中後期涉足豪宅市場，挑選優質地段建豪宅，如淺水灣南灣大廈、九肚山渣甸山花園、麗峰花園、北角寶馬山花園等。 1991年，黃廷方長子黃志祥接棒上任集團主席，信和的住宅版圖進一步擴張，選址不只局限於尊貴地段，還積極開發新區。 那時的新市鎮如沙田、大埔、馬鞍山、屯門，如今成了集團的「主場」，其後連市區亦不乏集團的足跡，如奧運站上蓋商場及住宅物業，九龍塘半山豪宅屋苑。 2009年，信和置業於國際財經雜誌《歐洲貨幣》舉辦的地產選舉中獲選為「香港最佳住宅發展商」，2010年再下一城，於同一雜誌舉辦之「地產大獎」 中當選「全球第三最佳發展商」。 集團業務亦擴充至物業管理、會所管理、停車場管理、清潔及保安等一站式服務，信和在本港住宅市場地位已舉足輕重。 隨著發展規模日益壯大，信和負起更大的社會責任，大力支持本地藝術發展，帶頭推動綠色項目，近年更活躍於舊區重建，改善社區環境及效益。 信和有份參與全港最大規模的觀塘市中心重建項目，於2021年4月入伙的凱匯，就是重建後誕生的新樓。新冠肺炎疫情期間的接種疫苗大抽獎活動，凱匯其中一個實用面積449平方呎（價值1, 080萬元）的單位便是當中的超級大獎。 信和樓有何特色 無獨有偶，不少信和樓是依山、沿岸或臨海而建，白石角逸瓏灣8、馬鞍山Silversands、 西貢逸瓏園、西九龍維港匯，小西灣藍灣半島、屯門黃金海岸，均坐擁優美景色，可見社區生活環境是信和重視的一環。 旗下一些住宅項目，即使位置上未必可享自然美景，亦會在周邊環境設計上花心思，融入綠色生活。例如信和置業及市區重建局合作發展的萬景峯，基座荃新天地有一個採用大型垂直綠化牆的中央花園，面積達700平方米，為該區注入大量綠化空間。 假如您對住宅會所有一定要求，信和或許給您多一點驚喜。在打造會所方面，不時可看到信和的誠意，不斷推高新標準。 其中不得不提火炭御龍山住客會所The Palazzo Derby，花近十億興建，採用歐洲宮殿式設計，總面積達22萬呎，華麗之餘設施應有盡有，仿如一個主題樂園。 帝峯皇殿是另一個採用宮廷式設計的會所，亮點之一是會所大型水池的外牆設LED大電視，堪稱「歐陸式水池歌劇院」，住客可租用該處播放電影，氣派非一般豪宅屋苑可媲美。 信和樓盤質素 樓價高企下，近年興起納米樓，令更多人有能力入市，但不足200呎的居住空間，確實難稱得上安居樂業。 翻查近年信和新盤的實用面積，觀月‧樺峯最細單位有457方呎，凱匯333呎， Silversands 266方呎，就連與多間發展商合資的維港匯最少也有256方呎。可見，該發展商未有為賣更多單位而犧牲買家的居住空間。 雖然華麗的會所能為一個屋苑加分，但更多人關心的是屋苑質素，坊間已有不少討論談及各大發展商的起樓質素，較多意見傾向認同新鴻基樓及太古樓品質較高，信和樓亦算是中上之選。 其實業內亦有一些頒獎是對屋苑質素作出評審，例如由香港專業驗樓學會舉辦的「建造及裝修業優秀大獎」，可作為另一種參考。 近年信和旗下屋苑亦有得獎，包括囍滙第1期奪2015年度「最佳質素屋苑」；逸瓏灣奪2016年「五星級屋苑」；帝景灣奪2017年「最佳質素屋苑」；御龍山第一及二A期奪2018年「五星級屋苑」；囍逸奪2019年「五星級屋苑」；一號九龍道奪2020年「優秀屋苑獎」；2024年維港滙及ONE SOHO皆奪得五星級屋苑（發展商）及五星級屋苑（物業管理公司）等等。

買車位比買樓平，假如資金有限，投資車位是不俗的入門選擇。買車位和買樓一樣，下決定前，必須留意成交紀錄，計算一下自己是低水入還是高追。看車位成交，一定要注意以下幾項重點，才能掌握行情，邁向成功。 立即跳往：車位投資前景如何？｜車位如何估價？｜如何搜尋車位成交紀錄？｜從何處留意屋苑車位成交？ 1. 車位投資前景如何？查看三個重要數據 正在考慮是否要投資車位的人士，大概最想知道車位的「大市」和「前景」如何，以了解車位是否一項賺到錢的生財工具，整體市場是否只會向上走，而不會向下行。 自由市場買賣離不開供求定律，求過於高，價格會被搶高；供過於求，價格自然下滑。那麼車位的供應和需求如何得知？準買家其實可以參考以下這些數據作指標，衡量一下現時是否入市好時機： 一：車輛登記數目 車位需求取決於車輛數目，想知道全港有幾多架車，可以參考運輸署每月公佈的「車輛登記及領牌」數字。一般市民會選擇投資私家車車位，我們可一看私家車車輛登記數目： 年 / 月 私家車首次登記數目 私家車登記總數 2015 50,322 567,886 2016 41,182 583,037 2017 43,642 600,443 2018 42,287 617,683 2019 38,309 628,230 2020 37,036 651,358 2021 39,309 656,973 2022 37,478 649,540 2023 44,169 645,351 2024 46,709 630,711 來源：運輸署網站 由上表可見，全港私家車首次登記數量在過去5年出現波動，在2022至2024年間維持上升趨勢，惟升幅逐年收窄；而私家車登記總數，在近年更是有回落的趨勢。不過，該數字在2024年仍達63萬水平，可見私家車仍是不少家庭的出行代步選擇。 政府自 2000 年起便不斷推出控制車輛數目增長的措施，而調高新車登記稅便是其中之一，新車登記數目下跌，或是代表了措施奏效。然而，香港整體終究還是多了私家車，整體登記數量大體呈上升趨勢，或意味了市民以車代步的必須性。 二：泊車位數目 運輸署曾向立法會呈交文件，公布全港泊車位數目，透過比較私家車數目和相關泊車位按年的變化，可得知車位的供應是否追得上需求，從而判斷車位價格前景。 根據運輸署在2024年公佈數字，截至2023年底，全港私家車（包括客貨車）泊車位比例按年微升，在2023年11月，全港每1輛私家車平均有1.13個車位，可見近年車位數量的增幅與車輛數字稍微拉開，若有意投資車位市場，可能需要更深入地觀察及了解車位供求走勢。 三：車位登記數目 想真切了解到底有多少人在交投私家車車位，可搜尋車位登記數目。由於目前車位成交的資訊未及住宅物業市場般透明，一般上網搜尋到的都是非政府官方數據，主要由代理行統計買賣合約整合而成，數據只覆蓋住宅車位（即建於住宅項目內的車位）。 一般市民投資車位，多數都是投資屋苑內的私家車泊車位，故這項數據也有一定的參考作用。 2. … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"

發展商在本港預售未落成新盤（俗稱樓花）前，一般要先獲「批預售樓花同意書」，亦稱作「預售樓花同意方案」或售樓紙。究竟甚麼是預售樓花同意書? 由誰來審批？內附甚麼條件？準買家可得到甚麼保障？等千居為你拆解。 立即跳往：預售樓花同意書的由來 | 同意書的審批要求 | 準買家注意事項 | 常見問題 近期更新 「預售樓花同意書」的由來 發展商向市民預售樓花項目，早於 50 年代已經出現，但當時監管制度寬鬆，連基本的合約條款、售樓資料以至發售形式，也未有訂明標準，甚至有不良發展商，在違反地契條款情況下，仍可興建住宅預售，最終令樓花項目爛尾收場。不時有買家遭受詐騙，付了錢卻收不到樓，風險甚高。 有見及此，為堵塞預售樓花制度的漏洞，增加市場的透明度，政府於 1961 年頒佈「預售樓花同意方案」。簡單而言，發展商必須證明具備足夠技術和資金，能完成發展項目，同時遵從其他條款規定，才可獲批預售樓花。 同意書的審批要求 預售同意書的批核程序，由地政總署負責，當局會仔細審閱在建新盤的各項細節，當中包括： 事實上，如同所有現行政策及法制，「預售樓花同意方案」亦會因時制宜作出調整，目的是加強對消費者的保障。 舉例，政府在 2018 年 6 月 修改「預售樓花同意方案」，要求發展商不論透過何種方式銷售樓花，每次推售的住宅伙數，不能少於有關「預售樓花同意書」所涵蓋的住宅單位總數的 20%。這樣做是為了阻止發展商「擠牙膏」式的售樓手法。 舊契新盤免於申請同意書 值得留意，位於舊契地 （即租期為999年）的樓花項目，發展商起樓後，即使以預售樓花形式公開發售，也不用先取得地政總署的「預售樓花同意書」。一手市場上的舊契新盤，常見於舊樓併購而成的發展項目，例子包括何文田的 VAU Residence、九龍城的瓏碧等。  雖然這類項目缺少了地政總署把關，但樓花買家仍受到「非同意方案」保障，簡單而言，就是代表買方的律師，須承諾確保買方受到與「預售樓花同意方案」類似的保障。 準買家注意事項 既然「預售樓花同意書」能為買家提供保障，購買樓花前，當然要先確定新盤是否已取得同意書；如仍未獲批，準買家不應簽訂臨時協議或其他文件，例如與地產代理或發展商簽訂「物業購買授權書」，甚至提交訂金作為預留費，以表達購買意向。 初次買新樓，不單止要了解整個購買程序，入市前更應搜羅同區二手樓資訊，比較樓盤優劣，即上千居搜尋全港各區樓盤。 常見問題

太古城位處鰂魚涌，貴為十大藍籌屋苑之一，樓價極具指標性，單位備受中產階層追捧，屋苑向來有中產身份象徵。 想知太古城好不好住，不妨讀一讀這篇太古城搵樓懶人包，了解一下太古城屋苑周邊配套，不同期數座向、景觀和平面圖分析，以及與附近樓盤質素比較。 立即跳往：太古城簡介｜配套｜ 各期特色｜平面圖｜附近樓盤比較 | 常見問題 近期更新 太古城：龍頭藍籌屋苑 太古城（Taikoo Shing）位處港島東的鰂魚涌，於 1977 至 1987 年間分 11 期落成，提供 9 個屋苑共 61 座分層大廈，合共 12,698 伙單位，面積介乎 440 至 1,277 方呎，主打 2 及 3 房開則。 項目由太古地產發展，貴為本地名牌發展商，以發展優質物業聞名，旗下物業出名「則靚料靚」，設計質素甚高， 實用率最高達9成 。除太古城外， 其他住宅代名作包括雍景臺、畢架山花園、又一村花園、維景灣畔等。 太古城居住人口超過 3 萬，足以自成一個小社區。2021 年人口普查中，政府將本港區議會選區（主要屋苑）住戶收入中位數進行排名，發現「太古城西」及「太古城東」兩區的家庭每月收入中位數（不包括外籍家庭傭工及無酬家庭從業員）分別為4.5萬元及3.42萬元，是名符其實的「中產社區」。 太古城資料 發展商 太古地產 入伙年份 1977 至 1987 年 地址 鰂魚涌太古城 座數 11 期 61 座 伙數 12,696 … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"

前身為油庫的美孚新邨，是不少港人心目中的十大屋苑上車盤，雖然樓齡逾 40 年，成交量卻持續暢旺，到底該屋苑有著甚麼過人之處，至今仍吸引買家入市？ 即讀千居整合的美孚新邨揀樓懶人包，了解美孚新邨的交通、景觀、生活配套、平面圖，以至期數分析，探究這個鐵路上蓋屋苑，如何做到有價有市！ 立即跳往：美孚新邨簡介｜配套｜各期特色｜間隔 ＋ 平面圖｜常見問題 近期更新 美孚新邨簡介：老牌大型屋苑 美孚新邨（Mei Foo Sun Chuen）位處荔枝角，於 1968 年 至 1978 年間，分 8 期落成，提供99 幢分層大廈，普遍一幢兩座，合共有 195 座，為全港最多座數之屋苑。 美孚新邨共提供 13,149 伙單位，一梯 1 至 4 伙，實用面積介乎 429 至 1,435 方呎，間隔包括 1 至 4 房，是少數提供一房戶型的藍籌屋苑。 美孚新邨是香港首個大型私人屋苑，初時臨海而建，望向九龍西海岸線，但隨著經濟及城市發展、屋苑已由臨海位置逐步內移，景觀也由海景變園景。 2003 年西鐵綫通車，毗鄰美孚新邨的美孚站，成了連接九龍新界的交滙點，為屋苑帶來雙鐵路優勢，吸引了區外捧場客，造就了屋苑穩定的投資及租務需求。 美孚新邨資料 發展商 美孚企業（後被新世界收購） 入伙年份 1968 至 1978 年 地址 荔枝角 座數 8 期 99 … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"

銀行批按揭貸款額，是根據銀行對物業的估價，而非業主買入物業的成交價。如果銀行評估物業價值低於買入價，估價不足下，貸款額會低過預期，業主有可能要臨時籌錢補差額，即是「抬錢上會」。有見及此，千居為你點列影響物業估價的 5 大因素，教你 6 招自保，盡量避免估價不足的情況！ 立即跳往：物業估價不足成因｜如何避免估價不足｜投資估價不足的放盤｜常見問題 近期更新 物業估價不足成因 1）跌市 估價不足最淺白的原因，就是整體樓市下滑，新估價比最初的舊估價低。 這個情況在轉按時最為常見。當業主想將物業轉按至另一間銀行，新承造銀行會對物業進行估價，按估值計算貸款額。 如轉按時值樓市低潮，物業追不上買入價值，轉按後的貸款額會隨之下調。試想像單位由 $600 萬跌至 $500 萬，假設借款人同樣造 8 成按揭，新批貸款額足足少了 $80 萬。 不過，如果借款人趁利率下行轉按，以節省利息開支，而非急需資金周轉而靠轉按套現，因物業估價不足而令貸款額減少的影響就應該有限。 2）使用建築期付款 新樓可選擇即供付款或建築期付款。前者意思是買入新盤後立即開始供按揭，後者則是買入樓花時先付首期，到入伙再供按揭。 使用建築期付款的風險是，樓花期可長達 30 個月，期間樓市或有波動，入伙時單位市值出現調整，導致銀行估價不足，可借貸款額因而下跌，買家有機會要臨時吐錢補足樓價。 事實上，在2021至2023年香港樓市顯著下跌期間，政府就曾推出一次性特別安排，支援期內購入樓花的業主，免其陷入估價及貸款不足，導致無法湊足首期的局面。具體做法是允許銀行向合資格的業主提供最高8成按揭，及上調供款與入息比率至6成，以減輕建期買家在跌市下的負擔。 不過，除非樓花期超長，而樓市的波幅太大，一般情況下，銀行會盡量配合估價，差距不會太大。 3）物業類型非主流 物業估價的其中一個評估因素，是參考條件相若的物業成交價。如果物業並非主流的私人屋苑或洋樓單位，譬如是村屋、豪宅、洋房等，這些物業的成交指標少，銀行估價時會趨向審慎，容易估價不足。 4）物業質素有問題 除了考慮同類型單位的樓價，銀行亦會就物業本身的質素作出評估，單位如有結構問題、景觀受阻、或設備殘舊，都會令銀行降低估價。 5）物業違契 如果單位有僭建、被釘契，或業主欠債的問題，銀行有機會降低物業估價，甚至拒絕批核按揭。 如何避免估價不足？ 銀行估價不足，業主要臨時準備足夠資金，填補預期貸款額與真實貸款額之間的落差（抬錢），才能借入按揭（上會），成功置業，買樓不成就要放棄訂金（撻訂），令業主大失預算。 要避免出現估價不足的情況，業主可用 6 招自保： 1）查冊 按揭申請前記謹要查冊，及早發現單位違契、僭建等隱藏問題，否則待到銀行進行估價時才發現，便有機會拉低估價。 2）向多間銀行做物業估價 各銀行對物業的評估標準或有不同，業主多向幾間銀行查詢物業估價，找出估價最高的一間。 3）請求銀行按揭專員拉高估價 銀行的物業估價是透過測量行（又稱「公證行」）作出評估，一間銀行不止用一間測量行。 各測量行的專長不同，有測量行諳熟村屋、唐樓，亦有的較擅長做豪宅、洋房，多間測量行的估價或存差異。 物業投資人士或有相熟的按揭專員，在以上的情況，買家就可以請按揭專員幫手，嘗試讓銀行選用較高的估價。 4）請求按揭轉介拉高估價 如果是首置上車，未必有相熟的銀行按揭專員，可以退而求其次，選擇用按揭轉介公司，再請求中介幫手與銀行協調，盡量拉高估價。 5）主動驗樓 如果是唐樓、村屋等質素比較參差的物業，業主可主動開放驗樓，銀行估價時或較鬆手。 搜尋最新村屋盤 → 6）趁樓市高位估價 一般估價有效期為 … Continue reading "急要短租點算好？推介6家可日租的超美酒店式住宅！"