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「安老按揭」懶人包:申請資格+按揭成數+如何領年金|終身免還款!退休必讀

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  •  |  2021 年 8 月 18 日

安老按揭打正「終身免還款」旗號,實際操作卻是如何?千居整理「安老按揭」懶人包,教你申請資格、按揭成數、年期、年金金額及發放形式,一齊看看是否搵笨!


安老按揭=逆按揭

安老按揭又稱為「逆按揭」,係眾多按揭服務嘅其中一種。

安老按揭同其他按揭最大分別,在於後者係抵押未供物業嚟借錢,即係有貸款先買到樓;而前者則係抵押已供滿物業嚟借錢,即係買咗樓先借到貸款,故亦稱之為「逆按揭」。

安老按揭對象只限長者,老人家可以藉安老按揭,抵押名下部分或全部住宅物業,向銀行借錢安老,最後仲可以揀還唔還錢。

如果名下物業尚未供滿,業主亦可以透過安老按揭,一筆過領取貸款,用以清還原有按揭。

安老按揭由香港按證保險有限公司(HKMC)營運,同一間公司亦有提供高成數按揭必須買嘅按揭保險計劃。但借出貸款嘅依然係銀行,業主可以直接向銀行申請。


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安老按揭申請資格

安老按揭唔似一般按揭,並非個個業主都可以申請,借款人必須符合以下條件:

55 歲或以上

只適用於私樓同埋已補地價嘅資助房屋,未補地價資助房屋業主須為 60 歲或以上。

持有有效香港身份證

即可以係永久居民或非永久居民,唔使住滿 7 年,有身份證就得。

借款人名下物業

住宅物業要係借款人以個人名義持有。如果係聯名物業,最多只可以同另外 2 人聯權持有,而 3 位業主都要成為共同借款人。

樓齡 50 年或以下

樓齡超過 50 年亦可以申請,但銀行將按個別情況及驗樓報告作考慮。

買入未滿一年或未退休,物業不可出租

如持有物業未達 1 年,物業只可以自住或供親友居住,唔接受出租。

但如果係已持有達 1 年或以上嘅私樓,而所有借款人一係退咗休,一係要接受醫療護理服務而遷出物業,就可以申請將物業出租

未補地價嘅資助房屋都一樣可以申請出租,不過除咗要持有達 1 年以上,仲要獲得房署書面同意。

村屋無任何轉售限制

如果係未補地價 資助房屋,即使有轉售限制,照可以申請;但有轉售限制嘅村屋就唔得喇。


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按揭成數上限及年期

安老按揭計算貸款額嘅方法同一般按揭唔同,可參考下表:

物業估值按揭成數上限
800 萬元或以下100% 物業估值
800 萬元以上 至 1,200 萬元80% 物業估值 或 800 萬元(以較高者計)
1,200 萬元以上 至 1,600 萬元70% 物業估值 或 960 萬元(以較高者計)
1,600 萬元以上60% 物業估值 或 1,120 萬元(以較高者計,上限為1,500萬港元)

呢度所指嘅物業估值」有兩點要注意:

  1. 未補地價資助房屋,物業估值要以市值扣減補地價金額後計算
  2. 如抵押超過一個物業,要計算所有物業估值總和,再對照番適用嘅按揭成數上限

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利率可選浮息或定息

安老按揭可以揀用浮息定息計劃,計算按揭利率。現時浮息利率為 P – 2.5%,而定息利率首 4 年為 4%,其後變番 P – 2.5%。

一般嚟講,P 嘅水位喺 5% – 5.75% 之間,所以選擇浮息會更抵。


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貸款額會以年金形式發放

一般按揭,業主要就尚欠本金繳付利息,每月供款,尚欠本金金額理應愈嚟愈細;安老按揭正好相反,業主先係每月領取年金,已領取嘅年金連同利息及保費,會變成尚欠本金,尚欠本金金額隨時間愈滾愈大。

業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年,甚至終身每月領取年金,金額隨業主年齡及年期而定。而用定息計劃嘅話,金額可以做到比浮息嘅高約 10%。

【浮息計劃】每月年金金額(每 100 萬元物業價值)

參加年齡55 歲55 歲55 歲60 歲60 歲60 歲70 歲70 歲70 歲
年金年期單人借款二人借款三人借款單人借款二人借款三人借款單人借款二人借款三人借款
10 年$3,200$2,800$2,500$3,700$3,300$3,000$5,100$4,600$4,200
15 年$2,400$2,150$1,900$2,800$2,500$2,250$3,800$3,500$3,200
20 年$2,050$1,800$1,600$2,400$2,100$1,900$3,300$3,000$2,700
終身$1,650$1,450$1,250$2,000$1,800$1,550$3,100$2,800$2,400


喺年金年期內,業主可以隨時申請改年期,非常靈活。


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終身毋須還款

借到嘅貸款額,業主可以揀還定唔還。業主自己或後人可以代為還款,贖回物業;唔還嘅話,後人亦毋須代為還款,不過唔可以繼承物業,由銀行收回再賣番出去。


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提前清還 毋須罰息

業主可以隨時提早清還安老按揭,並唔存在一般 2 年嘅按揭罰息期,唔會被銀行罰款。

不過,業主只可以提前還晒整筆按揭,並唔可以提前償還部分貸款。


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要付保費、輔導費及法律費用

申請安老按揭會衍生 3 種費用,分別為:

  1. 按揭保費
  2. 輔導費
  3. 法律費用

1)按揭保費

安老按揭保費分 2 部分,金額會累積落貸款額: 

基 本 按 揭 保 費

基本按揭保費=可按物業價值嘅 1.96%,由第 4 年至第 10 年分 7 期支付。

每期費用=可按物業價值嘅 (1.96% / 7)=0.28%

每 月 按 揭 保 費

根據安老按揭貸款的總結欠,以年利率 1.25% 計算,按月支付。

2)輔導費

申請安老按揭前,業主必須預約同合資格輔導顧問會面,由輔導顧問詳細講解產品特點,完成後會向業主發放輔導證書。

因此,業主要支付輔導費,並可選擇將費用計埋入貸款額。

3)法律費用

業主要為簽署按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。同樣地,業主可選擇將費用計埋入貸款額。

非必須)手續費

安老按揭生效起,每次成功申請以下手續,須支付 $1,000 手續費:

  1. 更改年期
  2. 一筆過提取貸款
  3. 增加物業抵押
  4. 解除物業抵押

同樣地,手續費可以計埋入貸款額。

非必須)驗樓費

如物業樓齡超過 50 年,銀行會要求業主提交驗樓報告,業主須就此支付驗樓費。

同樣地,驗樓費可以計埋入貸款額。


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設 6 個月冷靜期 免費退保

業主如果喺頭 6 個月內後悔,想終止按揭,可以獲得全數退還保費,不過貸款依然要清還,而且要繳付解除安老按揭嘅法律費用。


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按揭期間毋須遷出

雖然用咗層樓做抵押,但住戶毋須遷出單位,符合資格仲可以將單位出租,安坐家中等收年金。

安老按揭聽落好似好抵,唔使拎錢出嚟,就有年金收,仲有得揀還定唔還添。但銀行始終唔係開善堂,唔會做蝕本生意,究竟安老按揭有無伏位,係咪搵笨?即讀安老按揭攻略 PART 2


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