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【轉按教學】轉按有著數?何謂「轉按」+比較利弊

  • By
  • 千居 Spacious
  • January 14, 2021

疫情令本港步入低息環境,有業主便趁機做「轉按」。轉按是甚麼?如何申請?何解轉按可以慳息+賺現金回贈?千居為買樓初哥的你盤點轉按的好處和風險,一文掌握轉按基本步!



立即跳往:甚麼是轉按平手轉按轉按套現轉按好處轉按風險按揭成數注意事項


甚麼是轉按?

買入物業時,大部分買家都會使用銀行按揭貸款。隨後,如果買家想將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按,這就稱之為「轉按」。

轉按主要分兩種做法:

平手轉按

只將原有未供完的貸款部分轉至另一間銀行,【不改變貸款額】。

舉例,如果物業買入時價值 700 萬元,未供完之貸款額為 300 萬元,借款人可選擇將未供完之 300 萬元轉至向另一間銀行借貸,即是【平手轉按】。

轉按套現

將物業完全轉由另一間銀行承造按揭,並【增加貸款額】。

如借款人想將整個當時價值 700 萬元的物業轉至由另一間銀行承造按揭,重新進行物業估價,就叫【轉按套現】。


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轉按的好處

借款人想轉移按揭至另一間銀行,通常是因為以下誘因:

1)有銀行提供更低按揭利率/現金回贈

按揭貸款當中會衍生利率,每間銀行按揭利率或有不同。如果借款人發現其他銀行的利率長期較現用銀行的低,不論是將剩餘貸款額轉按,抑或完全將物業轉按,都可以節省息差。

另外,按揭服務之間競爭激烈,銀行為爭取更多客戶,或為新造按揭提供低息優惠,又或為轉按提供現金回贈,可佔貸款額的 1% – 2%。同樣地,不論是將剩餘貸款額轉按,抑或完全將物業轉按,均有機會賺取現金回贈。

2)物業升值,貸款額增加,借款人能「套現」

假設物業買入時價值 700 萬元,做 6 成按揭,貸款額為 420 萬元,當中尚餘 300 萬元未供。過幾年後,物業現時估值為 750 萬元,同樣以 6 成按揭計算,最新可批之貸款額提升至 450 萬元。

這個情況下,透過完全將物業轉按,借款人可利用新借入的 450 萬元來償還原有按揭餘額(即 300 萬元),多出的 150 萬元可以提取,套現成流動資金。

3)物業升值,透過轉按甩按揭保險

如果借款人原本是借高成數按揭,便需要購買按揭保險。假設一兩年後物業升值,所借貸款額不變,貸款額佔物業價格的比重使相對減少,有機會毋須再購買按揭保險。

這樣的話,借款人可以申請保費退款,首年申請的話可退回 40%、兩年 25%、三年 15%。要退回保費,借款人必須完全償還整筆按揭貸款。

如申請人的個人資金不足以償還整筆按揭貸款,可以透過完全將物業轉按,使用新承造銀行批出的貸款額,償還原有按揭,從而得到保費退款。

4)取得 Mortgage Link 戶口,節省利息開支

Mortgage Link 戶口,是一個和按揭掛鈎的高息存款戶口,當中的存款利率相等於按揭利率。假設按揭利率為 2.375%,按揭借款人存款入此戶口供按揭,可獲之存款利率也是 2.375%,

換言之,借款人可以透過這個戶口的存款利息收入,對沖按揭供款的利息開支。

如果原來的承按銀行未有 Mortgage Link 戶口,借款人便可透過轉按,從新承按銀行取得戶口,減少供樓利息開支。


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轉按的風險

轉按不一定有賺無蝕,借款人要注意以下 3 點:

1)財務狀況 / 銀行審批條件有變

轉按即重造按揭,新按揭銀行會對申請人申請當時的財務狀況作出評估,並重新進行壓力測試,以衡量最終批出成數。

疫情衝擊下,香港樓市步入低息周期,業主或靜候「轉按」良機,有望新計劃享受更低息按揭。業主作出轉按決定前,必先檢視個人及家庭過去入息是否有受疫情影響,變得比當初按揭時不穩定,導致影響壓力測試。

同時,根據不同經濟環境,銀行為管理風險,審批按揭的條件或變得更加嚴謹,令申請人可借成數降低,最終貸款額甚至比原先的更少。

2) 跌市難轉按

如果樓價升幅不似預期,以致物業估價不足, 轉按就有難度;新批貸款額可能比原本更少,又或利率高企,轉按就無利可圖。

如果借款人當初因為各種優惠而選擇了利率亦較高的按揭計劃,一心打算罰息期後再立即轉按,以賺盡優惠,跌市的話,借款人就可能要硬食高息。

3)罰息期內轉按要罰款

另外,借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」,如在罰息期間,透過轉按而提早償還按揭,便要另外繳交手續費,費用通常相當於貸款額的某個百份點。


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我可否透過轉按,借取高成數按保按揭?

如買家有意借取 6 成以上的高成數按揭,便要購買「按揭保險」(按保),並受制於按保的入息和轉按規定。

按保規定,如果物業價值 600 萬元或以下,而原來貸款額為 480 萬元或以下(即物業本身最高造 8 成按揭),可以透過「套現再融資按揭保險計劃」申請轉按,以圖於新按揭銀行爭取更新按揭成數。

要留意,如果原本的按揭享有期末整付,免供期及 / 或延期供本,均不合資格。

如果物業價值超過 600 萬元,就只可為未供完之貸款額申請轉按,亦是「平手轉按」,不能改變按揭成數。


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