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【低門檻投資】車位印花稅 + 按揭成數全攻略

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  • 【低門檻投資】車位印花稅 + 按揭成數全攻略
  •  |  2021 年 9 月 16 日

香港買樓投資門檻高,不單樓價貴,更要負擔高昂的買樓印花稅。不少港人退而求其次,選擇入場門檻較低的車位。印花稅低,加上不需要翻新、豪裝、維修,又不怕遇上租霸,或處理收樓問題,投資車位基本上是淨賺月租和轉售差價。

買車位所繳納的印花稅與買樓有何不同?車位印花稅如何計算?敘造按揭及揀選車位有何注意事項?下文告訴你。



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買樓印花稅 v.s. 車位印花稅

視乎買家身份及物業持有期,在香港購買住宅物業,涉及以下3種稅項:

  1. 從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)
  2. 額外印花稅(Special Stamp Duty,SSD)
  3. 買家印花稅(Buyer’s Stamp Duty, BSD)

簡單而言,除獲豁免外,任何人購買住宅或非住宅物業,都要付從價印花稅,稅率分為 2 種,香港永久性居民首置買家可付較低稅率 (即首置印花稅)。

額外印花稅適用於買入住宅物業後 36 個月內出售的短炒客;買家印花稅則適用於非香港永久性居民或公司名義買入住宅物業。要留意,額外印花稅及買家印花稅只針對住宅物業買家。

相比之下,買車位只須繳付從價印花稅,換言之,買入車位後就算即時拋售,亦不用繳付其他稅項。很多準業主買入新盤時會同時認購抽車位,寄望住戶租泊車位的需求穩定,將來便多一份被動收入。


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車位印花稅計算

車位屬於非住宅物業,原先為首置印花稅的雙倍稅率,但自2020年11月26日起,為助企業渡難關,非住宅物業印花稅階,由雙倍從價印花稅,恢復為首置印花稅稅率, 亦即以下的第2標準稅率:


物業價值超過不超過非住宅印花稅稅率(樓價之百分比)
HK$0
HK$2,000,000HK$100
HK$2,000,000HK$2,351,760HK$100+超出HK$2,000,000的款額的10%
HK$2,351,760HK$3,000,0001.5%
HK$3,000,000HK$3,290,320HK$45,000 + 超出HK$3,000,000款額的10%
HK$3,290,320HK$4,000,0002.25%
HK$4,000,000HK$4,428,570HK$90,000+超出HK$4,000,000的款額的10%
HK$4,428,570HK$6,000,0003%
HK$6,000,000HK$6,720,000HK$180,000+超出HK$6,000,000的款額的10%
HK$6,720,000HK$20,000,0003.75%
HK$20,000,000HK$21,739,120HK$750,000+超出HK$20,000,000的款額的10%
HK$21,739,1204.25%
資料來自稅務局


計算實例

假設車位成交價是300萬元,根據以上稅階,稅率為1.5%,所須繳付的印花稅是$3,000,000 x 1.5% = $30,000

車位買賣的其他雜費包括代理佣金 (約成交價1%) 和律師費。


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車位按揭

車位價格近十幾年來暴升,銀行有肉食自然肯做車位按揭。車位按揭比樓宇按揭保守,可看下表比較分別:


車位按揭樓宇按揭
最高按揭成數5成8 – 9成
最長供款年期15年30年
壓力測試現行息率+3%,供款佔入息最多60%首置可免壓測
按揭利率約2.75%
P按為主
約2.5%
可選H按 / P按
現金回贈

以下情況需扣減按揭成數

  • 非本地收入 → 減 1 成
  • 有未供完之按揭 → 減 1 成
  • 以資產水平計算(即証明資產淨值不少於車位價格)→ 減 1 成

計計埋埋最終可敘造的按揭成數不多,建議買家預備多些首期資金。


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住宅連車位買賣

購買住宅連車位,可一併使用樓宇按揭計劃,借取更高成數,同時可自選H按還是P按,供款年期最長30年,比起獨立買車位限制較寬。另外,住宅連車位的整筆按揭供款支出,可一併申請居所貸款利息扣除,享受扣稅優惠。

不過,未來如果只想單獨賣走車位,便要進行「分契」,將住宅與車位分拆為各一個獨立的業權。要注意,大廈公契有機會禁止分契。



常見問題

何為優質車位?

撇除供求因素,可從現場環境判斷車位的優劣,例如倒車空間是否充足、是否近升降機或出入口、是否單邊位、有沒有柱位、上方有沒有水喉位等等。如投資車位,要先了解清楚是否容許租給非屋苑住戶。

車位買賣與樓宇買賣有分別嗎?

車位買賣很多時只簽一份買賣合約,俗稱一約到底,該份合約的法律效力等同正式買賣合約,具有必買必賣條件,不能透過撻訂或賠訂侮約。


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自政府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅後,車位買賣銷情熾熱;同樣地,受按揭保險計劃新修訂影響,介乎600至1,000萬樓價的住宅單位成交上升,即上千居搜尋全港二手筍盤


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