【低門檻投資】車位印花稅 + 按揭成數全攻略
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- | 2021 年 9 月 16 日
香港買樓投資門檻高，不單樓價貴，更要負擔高昂的買樓印花稅。不少港人退而求其次，選擇入場門檻較低的車位。印花稅低，加上不需要翻新、豪裝、維修，又不怕遇上租霸，或處理收樓問題，投資車位基本上是淨賺月租和轉售差價。
買車位所繳納的印花稅與買樓有何不同？車位印花稅如何計算？敘造按揭及揀選車位有何注意事項？下文告訴你。
立即跳往：買樓印花稅 v.s. 車位印花稅｜車位印花稅計算｜車位按揭｜住宅連車位買賣 ｜常見問題
買樓印花稅 v.s. 車位印花稅
視乎買家身份及物業持有期，在香港購買住宅物業，涉及以下3種稅項：
簡單而言，除獲豁免外，任何人購買住宅或非住宅物業，都要付從價印花稅，稅率分為 2 種，香港永久性居民首置買家可付較低稅率 (即首置印花稅)。
額外印花稅適用於買入住宅物業後 36 個月內出售的短炒客；買家印花稅則適用於非香港永久性居民或公司名義買入住宅物業。要留意，額外印花稅及買家印花稅只針對住宅物業買家。
相比之下，買車位只須繳付從價印花稅，換言之，買入車位後就算即時拋售，亦不用繳付其他稅項。很多準業主買入新盤時會同時認購抽車位，寄望住戶租泊車位的需求穩定，將來便多一份被動收入。
車位印花稅計算
車位屬於非住宅物業，原先為首置印花稅的雙倍稅率，但自2020年11月26日起，為助企業渡難關，非住宅物業印花稅階，由雙倍從價印花稅，恢復為首置印花稅稅率， 亦即以下的第2標準稅率：
| 物業價值超過 | 不超過 | 非住宅印花稅稅率（樓價之百分比） |
|---|---|---|
| HK$0 | HK$2,000,000 | HK$100 |
| HK$2,000,000 | HK$2,351,760 | HK$100＋超出HK$2,000,000的款額的10% |
| HK$2,351,760 | HK$3,000,000 | 1.5% |
| HK$3,000,000 | HK$3,290,320 | HK$45,000 + 超出HK$3,000,000款額的10% |
| HK$3,290,320 | HK$4,000,000 | 2.25% |
| HK$4,000,000 | HK$4,428,570 | HK$90,000＋超出HK$4,000,000的款額的10% |
| HK$4,428,570 | HK$6,000,000 | 3% |
| HK$6,000,000 | HK$6,720,000 | HK$180,000＋超出HK$6,000,000的款額的10% |
| HK$6,720,000 | HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,000 | HK$21,739,120 | HK$750,000＋超出HK$20,000,000的款額的10% |
| HK$21,739,120 | – | 4.25% |
計算實例
假設車位成交價是300萬元，根據以上稅階，稅率為1.5%，所須繳付的印花稅是$3,000,000 x 1.5% = $30,000
車位買賣的其他雜費包括代理佣金 (約成交價1%) 和律師費。
車位按揭
車位價格近十幾年來暴升，銀行有肉食自然肯做車位按揭。車位按揭比樓宇按揭保守，可看下表比較分別：
| 車位按揭 | 樓宇按揭 | |
| 最高按揭成數 | 5成 | 8 – 9成 |
| 最長供款年期 | 15年 | 30年 |
| 壓力測試 | 現行息率+3%，供款佔入息最多60% | 首置可免壓測 |
| 按揭利率 | 約2.75% P按為主 | 約2.5% 可選H按 / P按 |
| 現金回贈 | 有 | 有 |
以下情況需扣減按揭成數
- 非本地收入 → 減 1 成
- 有未供完之按揭 → 減 1 成
- 以資產水平計算（即証明資產淨值不少於車位價格）→ 減 1 成
計計埋埋最終可敘造的按揭成數不多，建議買家預備多些首期資金。
住宅連車位買賣
購買住宅連車位，可一併使用樓宇按揭計劃，借取更高成數，同時可自選H按還是P按，供款年期最長30年，比起獨立買車位限制較寬。另外，住宅連車位的整筆按揭供款支出，可一併申請居所貸款利息扣除，享受扣稅優惠。
不過，未來如果只想單獨賣走車位，便要進行「分契」，將住宅與車位分拆為各一個獨立的業權。要注意，大廈公契有機會禁止分契。
常見問題
何為優質車位?
撇除供求因素，可從現場環境判斷車位的優劣，例如倒車空間是否充足、是否近升降機或出入口、是否單邊位、有沒有柱位、上方有沒有水喉位等等。如投資車位，要先了解清楚是否容許租給非屋苑住戶。
車位買賣與樓宇買賣有分別嗎？
車位買賣很多時只簽一份買賣合約，俗稱一約到底，該份合約的法律效力等同正式買賣合約，具有必買必賣條件，不能透過撻訂或賠訂侮約。
自政府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅後，車位買賣銷情熾熱；同樣地，受按揭保險計劃新修訂影響，介乎600至1,000萬樓價的住宅單位成交上升，即上千居搜尋全港二手筍盤。
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