遺產物業承辦手續繁瑣,繼承人要特別注意以下幾點:
立即跳往:業權類別|海外物業受當地規管|償還先人債務|轉名前不得轉按|出租放售承辦書|遺產物業非送契樓|遺產物業非凶宅
業權大致分3種,包括全權擁有、分權共有,和聯權共有,3個業權形式的繼承方法也不同。
1 . 全權擁有 (Sole ownership)
即是物業僅得一位業主。業主過身後,物業便全權屬於繼承人。
2. 分權共有 (Tenancy in common)
即「聯名物業」的其中一個形式,每名業主各持一定比例的業權。業主過身後,其所持有之業權部分會自動由其遺產受益人所取得,繼承人會成為聯名業主之一。
3. 聯權共有 (Joint tenancy)
亦屬「聯名物業」的其中一個形式,又稱「長命契」。聯權共有下,身故者持有的物業權益將自動由其他在世的聯權共有人繼承,直至剩下最後一人為止。
如原本只得2名聯權共有人,在世的聯權共有人便成為物業唯一擁有人。如聯權共有人多於2名,身故者生前擁有的權益將平均分予其餘的共有人。
如身故者持有海外物業,其遺產繼承則受當地法例規管,或需依法繳交遺產印花稅(香港現已取消徵收遺產印花稅)。
將遺產分發予受益人前,遺產代理人會先清還債務才作承繼,並不會因為借款人已過身而一筆勾銷。如物業之前因欠債而被釘契,繼承人便須先還債「解釘」。如遺囑資產不足以應付債項,而繼承人亦無能力代為還款,債權人便有權入紙法庭,強制收樓。
如遺產物業尚有未清還之按揭貸款或按揭保費,供款責任將由繼承人承擔。
承辦需時約4至5個月,過程中遺產代理人不得代為轉按 / 加按,必須等承辦手續完成,物業成功由身故者轉名至繼承人後,才能轉按、加按或重按。
想加快進度,遺產代理人可以先向銀行提供死亡證和律師樓文件,申請按揭預批。待高等法院的遺產承辦處發出轉名令後,銀行便能即時發放貸款。
承辦期間,如想將物業出租或放售,必須先從高等法院的遺產承辦處取得遺囑認證書(Grant of Probate)或遺產管理書(Letter of Adminstration),兩者統稱為「承辦書」,用以證明遺產代理人有權處理死者遺產。
取得承辦書後,即使物業未完成轉名,遺產代理人仍有權代為將物業出租放售。新業主必須保存這份承辦書,否則日後放售時或因為文件不齊全以致交易告吹。
如物業一直用作放租,繼承人須就處理承辦期間之租金收入交物業稅。
遺產的一切承辦處理,均須得到高等法院頒布命令(即承辦書)而授權。遺產物業雖不涉及金錢交易,亦不會被視為「送契樓」。如身故者在世時欠下債務,但債權人未有將欠債登記於身故者物業的土地登記冊上(如財仔數),遺產取得承辦書後,債權人即使入稟小額錢債審裁處 或區域法院,亦因兩庭之裁決不能凌駕高院令,而難以成功收樓取回欠債。
轉名後,律師樓會把死亡證登記於物業的土地登記冊,查冊時會顯示。一般而言,自然死亡的話,即使地點為單位,銀行都不會視其為凶宅。