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【物業管理公司】物管職責、權力範圍、監察途徑、常見問題

業主專區 | 2022 年 9 月 15 日


大廈管理要做得好,業主立案法團(法團)與物業管理公司(物管公司)之間需要有良好協調。一直以來,兩者之間在處理大廈事件上存在不少爭拗,未成立法團的大廈,所牽涉的利益更加複雜。

作為業主,必先了解清楚物管公司的法定權責,以及監察途徑,才可促進溝通,達致雙贏局面。即看以下千居文章,加深對物管公司的認識。



立即跳往:物管公司職責物管公司權力監查物管公司常見問題



物管公司職責

物管的主要工作是管理大廈環境,包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作,以及緊急事故處理等,以保障住戶個人及財產安全。

物管亦須為住戶提供起居協助,如入伙收樓、召開業主大會、舉辦節日活動,以及處理住戶投訴,促進鄰舍關係。

另外,物管公司須管理物業財務、計劃財政預算、紀錄收支帳目。


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物管公司權力

如果大廈不設業主立案法團,物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織,會有較大職權。

無業主立案法團的大廈業主,須尋找物管公司幫忙,解決法律、財務、維修保養等問題,物管會以公司名義進行工程招標、入稟追討管理費欠款等事宜。

除法團之外,其他的業主組織均僅為諮詢性質,只能向物管表達意見,並無訴訟權力,如對物管存有不滿甚至懷疑,亦只能作出投訴,或以個人身份入稟起訴。

因此,未成立法團的大廈業主,無法借助全體業主力量,對物管的人事、行政及財務進行監察。

如大廈設有法團,物管的角色在於聽取法團意見,改善環境管理,並與法團協力處理維修工作及日常事務。法團有權查詢並取的物管的財務報告,並了解每職級的薪酬。


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監察物管公司

過去曾發生業主懷疑物管利益輸送,令大廈維修工程出現圍標及天價等問題。要有效地監查物管公司,業主首先要確保大廈設有業主立案法團。

法團作為代表全體業主的法人,能以業主的角度制衡物管濫權的情況,嚴重者更可代業主與物管對簿公堂。法團亦有權查閱物管公司的收支及財政報告,從而計劃有效的資源分配,並對任何不合理的巨額支出作出質問。

另一方面,大廈維修工程,會以法團名義招標,由物管向法團提供物業設施的檢核報告,再由法團聘請公證行、顧問或參與社會機構提供之輔導計劃,為維修工程進行估值,提供第三方專業意見,最後於業主大會商討是否需要維修,以及招標程序之細節。

業主應積極參與業主大會,踴躍發表意見,細閱核數報告,提出改善建議;必要時,可藉業主大會,議決撤換甚至解散法團管委,確保法團與物管之間的合作公平、公正、公開。


值得留意,業主亦應了解所住大廈公契,確保公契沒有賦予物管司過大的權力。有關投訴物管公司事宜,可向民政事務總署作出申訴。屋苑管理得宜,業主住得放心,亦給予下一手買家好印象。立即上千居放盤


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常見問題

香港有哪些常見的大廈管理組織?

主要有「業主立案法團」、「業主委員會」、「管理委員會」、「互助委員會」、「物業管理公司」 。

「業主立案法團」與「業主委員會」有何分別?

主要分別在於,業委會根據大廈公契成立,僅屬諮詢性質,其意見不具法律效力,亦無權監查物管公司職員之職能和薪酬。


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