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【沙田第一城】各期比較、單位間隔、升值潛力|十大屋苑揀樓攻略

  • By
  • 千居 Spacious
  • February 3, 2021

作為新界指標屋苑,沙田第一城是新界牛牛的上車目標,也是已上岸投資人士的收租勝地。沙田第一城主打細兩戶,交通方便,校網優良,吸引一眾有小朋友的核心家庭進駐。有意入手新界盤的你,不妨讀讀這篇【沙田第一城揀樓懶人包】,了解一下沙田第一城的交通配套,比較各期差異,一看沙田第一城平面圖和間隔,分析屋苑升值潛力。


沙田第一城:規模龐大 新界指標上車盤

沙田第一城(City One Shatin)臨沙田城門河而建,鄰接港鐵第一城站,由長實、 新鴻基、恆基、新世界幾個香港龍頭發展商合作發展,於 1981 年至 1987 年分 7 期落成,共設 52 座分層大廈。

第一城每層 2 至 3 梯,設 4 至 8 伙,合共提供 10,642 伙,實用面積介乎284 至 853 呎,間隔包括 2 至 3 房,主打細兩房戶,供應佔總數 6 成。

第一城作為新界東指標屋苑的細兩房則遠近馳名,既是經典上車盤,亦是投資放租熱門之選,故屋苑兩房租盤供應充足,亦存在不少切合學生需要的「劏房」分租盤。

第一城提供過萬個單位,住戶人數眾多,規模龐大,儼如一個小社區,設施配套齊全,主要客源有本地家庭、於附近中文大學就讀的內地學生,以及打算買樓收租、以租養房的投資人士。

第一城屬 91 校網,是新界區的名校網,幾間資助小學升中表現出眾,例子有如培基小學浸信會沙田圍呂明才小學浸信會呂明才小學保良局蕭漢森小學救世軍田家炳學校等,成績甚至比部分港島名校優異,為屋苑帶來一班新界區外區內家長的穩定需求。

沙田第一城資料

發展商長實、 新鴻基、恆基、新世界
入伙年份1981 至 1988 年
地址沙田
座數7 期,52 座
伙數10,642
層數27 至 34 層
實用面積284 至 853 實呎
戶型2 房 1 廳(284 實呎)
2 房 2 廳(304 至 327 實呎)
3 房 2 廳(451 至 515 實呎)
3 房 2 廳連套房(688 至 853 實呎)
3 房 2 廳連套房及工人套房(688 至 853 實呎)
實用率73 – 86%
管理公司百得物業(富城集團屬下)
管理費約 $3 /實呎
小學校網91 校網

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沙田第一城交通配套

屋苑雖與港鐵「第一城」站同名,但竟然不是最接近該站的住宅。屋苑和港鐵站之間夾著個居屋「愉田苑」,另因因為屋苑規模大,由最入的一座步行至港鐵站,要花上逾 10 分鐘,故沙田第一城算不上「鐵路上蓋」物業。

港鐵未來路線圖

交通方面,第一城站現為屯馬綫其中一站,當屯馬綫全綫通車,以及連接沙田到金鐘的沙中綫開通後,第一城居民只需於紅磡站轉一次線,使能直通港島、九龍市區和新界西。

現時,由第一城出港島,搭港鐵的話至少要轉兩次車,故大部分居民會選擇搭巴士。未來屯馬綫和沙中綫全綫開通後,由第一城乘搭港鐵前往金鐘,中途足足要經 12 個站,加上屋苑腳程,相信兩綫為屋苑帶來的鐵路優勢有限,樓價未必因此有跳躍式增長。

屋苑設施方面,第一城有泳池、籃球場、網球場等少量康樂設施,惟不設住客會所,以第一城的樓齡和規模而言,管理費近 $3 / 實呎卻不設會所,費用不算便宜。

周邊配套方面,第一城附近為居屋集中地,區內不乏民生商店、街市、小型商場和平價食肆,為居民提供一眾平民消費選擇。

屋苑設有兩座中型購物商場,分別為「置富第一城」及「置富第一城‧樂薈」,場內有多間連鎖食肆和商舖,是第一城居民搵食熱點。由於第一城附近主要為屋邨模式的商店,缺乏有一定規模的商場,置富第一城便成為區內絕無僅有的中型商場。想到大型購物商場睇戲消費,居民可乘搭小巴或巴士前往沙田站上蓋的「沙田市廣場」。


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第一城各期間隔分析

沙田第一城共建有 7 期 52 座,以第一期樓齡最高,第七期最新。

第一城各座分佈位置圖 / 中原地產
第一城期數座數入伙年份
一期1 – 141981
二期15 – 231982
三期29 – 331983
四期37 – 451985
五期27, 28, 46 – 521985
六期24 – 261986
七期34 – 361988

第一城為居屋群所包圍,大部分單位提供樓景、街景和內園景,僅少量向西北和東北單位享城門河景,論景觀,第一城整個屋苑都不甚高質,不足以大幅影響樓價。各期的價格差異,主要源於戶型的不同。

先重溫一下,第一城單位主要分為 5 種戶型:

  • 細 2 房,1 廳,實呎約 284
  • 大 2 房,2 廳,實呎約 304 – 327
  • 細 3 房,2 廳,實呎約 451 – 515
  • 3 房套,2 廳,實呎約 688 – 707
  • 3 房套,2 廳,連工人套房,實呎約 819 – 854

以上幾種戶型,分別集中於特定期數,以下按戶型分析:

細 2 房 —— 四期、五期

284 實呎的細 2 房,是屋苑最受歡迎的上車盤,也是投資客熱捧的戶型,284 實呎兩房單位夠「骨子」,受眾廣泛,由合租學生、年輕情侶、兩人家庭,到有小朋友的核心家庭,都是第一城細 2 房的忠實粉絲。

細 2 房則主要集中在四期和五期全數單位,此兩期亦是最接近愉田苑和第一城站的期數。四、五期的密度,是整個屋苑最高,景觀多數為一般樓景,純粹論景觀、單位尺碼和屋苑配套,284 呎的細 2 房第一城單位,也許是十大屋苑之中最基本的配置,甚至遠比天水圍嘉湖山莊更不值一提。

不過,實呎細過 300 兩房單位現時已買少見少,更是指標屋苑中的唯一細兩房選擇,同類型放盤少,故此類房型亦是投資人士的最愛。

大 2 房、細 3 房 —— 一期、二期、三期

沙田第一城大兩房 327 呎

嫌 284 呎太細,可選擇第一城大 2 房戶型,與細 2 房的主要分別為廳的空間較大,可劃分出多一個廳,以及不設四五期皆具備的窗台。

再升級,可以揀 451 – 515 實呎的細 3 房單位,方便小朋友分房瞓,或與家傭同住。此兩類房型主要集中在一期、二期和三期部分座數,另外六期亦提供少量大 2 房盤,大 2 房的樓價大概高細 2 房一成。

由於此兩類戶型散落於不同期數,提供的景觀亦較多元化,有一般的樓景、街景,以及屋苑罕有的球場景、池景等。

3 房套 —— 六期、七期

第一城提供 3 房連套房單位,是區內換樓客的熱門選擇。3 房套單位集中於六期和七期,兩期皆鄰接置富第一城商場。六期 3 房套單位實呎 688,一邊座向望公園,另一邊望球場景,以景觀取勝;七期則鄰近街市和毗連港鐵站,佔盡地利。

3 房套連工人房 —— 一期、二期

屋苑貫徹本地發展商開則的作風,前臨城門河、坐享最靚河景的單位,自然也是面積最大的單位。3 房套連工人套房的戶型,主要散落於毗連城門河的一期 4 – 6 座、13 – 14 座,和二期的 15 座,另外三期靠近馬路與港鐵出口的 33 座亦全數提供該類間隔,共涉 6 座。

第一城 3 房 2 廳連套房及工人套房的單位,實呎約 819 – 854,主要客源為區內換樓客,最適合攜老帶幼,又有請家傭的大家庭。


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第一城平面圖+間隔

沙田第一城各款則平面圖 / 世紀21奇豐物業

第一城開則多樣化,2至 3 房總共多達 10 款則,部分有玄關、窗台和露台,亦設「三無」戶型,無玄關、窗台和露台等嘥位設計,好使好用。

除了一期、二期、三期、六期部份單位外,屋苑單位普遍設有窗台,而 3 房連套房或以上的戶型,部分更設露台,方便晾衫,種種小盆栽。

屋苑最搶手的 284 呎 2 房單位,全數呈「五門歸心」格局,所有房門均面向廳,房門並排而列,為「眼鏡房」,是舊樓細單位 2 房常見的設計。如果屋主大型傢俱較多,或發現牆身空間不足,難以擺放傢俬,容易頂住房門。

因為第一城樓齡已高,加上五門歸心格局老套,不少自住用家,都情願花幾十萬,將單位翻新,重執間隔。第一城單位廳型實用,有曲尺廳、方形廳、日字廳、中央廳等,只要兩房分隔執一執,即能破局。


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第一城升值潛力

第一城樓齡偏高,放盤量多,未來售價租金難見有爆炸性增長。今年疫情關係,屋苑少了一批內地生支撐租務需求,租金跌幅或比其他主要客源為本地客的屋苑更明顯。

幸好的是,屋苑基本設施充足,大廈保養得宜,未來應沒有太多大筆樓宇維修開支。加上沙中線和屯門線即將全線通車,為第一城造就鐵路優勢,第一城業主的持價力料穩步上升。


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