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村屋按揭最難批?7 大必知村屋按揭難題|業權/僭建/估價如何影響成數

樓宇按揭 | 2022 年 11 月 7 日

市區上車愈來愈難,反觀村屋空間大,間隔實用,環境清幽,售價亦較平民,吸引首置及投資人士青睞。不少村屋正當性成疑,銀行批核村屋按揭的要求有別於私樓,有意入手的準買家,必須注意村屋按揭成數上限,並要有心理準備在估價方面遇上以下 7大 難題,令可借成數一跌再跌。



立即跳往:村屋最高按揭成數村屋按揭7大難題常見問題



村屋最高按揭成數(2022 年最新)

村屋價值(港元)最高按揭成數(首次置業)最高按揭成數(非首次置業)
$1,000 萬或以下85% 80%
$1,000 萬以上至 $1,125 萬85% 或 $900 萬
(以較低者為準)
80%
$1,125 萬或以上至 $1,920 萬80% 或 $960 萬
(以較低者為準)
80% 或 $960 萬
(以較低者為準)
$1,920 萬以上50%50%
註:由新界原居民承繼祖先而集體擁有的「祖堂地」,以及有轉售限制之村屋,均不符合資格。

經過 2022 年按揭保險計劃新例再放寬後,村屋按揭成數上限已大大改進,遠超昔日的 5-6 成。

對首置人士來說,$1,200 萬以下的村屋按揭成數上限比私樓按揭只跌半成;對非首置人士來說,村屋和一般私樓一樣,都能造到 8 成按揭


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村屋按揭 7 大難題

雖然最新村屋按揭成數限可媲美私樓,但有意買入村屋的置業人士要留意,村屋監管不似普遍私樓般嚴謹,在業權、估價等各方面均可能出現意想不到的問題,令按揭無法順利批核。銀行過往批村屋按揭出名嚴謹,準買家想順利借入按揭,必須注意以下 7 大村屋按揭難題:

1)業權/地權/路權不清

一些年代較久遠的村屋或會有業權、地權和路權複雜不清的問題,有的可能是集體擁有的「阿公地」、有的則是聯名擁有;有村屋可以不連地權,亦有村屋沒有路權,被私家路包圍。

準買家或代表律師應查看村屋的租契及批約,確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權,並已於土地註冊處登記業權,銀行才會放心批核按揭。

2)違契、僭建

村屋如有露台、天台、天台屋、花園、停車位等建築,有機會是違契的改建或僭建。假如屬實,銀行批按揭時會考慮買家還原單位的支出,有機會因此扣減貸款額。如果村屋間隔曾經改動,而又沒有屋宇署的同意,銀行不一定會批核按揭。

準買家或代表律師應查看村屋的滿意紙、轉讓契、樓宇分契、豁免書等由政府發出的文件,以確定村屋的批地、建屋等通通符合程序標準,不會造成風險,按揭就不受影響。


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3)有轉讓限制

村屋可細分為舊屋地及新屋地,新屋地統稱丁屋,首 5 年內不可轉讓,其後須補地價才可轉讓。有轉讓限制的村屋,不可在市場上自由轉賣,所以銀行是不會批按揭的。

4)沒有平面圖

如果村屋太舊,沒有圖則、圖則已遺失、沒有屋契、轉名契等重要文件(即「無契樓」),有機會影響按揭批核。

5)是否「劏房」

近年村屋劏房湧現,700 呎的空間拆分為幾個單位出售。這些非標準呎數的單位必須有獨立契,否則會影響村屋按揭的批核。

6)村屋樓花

村屋樓花偶有爛尾或未獲屋宇署批准的問題,故銀行審批時會較為嚴謹。

如果村屋價值為 600 萬元以上,要借足成數,就必須為現樓,而非樓花。另外,未落成的的丁屋樓花,是不能敘造按揭的。

7)估價不足

村屋的物業估價不似私樓簡單,當中牽涉許多難以釐清的因素,譬如周邊路權誰屬、附近一帶樓價是否貼近市價等。再加上村屋交易較私樓疏落,銀行難以準確估價,取態就更加保守,故常出現村屋按揭估價不足的情況。

準買家想爭取較高估價,建議選擇地點、質素均較為流行的村屋,並拍攝村屋內外,清楚顯示村屋外有否斜坡、車路、人路等,供給銀行作參考之用。


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常見問題

為何買賣村屋的律師費比屋苑單位貴?

由於村屋按揭涉及更多文件,買賣過程或較繁瑣,故律師費可能貴過買私樓。

哪些村屋較易獲銀行批足按揭?

若村屋的業權、地權和周邊道路使用路權,已於土地註冊處登記,銀行批核按揭會較為放心,準買家可預先查證。


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