安老按揭打正「終身免還款」旗號，實際操作卻是如何？千居整理「安老按揭」懶人包，教你申請資格、按揭成數、年期、年金金額及發放形式，一齊看看是否搵笨！
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安老按揭又稱為「逆按揭」，係眾多按揭服務嘅其中一種。
安老按揭同其他按揭最大分別，在於後者係抵押未供物業嚟借錢，即係有貸款先買到樓；而前者則係抵押已供滿物業嚟借錢，即係買咗樓先借到貸款，故亦稱之為「逆按揭」。
安老按揭對象只限長者，老人家可以藉安老按揭，抵押名下部分或全部住宅物業，向銀行借錢安老，最後仲可以揀還唔還錢。
如果名下物業尚未供滿，業主亦可以透過安老按揭，一筆過領取貸款，用以清還原有按揭。
安老按揭由香港按證保險有限公司（HKMC）營運，同一間公司亦有提供高成數按揭必須買嘅按揭保險計劃。但借出貸款嘅依然係銀行，業主可以直接向銀行申請。
安老按揭唔似一般按揭，並非個個業主都可以申請，借款人必須符合以下條件：
只適用於私樓同埋已補地價嘅資助房屋，未補地價資助房屋業主須為 60 歲或以上。
即可以係永久居民或非永久居民，唔使住滿 7 年，有身份證就得。
住宅物業要係借款人以個人名義持有。如果係聯名物業，最多只可以同另外 2 人聯權持有，而 3 位業主都要成為共同借款人。
樓齡超過 50 年亦可以申請，但銀行將按個別情況及驗樓報告作考慮。
如持有物業未達 1 年，物業只可以自住或供親友居住，唔接受出租。
但如果係已持有達 1 年或以上嘅私樓，而所有借款人一係退咗休，一係要接受醫療護理服務而遷出物業，就可以申請將物業出租。
未補地價嘅資助房屋都一樣可以申請出租，不過除咗要持有達 1 年以上，仲要獲得房署書面同意。
如果係未補地價 資助房屋，即使有轉售限制，照可以申請；但有轉售限制嘅村屋就唔得喇。
安老按揭計算貸款額嘅方法同一般按揭唔同，可參考下表：
| 物業估值 | 按揭成數上限 |
| 800 萬元或以下 | 100% 物業估值 |
| 800 萬元以上 至 1,200 萬元 | 80% 物業估值 或 800 萬元（以較高者計） |
| 1,200 萬元以上 至 1,600 萬元 | 70% 物業估值 或 960 萬元（以較高者計） |
| 1,600 萬元以上 | 60% 物業估值 或 1,120 萬元（以較高者計，上限為1,500萬港元） |
呢度所指嘅「物業估值」有兩點要注意：
安老按揭可以揀用浮息或定息計劃，計算按揭利率。現時浮息利率為 P – 2.5%，而定息利率首 4 年為 4%，其後變番 P – 2.5%。
一般嚟講，P 嘅水位喺 5% – 5.75% 之間，所以選擇浮息會更抵。
一般按揭，業主要就尚欠本金繳付利息，每月供款，尚欠本金金額理應愈嚟愈細；安老按揭正好相反，業主先係每月領取年金，已領取嘅年金連同利息及保費，會變成尚欠本金，尚欠本金金額隨時間愈滾愈大。
業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年，甚至終身每月領取年金，金額隨業主年齡及年期而定。而用定息計劃嘅話，金額可以做到比浮息嘅高約 10%。
【浮息計劃】每月年金金額（每 100 萬元物業價值）
| 參加年齡 | 55 歲 | 55 歲 | 55 歲 | 60 歲 | 60 歲 | 60 歲 | 70 歲 | 70 歲 | 70 歲 |
| 年金年期 | 單人借款 | 二人借款 | 三人借款 | 單人借款 | 二人借款 | 三人借款 | 單人借款 | 二人借款 | 三人借款 |
| 10 年 | $3,200 | $2,800 | $2,500 | $3,700 | $3,300 | $3,000 | $5,100 | $4,600 | $4,200 |
| 15 年 | $2,400 | $2,150 | $1,900 | $2,800 | $2,500 | $2,250 | $3,800 | $3,500 | $3,200 |
| 20 年 | $2,050 | $1,800 | $1,600 | $2,400 | $2,100 | $1,900 | $3,300 | $3,000 | $2,700 |
| 終身 | $1,650 | $1,450 | $1,250 | $2,000 | $1,800 | $1,550 | $3,100 | $2,800 | $2,400 |
喺年金年期內，業主可以隨時申請改年期，非常靈活。
借到嘅貸款額，業主可以揀還定唔還。業主自己或後人可以代為還款，贖回物業；唔還嘅話，後人亦毋須代為還款，不過唔可以繼承物業，由銀行收回再賣番出去。
業主可以隨時提早清還安老按揭，並唔存在一般 2 年嘅按揭罰息期，唔會被銀行罰款。
不過，業主只可以提前還晒整筆按揭，並唔可以提前償還部分貸款。
申請安老按揭會衍生 3 種費用，分別為：
安老按揭保費分 2 部分，金額會累積落貸款額：
基 本 按 揭 保 費
基本按揭保費＝可按物業價值嘅 1.96%，由第 4 年至第 10 年分 7 期支付。
每期費用＝可按物業價值嘅 （1.96% / 7）＝0.28%
每 月 按 揭 保 費
根據安老按揭貸款的總結欠，以年利率 1.25% 計算，按月支付。
申請安老按揭前，業主必須預約同合資格輔導顧問會面，由輔導顧問詳細講解產品特點，完成後會向業主發放輔導證書。
因此，業主要支付輔導費，並可選擇將費用計埋入貸款額。
業主要為簽署按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。同樣地，業主可選擇將費用計埋入貸款額。
安老按揭生效起，每次成功申請以下手續，須支付 $1,000 手續費：
同樣地，手續費可以計埋入貸款額。
如物業樓齡超過 50 年，銀行會要求業主提交驗樓報告，業主須就此支付驗樓費。
同樣地，驗樓費可以計埋入貸款額。
業主如果喺頭 6 個月內後悔，想終止按揭，可以獲得全數退還保費，不過貸款依然要清還，而且要繳付解除安老按揭嘅法律費用。
雖然用咗層樓做抵押，但住戶毋須遷出單位，符合資格仲可以將單位出租，安坐家中等收年金。
安老按揭聽落好似好抵，唔使拎錢出嚟，就有年金收，仲有得揀還定唔還添。但銀行始終唔係開善堂，唔會做蝕本生意，究竟安老按揭有無伏位，係咪搵笨？即讀安老按揭攻略 PART 2 ！
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