安老按揭打正「終身免還款」旗號，實際操作又是如何？千居整理「安老按揭」懶人包，教你申請資格、按揭成數、年期、年金金額及發放形式，一齊看看計劃有何亮點！

安老按揭＝逆按揭

安老按揭又稱為「逆按揭」，是其中一種按揭服務。安老按揭與其他樓宇按揭最大分別，在於前者是抵押已供滿物業借錢，即有了物業後才借貸，故稱為「逆按揭」；後者則是抵押未供物業借錢，即有了貸款才買樓。

安老按揭對象只限長者，老人家可以藉安老按揭，抵押名下部分或全部住宅物業，向銀行借錢安老，最後可選擇不還錢。

安老按揭由香港按證保險有限公司（HKMC）營運，同一間公司亦有提供敘造高成數按揭所須的按揭保險計劃。但借出貸款的依然是銀行，業主可以直接向銀行申請。

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安老按揭申請資格

安老按揭不似一般按揭，並非個個業主可以申請，借款人必須符合以下條件：

55 歲或以上

適用於私樓及已補地價的資助房屋，未補地價資助房屋業主須為 60 歲或以上。

持有有效香港身份證

可以是永久居民或非永久居民，不用住滿 7 年，只要有身份證便可。

借款人名下物業

住宅物業需要借款人以個人名義持有。如果聯名物業，最多可與另外 2 人共同持有，而 3 位業主都要成為共同借款人。

樓齡 50 年或以下

樓齡超過 50 年亦可以申請，但銀行將按個別情況及驗樓報告作考慮。

買入未滿一年或未退休，物業不可出租

如持有物業未達 1 年，物業只可以自住或供親友居住，不接受出租；但如果持有達 1 年或以上的私樓，而所有借款人已退休，或需接受醫療護理服務而遷出物業，可申請將物業出租。

村屋須為無任何轉售限制

有轉售限制的村屋不得申請，但如果是未補地價資助房屋，即使有轉售限制，照可申請。

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最高可獲年金價值

安老按揭計算年金價值的方法，可參考下表：

以上所指的「物業估值」，有兩點要注意：

1. 未補地價資助房屋，物業估值要以市值扣減補地價金額後計算
   
2. 如抵押超過一個物業，要計算所有物業估值總和，再對照適用的按揭成數上限

安老按揭率利率

安老按揭可選用浮息或定息計劃，計算按揭利率。浮息利率約為 P – 2.5%，而定息利率首 4 年為 4%，其後 P – 2.5%。

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如何領取貸款額

一般按揭，業主要就尚欠本金繳付利息，每月供款，尚欠本金金額理應愈來愈少；安老按揭正好相反，貸款額會以年金發放，業主每月先領取年金，已領取的年金連同利息及保費，會變成尚欠本金，尚欠本金金額隨時間愈滾愈大。

業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年，甚至終身每月領取年金，金額隨業主年齡及年期而定。用定息計劃的話，金額可以做到比浮息高約 10%。

【浮息計劃】每月年金金額（每 100 萬元物業價值）

年金年期內，業主可以隨時申請改年期，非常靈活。

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安老按揭涉及費用

申請安老按揭會衍生 3 種費用，分別為：1. 按揭保費；2. 輔導費；3. 法律費用。

1）按揭保費

安老按揭保費分 2 部分，金額會累積落貸款額： 

基 本 按 揭 保 費

基本按揭保費＝可按物業價值的 1.96%，由第 4 年至第 10 年分 7 期支付。

每期費用＝可按物業價值嘅 （1.96% / 7）＝0.28%

每 月 按 揭 保 費

根據安老按揭貸款的總結欠，以年利率 1.25% 計算，按月支付。

2）輔導費

申請安老按揭前，業主必須預約同合資格輔導顧問會面，由輔導顧問詳細講解產品特點，完成後會向業主發放輔導證書。

因此，業主要支付輔導費，並可選擇將費用計埋入貸款額。

3）法律費用

業主要為簽署按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。同樣地，業主可選擇將費用計埋入貸款額。

4）手續費（非必須）

安老按揭生效起，每次成功申請以下手續，須支付 $1,000 手續費：

• 1. 更改年期
  
• 2. 一筆過提取貸款
  
• 3. 增加物業抵押
  
• 4. 解除物業抵押

同樣地，手續費可以計埋入貸款額。

5）驗樓費（非必須）

如物業樓齡超過 50 年，銀行會要求業主提交驗樓報告，業主須就此支付驗樓費。同樣地，驗樓費可以計埋入貸款額。

安老按揭冷靜期

如果業主申請後 6 個月內後悔，想終止按揭，可以獲得全數退還保費，不過貸款依然要清還，而且要繳付解除安老按揭的法律費用。

雖然安老按揭計劃以物業作抵押，但住戶毋須遷出單位，合資格者甚至可將單位出租，安坐家中等收年金。聽起來似乎不錯，申請前，記謹要充分了解安老按揭注意位，才作決定。若手頭有點資金的話，買樓收租也是增加退休後收入的好方法，即上千居尋找各區樓盤。

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