安老按揭打正「終身免還款」旗號,實際操作卻是如何?千居整理「安老按揭」懶人包,教你申請資格、按揭成數、年期、年金金額及發放形式,一齊看看是否搵笨!
【按揭攻略】終極按揭教學 2021(不斷更新)
【按揭基本步】
【借足成數必讀】
【轉按攻略】
【比較按揭利率及優惠】
【按揭進級版】
【其他物業按揭】
安老按揭又稱為「逆按揭」,係眾多按揭服務嘅其中一種。
安老按揭同其他按揭最大分別,在於後者係抵押未供物業嚟借錢,即係有貸款先買到樓;而前者則係抵押已供滿物業嚟借錢,即係買咗樓先借到貸款,故亦稱之為「逆按揭」。
安老按揭對象只限長者,老人家可以藉安老按揭,抵押名下部分或全部住宅物業,向銀行借錢安老,最後仲可以揀還唔還錢。
如果名下物業尚未供滿,業主亦可以透過安老按揭,一筆過領取貸款,用以清還原有按揭。
安老按揭由香港按證保險有限公司(HKMC)營運,同一間公司亦有提供高成數按揭必須買嘅按揭保險計劃。但借出貸款嘅依然係銀行,業主可以直接向銀行申請。
安老按揭唔似一般按揭,並非個個業主都可以申請,借款人必須符合以下條件:
只適用於私樓同埋已補地價嘅資助房屋,未補地價資助房屋業主須為 60 歲或以上。
即可以係永久居民或非永久居民,唔使住滿 7 年,有身份證就得。
住宅物業要係借款人以個人名義持有。如果係聯名物業,最多只可以同另外 2 人聯權持有,而 3 位業主都要成為共同借款人。
樓齡超過 50 年亦可以申請,但銀行將按個別情況及驗樓報告作考慮。
如持有物業未達 1 年,物業只可以自住或供親友居住,唔接受出租。
但如果係已持有達 1 年或以上嘅私樓,而所有借款人一係退咗休,一係要接受醫療護理服務而遷出物業,就可以申請將物業出租。
未補地價嘅資助房屋都一樣可以申請出租,不過除咗要持有達 1 年以上,仲要獲得房署書面同意。
如果係未補地價 資助房屋,即使有轉售限制,照可以申請;但有轉售限制嘅村屋就唔得喇。
安老按揭計算貸款額嘅方法同一般按揭唔同,可參考下表:
物業估值 | 按揭成數上限 |
800 萬元或以下 | 100% 物業估值 |
800 萬元以上 至 1,200 萬元 | 80% 物業估值 或 800 萬元(以較高者計) |
1,200 萬元以上 至 1,600 萬元 | 70% 物業估值 或 960 萬元(以較高者計) |
1,600 萬元以上 | 60% 物業估值 或 1,120 萬元(以較高者計,上限為1,500萬港元) |
呢度所指嘅「物業估值」有兩點要注意:
安老按揭可以揀用浮息或定息計劃,計算按揭利率。現時浮息利率為 P – 2.5%,而定息利率首 4 年為 4%,其後變番 P – 2.5%。
一般嚟講,P 嘅水位喺 5% – 5.75% 之間,所以選擇浮息會更抵。
一般按揭,業主要就尚欠本金繳付利息,每月供款,尚欠本金金額理應愈嚟愈細;安老按揭正好相反,業主先係每月領取年金,已領取嘅年金連同利息及保費,會變成尚欠本金,尚欠本金金額隨時間愈滾愈大。
業主可以選擇分 10 年、15 年、20 年,甚至終身每月領取年金,金額隨業主年齡及年期而定。而用定息計劃嘅話,金額可以做到比浮息嘅高約 10%。
【浮息計劃】每月年金金額(每 100 萬元物業價值)
參加年齡 | 55 歲 | 55 歲 | 55 歲 | 60 歲 | 60 歲 | 60 歲 | 70 歲 | 70 歲 | 70 歲 |
年金年期 | 單人借款 | 二人借款 | 三人借款 | 單人借款 | 二人借款 | 三人借款 | 單人借款 | 二人借款 | 三人借款 |
10 年 | $3,200 | $2,800 | $2,500 | $3,700 | $3,300 | $3,000 | $5,100 | $4,600 | $4,200 |
15 年 | $2,400 | $2,150 | $1,900 | $2,800 | $2,500 | $2,250 | $3,800 | $3,500 | $3,200 |
20 年 | $2,050 | $1,800 | $1,600 | $2,400 | $2,100 | $1,900 | $3,300 | $3,000 | $2,700 |
終身 | $1,650 | $1,450 | $1,250 | $2,000 | $1,800 | $1,550 | $3,100 | $2,800 | $2,400 |
喺年金年期內,業主可以隨時申請改年期,非常靈活。
借到嘅貸款額,業主可以揀還定唔還。業主自己或後人可以代為還款,贖回物業;唔還嘅話,後人亦毋須代為還款,不過唔可以繼承物業,由銀行收回再賣番出去。
業主可以隨時提早清還安老按揭,並唔存在一般 2 年嘅按揭罰息期,唔會被銀行罰款。
不過,業主只可以提前還晒整筆按揭,並唔可以提前償還部分貸款。
申請安老按揭會衍生 3 種費用,分別為:
安老按揭保費分 2 部分,金額會累積落貸款額:
基 本 按 揭 保 費
基本按揭保費=可按物業價值嘅 1.96%,由第 4 年至第 10 年分 7 期支付。
每期費用=可按物業價值嘅 (1.96% / 7)=0.28%
每 月 按 揭 保 費
根據安老按揭貸款的總結欠,以年利率 1.25% 計算,按月支付。
申請安老按揭前,業主必須預約同合資格輔導顧問會面,由輔導顧問詳細講解產品特點,完成後會向業主發放輔導證書。
因此,業主要支付輔導費,並可選擇將費用計埋入貸款額。
業主要為簽署按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。同樣地,業主可選擇將費用計埋入貸款額。
安老按揭生效起,每次成功申請以下手續,須支付 $1,000 手續費:
同樣地,手續費可以計埋入貸款額。
如物業樓齡超過 50 年,銀行會要求業主提交驗樓報告,業主須就此支付驗樓費。
同樣地,驗樓費可以計埋入貸款額。
業主如果喺頭 6 個月內後悔,想終止按揭,可以獲得全數退還保費,不過貸款依然要清還,而且要繳付解除安老按揭嘅法律費用。
雖然用咗層樓做抵押,但住戶毋須遷出單位,符合資格仲可以將單位出租,安坐家中等收年金。
安老按揭聽落好似好抵,唔使拎錢出嚟,就有年金收,仲有得揀還定唔還添。但銀行始終唔係開善堂,唔會做蝕本生意,究竟安老按揭有無伏位,係咪搵笨?即讀安老按揭攻略 PART 2 !
【按揭攻略】終極按揭教學 2021(不斷更新)
【按揭基本步】
【借足成數必讀】
【轉按攻略】
【比較按揭利率及優惠】
【按揭進級版】
【其他物業按揭】