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大廈公契限制多,業主無得反對?

業主專區 | 2022 年 9 月 21 日

如果你以為購買物業後,便可在單位內為所欲為,那就大錯特錯!皆因業主的權力、責任和義務均受大廈公契所約束。

大廈公契條款可達一百多頁,買樓前已埋頭苦幹看售樓書,買樓後又要讀一份冗長文件,怎麼辦?等千居為你重點整理大廈公契的注意事項,讓你閱覽時更得心應手。



立即跳往:大廈公契是甚麼公契主要內容公契常見事項違反公契後果查閱公契方法常見問題



大廈公契是甚麼

簡單而言,大廈公契(Deed of Mutual Covenant,DMC)即居住規則,公契由發展商草擬,是一份具法律效力的文件,當中涵蓋屋苑守則,對物業的管理、居住和使用制定限制,是整個樓宇的 「House Rules」。

買家於簽樓契時,有列明業主須繼續承諾遵守大廈公契。換言之,發展商與首名業主簽署公契後,其後的新業主只能默認同意,即使單位日後轉手,下一手業主亦受大廈公契約束。



公契主要內容

如之前所說,大廈公契有過百多頁,想從中抽絲剝繭,可集中看以下重點:

  1. 樓宇所處土地的地段編號;
  2. 樓宇總平面圖;
  3. 個別單位的不可分割份數及管理份數數目,以及物業總份數數目 ;
  4. 界定樓宇內只限由業主使用的部份,該部份之業權和可行使權利;
  5. 界定公用部份的範圍;
  6. 個別業主可行使的權利及責任;
  7. 個別業主須遵守的規則;
  8. 物業管理代理的委任程序及其權力和責任;
  9. 個別業主就其名下物業應分擔的管理費用的比例;
  10. 組成業主委員會的程序及規則;
  11. 組成業主立案法團的程序及規則;
  12. 聘用大廈管理人或管理公司的程序及規則;
  13. 如何就大廈保養或維修的問題作出決議;
  14. 如何決定管理費的金額;
  15. 住宅單位不可用作商業活動等等

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公契常見事項

公契條文繁多,以下幾項較直接影響住客起居,亦常引起紛論。

分租

分租限制就是其中之一。有業主為爭取更高租金回報,會將單位房間分別租出予不同租客。有些公契會列明禁止分租,以免影響公共範圍的使用權。不過這種條款不易執行,始終大廈管理公司及業主立案法團難以得知個別單位住戶之間的關係,追究前必先取得合理的實際證據,如所涉之分租租約。

飼養寵物

時下現代人多有毛孩或小動物作伴,如果公契內沒有列明飼養寵物事宜,一般都可視為可飼養寵物。但公契或對可飼養動物類別設有限制,以公屋為例,住戶全面可飼養小型家居寵物,包括已閹割的貓,但就全面禁止養狗。

即使公契默許飼養寵物,亦不代表主人有「免死金牌」,可任意放養。如果寵物對鄰居構成嚴重滋擾,住戶仍須就此負上責任,業主立案法團有權向有關住戶客採取法律行動。

大廈公契的約束力凌駕於業主組織草擬的守則和協定,如公契未有禁止動物入住,但業主委員會事後要求立約禁制,亦不足以迫令大廈全面執行。

窗花

新樓公契多寫明不可改變樓宇外觀,普通的更換或添置窗花有可能已違反公契。例子如近年臨海新盤流行採用落地大玻璃及玻璃露台設計,有住戶嫌不夠穩陣,想自行裝置窗花;或住戶想善用工作平台空間,安網晾衫軌曬衫,這等改裝均須先向管理公司申請,由管理公司評估是否違反公契。

如果改裝未得管理公司許可,住戶仍執意進行改動,管理公司或向屋宇署通報,由屋宇署向住戶發信要求清拆或還原。


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違反公契後果

如住戶是大廈公契慣犯,屢勸不改,管理公司及業主立案法團有權入稟提告業主,向其追討賠償。例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。千萬不要以為買了單位,有權使用物業就可以任意妄為。



查閱公契方法

如想查閱大廈公契,可根據以下步驟:

  • 1. 先到土地註冊處 IRIS 系統網上查冊,費用為 $10
  • 2. 查冊會顯示「Deed of Mutual Covenant and Management Agreement with Plan」,記下編號所載註冊摘要編號
  • 3. 再於 IRS 系統選擇「訂購土地文件」
  • 4. 再選「註冊摘要」
  • 5. 於「註冊摘要編號」輸入所記編號
  • 6. 下載檔案(費用為 $100)

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常見問題

大廈公契可否修訂?

現時法例規定,業主如對公契存有意見,必須獲屋苑 100% 業主同意,方可通過更改。但要所有個業主在業主大會中達成共識,相當具挑戰性。即使所有業主同意,修訂公契不可與政府批地書互相抵觸。

業主有哪些權利,會在公契中羅列出

主要權利包括:業主享有其單位的使用權;共同享用大廈的行使權;共同享用公用地方及設施;業主大會上享有投票權。


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