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分租陷阱你要知!同人夾租前睇清楚

  • 租買攻略
  • 分租陷阱你要知!同人夾租前睇清楚
  •  |  2021 年 8 月 16 日

香港租貴,想爭取私人空間,一個折衷的做法就是尋找室友夾租。分租遍及港島九龍的唐樓,租客一般是年輕單身專業人士。近年分租潮更吹至新界區大型屋苑,吸引經常來往中港兩地者租住。如果單位為眾人合租,到底誰要負責簽約呢?

夾租方法大致分兩種,一種是各租客分別直接與業主簽訂租約;另一種則是由一位租客代為分租,並由該租客與各分租戶簽訂分租租約。千居這篇文章主要講述後者。


主租約VS分租租約

業主先約單位租予一位租客,由租客將房間分別租出去,這個做法稱之為「分租」(又作租上租),而該名租客亦有「二房東」之稱。

業主與二房東之間會簽訂租約,稱為「主租約」。二房東會再分別與各分租客簽訂租約,稱為「分租租約」。分租租約以主租約為基礎,由二房東與分租客協商適合雙方的附加條款。舉例,主租約退租通知期為 2 個月,二房東因考慮分租客一般需要更大彈性,故將退租通知期縮短至 1 個月。


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二房東和分租客之間關係

二房東可以是分租單位住戶之一,亦可以是另有居所,純粹受薪為業主代管物業的「包租婆」。

二房東可要求分租客遵守主租約條款,並將其納於分租租約之中。如分租客出現違約情況,二房東可按分租租約展開跟進行動,並向分租客追討賠償。


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二房東不必出示主租約 分租客或墮騙局

二房東沒有必要向分租客出示主租約,惟主租約涵蓋不少重要資料,包括二房東向業主承租之地方範圍、租期,以及分租權等。舉例,主租約實際只限二房東租出單位室內範圍,二房東竟擅自租出單位連天台部分,又或主租約租期僅得一年,但二房東與分租客簽訂兩年租約,有關分租租約便是無效。

分租客最好堅定要求二房東出示主租約副本,如二房東因不想透露原租金而拒絕,分租客可提議二房東影印時遮蓋金額,最緊要是清楚見到主租約關於年期、範圍和分租權的條款,以及業主姓名與物業查冊上顯示的相同。

另外,分租租約上,應清楚列明所分租部分,例如床位編號或房間,並寫上與其他租客共用的公家地方,如廚房、廁所等。


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未得業主同意 分租是否犯法?

坊間絕大部分的租約範本均有明確條款,禁止租客分租物業。如果租約未有寫明,租客不事先徵求業主同意,就自行分租房間,是否犯法?

答案是:未必。如租約沒有包括任何限制分租的條款,理論上,原租客只要不違反其他條款,有權隨意處置單位,包括分租房間、離港時暫時轉租單位等。

事實上,業主要證實單位被分租亦不容易。租約通常限定業主不可干擾租客生活,而租客一般有權自由與他人同居、分享佔用或使用物業,如缺乏已簽署的分租租約等實際證據,業主難以有憑有據地辨別原租客究竟是與人同居,抑或是分租。

作為分租客,為求自保,你必須了解二房東是否確實有權分租。最理想的情況,當然是業主、二房東、分租客三方均清楚大家的合約責任,以免業主日後突然發現單位用作分租,與二房東之間起爭議,影響到分租客起居,甚至被趕出單位。


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大廈公契或禁分租

除了要得業主同意,亦要留意大廈公契是否載有明確條款,禁止分租房間。不過,大廈的物業管理公司及業主立案法團基本上是無法得悉單位使用者究竟是分租還是同居,即使大廈公契不容許,亦難以實際執行。


二房東與業主終止租約 分租客何去何從?

分租權源於主租約,主租約終止,分租租約即失效,分租客必須交回物業。換言之,如二房東因事提前退出主租約,分租客亦要隨之遷離單位。如有需要,分租客可向原訟法庭申請「寬免」,要求發出「歸屬令」,代替二房東佔用單位,直至剩餘租期完結。


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租期少於28日 要申領賓館牌

分租的其中一個好處是租期偏向靈活。再靈活,租期亦不可少於28日,否則業主就要為物業申領賓館牌。

如果你急需短期租屋,最好避免這些二房東分租房間。二房東或聲稱需離港三數週,不想白交租,故以較低租金租予他人暫住。第一,此舉涉及分租,手續繁瑣;第二,如租期少於28日,新租客變相是入住無牌賓館。你可考慮租住服務式住宅,租期靈活,無須煩惱以上法律問題,質素有保證,搬入即住。

如果你需要較長期的一人租屋,共居空間亦是不錯的選擇。共居空間入住手續簡單,配套完善,更定期舉辦住戶獨享的文娛活動,是一個全面的住屋生活體驗。


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