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2022公屋買賣注意事項

  • 租買攻略
  • 2022公屋買賣注意事項
  •  |  2022 年 1 月 20 日

公屋買賣,一般可指合資格的公屋租戶,透過「租者置其屋計劃」購買居屋;又或合資格的綠表人士及白居二中籤者,經居屋第二市場 (居二市場) 購買二手公屋。

如果你符合居二市場購買資格,應留意公屋買賣的注意事項;另一邊廂,如果你是租置計劃屋邨租戶,並擁有公屋戶籍,應及早了解由租轉買的利弊因素。即花三分鐘時間,認清公屋買賣。



立即跳往:為何出現公屋盤 | 公屋買賣流程 | 公屋買賣注意事項 | 由租轉買的利弊因素 | 常見問題



為何出現公屋盤

公屋是為低收入家庭而設的一種資助房屋,設入息及資產審查,本來只租不賣,但自房委會於 1997 年起推出「租者置其屋計劃」(又稱「租置計劃」或「租置屋」)後,被列入租置屋邨名單的屋邨,其租戶能以超低折扣價購入單位,榮升做業主。

雖然房署於2005年停止將更多屋邨撥入租置計劃,但目前已有多達39條租置屋邨,遍及港九新界,加上連居屋價格亦屢創新高,不少買家退而求其次,轉投公屋買賣。

而最新一期的綠置居計劃,房署把租置單位出售對象,擴展至所有綠表人士,進一步帶動公屋買賣成交。



公屋買賣流程

合資格的綠表及白居二人士,可以免補地價,購買居二市場的公屋售盤。跟購買未補價二手居屋一樣,準買家和業主先要得到房署許可,前者需要持有購買資格證明書 (准買證),後者亦要有可供出售證明書 (准賣證)。

綠表人士只需直接向房署申領准買證,即可物色未補價公屋盤;而白居二申請者,須經以下程序:

  • 1. 遞交白居二申請表格
  • 2. 進行攪珠抽籤
  • 3. 進行入息及資產審查
  • 4. 房署向中籤者寄出「批准信」
  • 5. 申領准買證

接下來的揀樓、申請提名信及簽約詳情,可參考居屋第二市場業主買家必讀一文。


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公屋買賣注意事項

公屋價錢雖平,但亦非無後顧之憂,主要考慮因素如下:

高樓齡

市場上出售的公屋,樓齡起碼25年以上,加上屋邨人口密度較私樓高,公用地方與設施較易老化或損毀,難免需要大大小小的維修工程。

有關維修開支或需要由業主分擔,雖然房委會有為租置屋邨設置維修基金,但若資金用完,業主須共同承擔保養維修責任。

不一定借足按揭

銀行借出按揭時,會考慮擔保期。房委會對公屋的擔保期是25年,銀行根據公屋剩餘的擔保期,釐定可批出的按揭成數及還款期。一般而言,如公屋單位首次出售日期,距離現在14至15年內,才較大機會批足9成按揭及25年還款期。


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由租轉買的利弊因素

租公屋比租私樓平一大截,買公屋亦如是,如果你是租置計劃下的合資格公屋住戶,或會在租與買之間爭持,以下是由租轉買的撮要分析:

好處

高折扣價

租置單位售價約市價 15 至 18 折,堪稱市場最筍的上車方法,大幅降低合資格公屋租戶的置業開支。

最高10成按揭

租罝單位是向房署購入,最高可敘造 10 成按揭貸款,即零首期,準買家只需提交 $2,500 銀行本票,作為購買意向金,即可上車。全數樓價可透過按揭分期償還,還款期可高達25年,免壓力測試。

弊處

不能出租

經租置計劃購入的公屋單位,未補地價不能出租,但因買入時折扣率高,需要補回的差價亦相對大,甚少為了出租而補價。

設禁售期

同樣地,未補地價公屋需繳付補價,以解除轉讓限制,才可在公開市場出售。另外,未補地價公屋設兩年禁售期,由簽署轉讓契據日期起計,要待禁售期過後,才可補地價自由轉讓。


公屋買賣容易上車,但難於放售,如果想免除轉讓限制,就要購買自由市場上的公屋、居屋或私樓。即上千居搜尋心儀地區的低水樓盤


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常見問題

未補價公屋可否加按?

一如未補價居屋,未補價公屋業主,如需加按套現,事先須向房屋署申請,但房署只會批准因突發意外需要急用錢的個案。

公屋首次出售日期是否等於樓齡?

公屋首次出售日期,不一定等於樓齡,例如公屋樓齡是30年,但住戶可以近年才決定由租轉買。最穩妥做法是查閱土地註冊紀錄,確定單位首次轉讓日期。


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