自政府於 2023 年 7 月放寬按揭成數，部分投資者有意入市買第二層樓。由於已有物業在手，買家在預算上要有更多準備。然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒辣，令買第二層樓的置業成本，有了新的變化。現在讓千居為你詳列有關注意事項。

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近期更新

• 買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)、新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，即日起全面撤銷。 (2024年2月28日)
• 金管局即日起暫停壓力測試要求。 (2024年2月28日）
• 非自用住宅按揭成數，由50%上調至60%。(2024年2月28日）
• $3,000 萬或以下自用物業，按揭成數上調至 70%；$3,500萬或以上自用物業，則上調至60%。 (2024年2月28日）
• 新住宅從價印花稅(NRSD) 稅率，將由 15% 減半至 7.5%。(2023年10月)

按揭成數

放寬按揭保險樓價上限，是為了協助未持有物業的市民置業，對於打算購買第二層樓的買家，即使購入 $1,000 萬的樓，不符合申請 9 成按揭的要求。

根據按保公司契約規定，如果申請高成數按揭 (6成按揭以上)，申請人的物業須用作自住，才有機會獲批核。現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。若購入的是連租約物業，最多借6 成按揭。

壓測要求

向銀行敍造按揭， 要通過兩關壓力測試，金管局於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求，對於首置人士，第一關的供款入息比率(DTI) 不多於 50 %，第二關的按息加 2%* 不多於 60 % ，但即使未能通過第二關壓測，仍有機會獲批按揭。

但若買入第二個單位，壓力測試要求更為嚴格，兩關的要求分別下調一成至 40% 及 50%。值得一提，銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時，亦會考慮其現時每月供款額，假若現居物業仍有按揭貸款，亦會計入供款入息比率。

注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。

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從價印花稅

為了壓抑樓市炒賣情況，買家在持有物業情況下買另一層樓，須支付高達 7.5 %的從價印花稅。首置身份只需按較低的第二標準稅率，支付印花稅。

以 $800 萬單位為例，首置買家須付 3% 稅率，相等於 $24 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $60 萬元印花稅，兩者相差逾 $36 萬元。如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。

值得一提，政府於2023年調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），減輕首置負擔。及後，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)、新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，於2024年2月28日撤銷，任何買家只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅。

回復首置身份

以上提到的種種入市障礙，皆源於非首置身份，事實上，不少買家會在買第二層樓前，先回復首置身份。假如現有物業是聯名持有，是可以透過甩名，把其中一方業權轉讓給另一方，從而令其中一人回復首次置業身份。

若不是聯名持有，業主也可考慮以近親轉讓方法，再次回復首次置業身份。但要留意，無論是甩名或近親轉讓，也會被視為一宗樓宇買賣，須支付從價印花稅及律師費開支。

樓市撒辣後，買第二層樓的成本減輕了許多，始終買樓放租，亦是增加被動收入的主要渠道之一，而且樓市升幅帶來的資產升值，亦相當吸引。各位業主想了解更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。

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