寮屋在鄉郊地區很常見，寮屋是 1940 年代遺留下來的房屋形態，本為違法，卻有寮屋被私下放租放售，發展成有花園泳池的豪宅。寮屋合法化的現象是如何造成，買賣寮屋有甚麼風險、寮屋清拆，居民可得到怎樣的賠償？千居由寮屋的由來、轉變和發展說起。

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• 差估署公布住宅售價統計數據，2023年 11 月份住宅售價指數為 316.0，較 10 月份的 322.4，減少 6.4 ，按月下跌 1.98 %。(2024年 1月)

寮屋的由來、轉變和發展

「寮屋」字意解「簡陋的屋舍」，即未經政府許可非法搭建的臨時建築物。寮屋源於 1940 年代，當時中國內地正經歷國共內戰，大量難民偷渡湧入香港，需要尋覓棲身之所。

當時香港政府並未提供任何公營房屋，抵港的難民只好在山坡路旁非法搭建鐵皮屋和木屋居住，「寮屋」便應運而生。寮屋雖結構簡陋，衛生情況惡劣，卻一度容納了四分一的人口。

1953 年聖誕夜，石硤尾寮屋區發生一場奪命大火，促成了寮屋這種住屋模式的轉捩點。石硤尾白田村因燃點火水燈燒着棉胎，火勢一發不可收拾，蔓延至周邊多個木屋區，最終燒毀了逾 2,500 間木屋，令 5 萬多名居民痛失家園，一夜之間無家可歸，流離失所。

石硤尾大火後續，政府為了安置災民，先後興起了平房和徙置大廈，自此造就了後期廉租屋及公共屋邨等公營房屋的出現。

公營房屋的誕生，卻未完全解決寮屋問題。有寮屋居民因不符合入息上限未獲安置；有人眼見當時公屋環境擠迫，不願遷出；也有市區人為求「住大啲」，反遷入寮屋區居住，寮屋數目不跌反升。

1980 年代起，香港政府開始實施寮屋管制，登記寮屋的建築狀況和佔用人，務求抑止寮屋增長。不過，除非收到舉報，或因配合土地發展計劃而收地，否則政府保持「隻眼開隻眼閉」、「不變應萬變」的取態，不太會主動調查寮屋擴建的情況。

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非法變合法 寮屋變豪宅

雖說寮屋是在未得政府許可下搭建，但政府向來未嘗以進取的手法主動取締寮屋。除非建築物屹立於政府銳意收回再作發展的土地，否則的話，沒有違規擅自擴建的寮屋，是可以安然無恙地存在的。

政府如何定斷建築物是否有「違規擴建」呢？就視乎佔用人是否曾於 1982 年起為寮屋進行登記。地政總署的「寮管處」會派員到單位記錄房屋的基本資料，如面積、高度、居住人口等，如登記後因接獲舉報，或被地政總署的無人航機攝錄發現房屋狀況有更改，即屬違法，地政總署會要求佔用人將寮屋回復原狀，否則或進行清拆，甚至收地。

不過，要被發現有僭建物亦非易事。第一，寮屋區的居民甚少會「篤灰」，以免自己的居所亦受波及；第二，政府幾乎不會主動派員巡查政府土地發展計劃以外的寮屋區；第三，無人航機於高空拍攝，除非房屋有大面積的僭建，如擴建大型花園、泳池等，否則難以考究，而非法轉租的情況亦不會被揭發。

亦因如此，政府雖無明確地賦予或承認寮屋的佔用權、管有權和業權，但寬鬆的執法可謂「默許」了寮屋的存在。非法搭建的寮屋被當作合法物業般轉租出售，從中圖利的個案絕非少數，也有為數不少的房屋由幾百呎擴建成幾千呎，更配置露台、天台、前後花園等豪宅級設施。

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寮屋VS牌照屋

香港曾出現各種由佔用人自行搭建的臨時房屋，而「寮屋」和「牌照屋」便是較常見的兩類。

寮屋和牌照屋外觀或無異，甚至看似一般村屋。但當準租客或買家自行查冊時，便能發現該房屋的土地業權或非由私人擁有，而是屬於官地，兩者皆為「三無」，無業權、無法轉讓、無法加建，不可出租放售。

寮屋和牌照屋的最大分別，在於前者無牌，後者有政府批出的牌照。

登記寮屋的好處，在於政府只承認佔用人，即使佔用人非當初登記人，政府亦不會有行動。

而有牌的好處，在於可將牌照轉名至直系親屬，換言之即可將佔用權「過戶」至子女及兄弟姊妹，但就不可由其他人佔用。

部分寮屋同時擁有牌照，則當牌照屋處理。

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寮屋出租 / 買賣風險

寮屋佔用人並不擁有該房屋及土地的業權，出租及放售皆屬違法，但香港炒樓成風，有寮屋居民甚至區外人士選擇鋌而走險，以「暗盤」的形式買賣寮屋 / 出租寮屋。

「暗盤」即枱底交易，雙方不就該建築物的交易作任何官方登記，如放租不為租約打釐印、不交 CR109、放售不到土地註冊處登記轉讓契（即「無契頂讓」）、或轉讓契上的資料不盡不實。

租入 / 買入這類寮屋，萬一被地政總署揭發，或政府因政策發展而收回土地，需要清拆寮屋，接手人有機會不獲賠償，缺乏保障。

既然寮屋交易涉及風險，何以仍然有人對寮屋有興趣？也許是因為買家和租客眼見寮管處的辦事能力，認為因違規而被收地的機會微乎其微；或因大部分受清拆影響的寮屋戶，不管是否為登記人，最終皆可得現金津貼；又或者有信心可在政府收地前「甩手」再轉售出去圖利；種種原因，令買家覺得真實的風險有限，近年違規頂讓的情況更加猖獗。

寮屋清拆賠償：寮屋可換公屋？

寮屋區或遭收地清拆，以配合政府的政策發展，改劃土地作其他用途。政府一般會向受影響登記寮屋戶提供「特惠補償」，以及公屋上樓的安置安排。

不獲公屋安置的受影響戶，可獲「特惠補償」現金津貼（須居滿 2 年）：

寮屋登記人如符合公屋入息審查限制，可獲安排優先編配公屋，亦可以綠表資格申請綠置居。如非寮屋登記人，則須提交證明，顯示於政府公布清拆行動日時，已居住於受影響寮屋滿 2 年，並符合其他的公屋申請資格，便可被視為已輪候公屋 2 年，加快公屋編配上樓的速度。

雖然本港樓價高企，但寮屋與牌照屋並不容許在市場上合法租買，如有住屋需要，不妨上千居搜尋全港各區樓盤。

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常見問題