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【物業估價】6 招避免估價不足!買二手樓最好估唔足?

租買攻略 | 2024 年 3 月 7 日

銀行批按揭貸款額,是根據銀行對物業的估價,而非業主買入物業的成交價。如果銀行評估物業價值低於買入價,估價不足下,貸款額會低過預期,業主有可能要臨時籌錢補差額,即是「抬錢上會」。有見及此,千居為你點列影響物業估價的 5 大因素,教你 6 招自保,盡量避免估價不足的情況!

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近期更新

  • 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據,2023年 12 月份住宅買賣合約總數共 2,929 宗,較 11 月份的 2,554 宗,減少 375 宗,按月上升 14.6 %。(2024年 2月)

物業估價不足成因

1)跌市

估價不足最淺白的原因,就是整體樓市下滑,新估價比最初的舊估價低。

這個情況在轉按時最為常見。當業主想將物業轉按至另一間銀行,新承造銀行會對物業進行估價,按估值計算貸款額。

物業估價不足-甚麼是轉按

如轉按時值樓市低潮,物業追不上買入價值,轉按後的貸款額會隨之下調。試想像單位由 $600 萬跌至 $500 萬,假設借款人同樣造 8 成按揭,新批貸款額足足少了 $80 萬。

不過,如果借款人趁利率下行轉按,以節省利息開支,而非急需資金周轉而靠轉按套現,因物業估價不足而令貸款額減少的影響就應該有限。

2)使用建築期付款

新樓可選擇即供付款或建築期付款。前者意思是買入新盤後立即開始供按揭,後者則是買入樓花時先付首期,到入伙再供按揭。

使用建築期付款的風險是,樓花期可長達 30 個月,期間樓市或有波動,入伙時單位市值出現調整,導致銀行估價不足,可借貸款額因而下跌,買家有機會要臨時吐錢補足樓價。

不過,除非樓花期超長,而樓市的波幅太大,一般情況下,銀行會盡量配合估價,差距不會太大。

3)物業類型非主流

物業估價的其中一個評估因素,是參考條件相若的物業成交價。如果物業並非主流的私人屋苑或洋樓單位,譬如是村屋、豪宅、洋房等,這些物業的成交指標少,銀行估價時會趨向審慎,容易估價不足。


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4)物業質素有問題

除了考慮同類型單位的樓價,銀行亦會就物業本身的質素作出評估,單位如有結構問題、景觀受阻、或設備殘舊,都會令銀行降低估價。

5)物業違契

如果單位有僭建被釘契,或業主欠債的問題,銀行有機會降低物業估價,甚至拒絕批核按揭。



如何避免估價不足?

銀行估價不足,業主要臨時準備足夠資金,填補預期貸款額與真實貸款額之間的落差(抬錢),才能借入按揭(上會),成功置業,買樓不成就要放棄訂金(撻訂),令業主大失預算。

要避免出現估價不足的情況,業主可用 6 招自保:

1)查冊

按揭申請前記謹要查冊,及早發現單位違契、僭建等隱藏問題,否則待到銀行進行估價時才發現,便有機會拉低估價。

2)向多間銀行做物業估價

各銀行對物業的評估標準或有不同,業主多向幾間銀行查詢物業估價,找出估價最高的一間。


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3)請求銀行按揭專員拉高估價

銀行的物業估價是透過測量行(又稱「公證行」)作出評估,一間銀行不止用一間測量行。

各測量行的專長不同,有測量行諳熟村屋、唐樓,亦有的較擅長做豪宅、洋房,多間測量行的估價或存差異。

物業投資人士或有相熟的按揭專員,在以上的情況,買家就可以請按揭專員幫手,嘗試讓銀行選用較高的估價。

4)請求按揭轉介拉高估價

如果是首置上車,未必有相熟的銀行按揭專員,可以退而求其次,選擇用按揭轉介公司,再請求中介幫手與銀行協調,盡量拉高估價。

5)主動驗樓

如果是唐樓、村屋等質素比較參差的物業,業主可主動開放驗樓,銀行估價時或較鬆手。


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6)趁樓市高位估價

一般估價有效期為 3 個月,趁樓市上升時估價,並於估價有效期內完成按揭批核,就毋須擔心樓市波動造成估價不足。



投資估價不足的放盤

對於一手樓買家和現已持有物業的業主,估價不足是令人大感頭痛的問題。

不過,投資人士和自用買家大多希望能以「低水位」入市,即用比起市價低的價錢買樓,或趁樓市下行時出撃,而估價不足的單位,對他們而言,可能是市場罕見的「筍盤」。

有買家認為,考慮到買樓要付印花稅律師費代理佣金等費用,如果單位本身估足價,買家的實際買樓成本便高於市價,收窄了未來賣樓的利潤空間。所以,這些買家會物色估價不足的放盤來投資。


最後要留意,銀行網上估價不同於實際估價,網上數字一般來自於一間測量行,而實際估價則由多間公證行進行。雖然如此,網上搵樓時遇上心儀物業,不妨事先為單位進行網上估價,為日後議價及按揭預算做點準備。即上千居尋找各區放盤


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常見問題

為何有些單位的網上估價顯示為「不適用」?

有可能是單位類別屬於資助房屋或村屋,又或曾經發生「事故」或鄰近「事故」單位所致,可作進一步查證,例如於網上搜尋凶宅資料

估價不足一定與物業質素有關嗎?

也可以受到經濟不明朗因素影響,令整體屋苑估價下跌,又或是個別業主開價過於進取有關。


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