跌市免成負資產！一文看清負資產/Call Loan前因後果

對港人來說，「負資產」一詞背負著一段沉重的回憶。1997 年金融風暴至 2003 年沙士期間，不少業主淪為負資產人士，被迫走上末路。準備買樓的上車族，又是否了解甚麼是負資產、背後成因、後果？銀行對負資產物業會有甚麼行動？樓市下行，銀行 call loan 收樓的機會有幾大？即讀下文了解更多！

立即跳往：甚麼是「負資產」？｜負資產成因｜負資產的後果｜負資產常見問題

甚麼是「負資產」？

負資產的定義其實很簡單，如果物業現時樓價比按揭貸款額低，業主就算是負資產人士了。

舉例，如買入時單位值 600 萬元，做 8 成按揭，貸款額即是 480 萬元。假使單位現時估值跌至 480 萬以下，便屬於負資產。

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負資產如何造成？

造成負資產的原因，主要是業主借入高成數按揭，後適逢樓市下跌，引致資不抵債。

成為負資產的後果

如果物業成為負資產，放貸銀行有機會為保障自身利益，要求業主提早償還按揭貸款額，亦即「call loan」。

Call loan 的金額，可以是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可涉及整筆按揭。

如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額，銀行就有權收樓，收回單位再拍賣出去，這些單位即是所謂的「銀主盤」。

原則上，銀行作為物業債權人，有權隨時收回貸款，繼而按情況決定可否收樓，而負資產是令銀行考慮執行 call loan 的其中一個因素。

不過，樓市有升有跌，銀行一般不會一見物業成為負資產，就立即 call loan 收樓，原因有二：

1, Call loan 成本高

銀行 Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中，會衍生要大量時間和行政成本。如果業主最終無能力償還，欠下銀行的貸款額亦容易成為壞帳。

2. 銀行有按揭保險計劃提供保障

銀行批出高按揭時，6 成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保，減輕銀行放貸的風險，銀行就更加鬆手。

一般情況下，即使物業成為負資產，銀行亦不會立即有行動，業主只要如常準時供款就可以。

如何避免成為負資產

準買家如透過政府按揭保險計劃借入 8-9 成按揭，又或用發展商提供的高成數按揭，借足最多 9 成半，貸款負擔甚重，樓價只要跌半成至 2 成，物業就頓成負資產。

置業人士不能避免樓市下跌，卻可衡量是否真正需要借足成數，減低資不抵債的風險。

首置按揭和發展商按揭門檻低，免壓力測試，準買家或受引誘，勉強借入大筆按揭，而不考慮清楚自己的還款能力，跌市時或難堪壓力，容影斷供。

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問：銀行何時會因為負資產而 call loan 再收樓？

純粹因為物業變成負資產而立即 call loan 的個案已經買少見少；不過，如果業主同時又欠供按揭，銀行就有更大動力執行 call loan。

問：如只要準時供款銀行就不會 call loan 收樓，何以常見相關負面新聞？

1997 年金融風暴、2003 年沙士，以及 2009 年金融海嘯後期，樓市不景氣，不少業主成為負資產一族，不時都有業主走上末路的新聞。

既然準時供按揭，銀行就不會突然 call loan，為何有業主會如此惆悵呢？主要原因有二：

1. 業主入息受經濟拖累

如果樓市跌是因為經濟不景，業主本身的收入可能受到影響，以致無法按時供款。

尤其是在新按揭保險計劃下，首置人士可以免壓力測試，其入息可能只是勉強夠供樓，經不起停薪、減薪、甚至被裁員的情況。

2. 業主要變賣單位，填補其他債務

部分業主有作其他的投資，例如買投票、做生意等，當經濟不景時，投資或受波及而虧損，業主或需要變賣物業，以填補債務。

如果物業樓價下瀉，業主賣樓收入未及按揭支出，便要臨時籌備更多流動資金以償還按揭，可謂百上加斤，故有業主被迫走上末路。

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問：向發展商／財務公司借按揭，後果是否一樣？

不是。財務公司不受金管局規範，亦沒有政府按揭保險計劃保障，或更易採取行動。

同樣地，作為物業的債權人，財務公司有權隨時要求業主提早還款。業主如果斷供一個月，財務公司就有可能找上門。