對港人來說，「負資產」一詞背負著一段沉重的回憶。1997 年金融風暴至 2003 年沙士期間，不少業主淪為負資產人士，被迫走上末路。準備買樓的上車族，又是否了解甚麼是負資產、背後成因、後果？銀行對負資產物業會有甚麼行動？樓市下行，即讀下文了解更多！
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立即跳往：甚麼是「負資產」｜負資產成因｜負資產的後果｜如何避免負資產｜常見問題
甚麼是「負資產」
負資產的定義其實很簡單，如果物業現時樓價比按揭貸款額低，業主就算是負資產人士了。
舉例，如買入時單位值 600 萬元，做 8 成按揭，貸款額即是 480 萬元。假使單位現時估值跌至 480 萬以下，便屬於負資產。
負資產成因
造成負資產的原因，主要是業主借入高成數按揭，後適逢樓市下跌，引致資不抵債。
成為負資產的後果
如果物業成為負資產，放貸銀行有機會為保障自身利益，要求業主提早償還按揭貸款額，亦即「call loan」。
Call loan 的金額，可以是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可涉及整筆按揭。如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額，銀行就有權收樓，收回單位再拍賣出去，這些單位即是所謂的「銀主盤」。
原則上，銀行作為物業債權人，有權隨時收回貸款，繼而按情況決定可否收樓，而負資產是令銀行考慮執行 call loan 的其中一個因素。
不過，樓市有升有跌，銀行一般不會一見物業成為負資產，就立即 call loan 收樓，原因有二：
1) Call loan 成本高
銀行 Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中，會衍生要大量時間和行政成本。如果業主最終無能力償還，欠下銀行的貸款額亦容易成為壞帳。
2) 銀行有按揭保險計劃提供保障
銀行批出高按揭時，6 成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保，減輕銀行放貸的風險，銀行就更加鬆手。一般情況下，即使物業成為負資產，銀行亦不會立即有行動，業主只要如常準時供款就可以。
如何避免負資產
準買家如透過政府按揭保險計劃借入 8-9 成按揭，又或用發展商提供的高成數按揭，借足最多 9 成半，貸款負擔甚重，樓價只要跌半成至 2 成，物業就頓成負資產。
置業人士不能避免樓市下跌，卻可衡量是否真正需要借足成數，減低資不抵債的風險。首置按揭和發展商按揭門檻低，免壓力測試，準買家或受引誘，若借入大筆按揭，而不考慮清楚自己的還款能力，跌市時或難堪壓力，容易斷供。
高槓桿借貸，過去曾令本港負資產個案增加，但自按揭措施逐步收緊，按揭比率已回復至健康水平，加上借取高成數按揭要購買按揭保險，準買家基本上要供得起才可入市。即上千居尋找各區樓盤。
常見問題
銀行何時會因為負資產而 call loan 再收樓？
純粹因為物業變成負資產而立即 call loan 的個案已經買少見少；不過，如果業主同時又欠供按揭，銀行就有更大動力執行 call loan
向發展商／財務公司借按揭，有何風險？
財務公司不受金管局規範，亦沒有政府按揭保險計劃保障，或更易採取行動，有權隨時要求業主提早還款。業主如果斷供一個月，財務公司就有可能找上門。
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