對港人來說,「負資產」一詞背負著一段沉重的年代。1997 年金融風暴至 2003 年沙士期間,不少業主淪為負資產人士,被迫走上末路。準備買樓的上車族,又是否了解甚麼是負資產、背後成因、後果?銀行對負資產物業會有甚麼行動?樓市下行,銀行 call loan 收樓的機會有幾大?即讀下文了解更多!
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負資產的定義其實很簡單,如果物業現時樓價比按揭貸款額低,業主就算是負資產人士了。
舉例,如買入時單位值 600 萬元,做 8 成按揭,貸款額即是 480 萬元。假使單位現時估值跌至 480 萬以下,便屬於負資產。
造成負資產的原因,主要是業主借入高成數按揭,後適逢樓市下跌,引致資不抵債。
如果物業成為負資產,放貸銀行有機會為保障自身利益,要求業主提早償還按揭貸款額,亦即「call loan」。
Call loan 的金額,可以是以物業新舊估值計算按揭差價,亦可涉及整筆按揭。
如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額,銀行就有權收樓,收回單位再拍賣出去,這些單位即是所謂的「銀主盤」。
原則上,銀行作為物業債權人,有權隨時收回貸款,繼而按情況決定可否收樓,而負資產是令銀行考慮執行 call loan 的其中一個因素。
不過,樓市有升有跌,銀行一般不會一見物業成為負資產,就立即 call loan 收樓,原因有二:
銀行 Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中,會衍生要大量時間和行政成本。如果業主最終無能力償還,欠下銀行的貸款額亦容易成為壞帳。
銀行批出高按揭時,6 成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保,減輕銀行放貸的風險,銀行就更加鬆手。
一般情況下,即使物業成為負資產,銀行亦不會立即有行動,業主只要如常準時供款就可以。
準買家如透過政府按揭保險計劃借入 8-9 成按揭,又或用發展商提供的高成數按揭,借足最多 9 成半,貸款負擔甚重,樓價只要跌半成至 2 成,物業就頓成負資產。
置業人士不能避免樓市下跌,卻可衡量是否真正需要借足成數,減低資不抵債的風險。
首置按揭和發展商按揭門檻低,免壓力測試,準買家或受引誘,勉強借入大筆按揭,而不考慮清楚自己的還款能力,跌市時或難堪壓力,容影斷供。
純粹因為物業變成負資產而立即 call loan 的個案已經買少見少;不過,如果業主同時又欠供按揭,銀行就有更大動力執行 call loan。
1997 年金融風暴、2003 年沙士,以及 2009 年金融海嘯後期,樓市不景氣,不少業主成為負資產一族,不時都有業主走上末路的新聞。
既然準時供按揭,銀行就不會突然 call loan,為何有業主會如此惆悵呢?主要原因有二:
如果樓市跌是因為經濟不景,業主本身的收入可能受到影響,以致無法按時供款。
尤其是在新按揭保險計劃下,首置人士可以免壓力測試,其入息可能只是勉強夠供樓,經不起停薪、減薪、甚至被裁員的情況。
部分業主有作其他的投資,例如買投票、做生意等,當經濟不景時,投資或受波及而虧損,業主或需要變賣物業,以填補債務。
如果物業樓價下瀉,業主賣樓收入未及按揭支出,便要臨時籌備更多流動資金以償還按揭,可謂百上加斤,故有業主被迫走上末路。
不是。財務公司不受金管局規範,亦沒有政府按揭保險計劃保障,或更易採取行動。
同樣地,作為物業的債權人,財務公司有權隨時要求業主提早還款。業主如果斷供一個月,財務公司就有可能找上門。
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