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買舊樓收租,租金回報有幾高?投資舊樓VS新樓考慮重點

業主專區 | 2024 年 2 月 29 日

舊樓除了留存歷史及回憶,也是不少投資者垂青的物業。有投資者認為買舊樓價錢相對親民,收租易有較高的回報率,亦有人投資舊樓「博收購」。如你也有興趣買舊樓,不妨先了解以下投資舊樓注意事項,衡量優劣。

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訂立目標回報

房地產投資有很多不同類型,每種類型有各自的回報計算方法,因此要先訂立回報目標。簡單而言,買樓收租要先計好租金回報率即計算買樓的總投資成本 (包括樓價、按揭供、佣金、印花稅、雜費等等),以及扣除雜費後的全年租金收入。

計算公式如下:

一年租金收入/買樓總開支 X 100%



收租選地區

想提高回報率,可以直接提高租金,亦可以選擇方便上班的地區投資。選取處於核心地段如銅鑼灣灣仔尖沙咀旺角等的高樓齡住宅,更能收取高租金。


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舊區潛力大

近年政府積極發展舊區,如觀塘深水埗九龍城的重建發展計劃,不少投資者看好地區更新,能帶動樓價向上,亦有被收購的機會,持有舊區物業,身價隨時倍增。

於樓市需求管理措施生效期間 (2010 年 11 月 至 2024 年 2 月 ),無論是以公司或個人名義收購舊樓,都會被徵收買家印花稅雙倍印花稅,發展商收購舊樓的成本因此被大大提升,想買舊樓等收購的你也許要重新評估購入的價值。

然而,財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布全面撒辣,變相減輕發展商收購舊樓成本。


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舊樓回報高

新盤的管理費一般都比舊樓貴,加上其他相關開支,拖垮租金回報;相對而言,同區舊樓有更低的呎價,管理費開支又較低,租金回報率更加可觀,普遍有3厘以上。

有投資者表示,兩個單位的售價就算有一倍之差,但兩者的租金往往沒有一倍的差距,可見舊樓回報率很多時候比新樓要高。



舊樓設施舊,新樓配套多

舊樓管理費雖低,但有人認為樓齡高及設施方面不吃香。不少租客垂青剛入伙的新樓,屋苑設施較佳,室內配備齊全,而業主亦可省下維修及裝修費用。投資者收樓後,可隨即到市場放租,過程簡單快捷。

另一方面,有投資者建議選擇30至40年樓齡以下物業,否則樓齡太高,會影響按揭年期,較難轉手。


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常見問題

(非首置客) 購買多一層住宅物業收租,最多可借多少按揭成數?

非首置客向銀敘造按揭,最高成數只得 5 成,變相令置業成本大增;另一方面,壓力測試需扣減 1 成。

「偷雞」出租高成數按揭住宅物業,有何後果?

若被銀行抽查發現,借款人將會被追收貸款;另外,因申請高成數按揭必須自住,借款人有機會涉及詐騙罪。


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