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買舊樓收租,租金回報有幾高?投資舊樓VS新樓考慮重點

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  • 買舊樓收租,租金回報有幾高?投資舊樓VS新樓考慮重點
  •  |  2021 年 11 月 3 日

舊樓除了留存歷史及回憶,也是不少投資者垂青的物業。有投資者認為買舊樓價錢相對親民,收租易有較高的回報率,亦有人投資舊樓「博收購」。如你也有興趣買舊樓,不妨先了解以下投資舊樓注意事項,衡量優劣。



立即跳往:訂立目標回報收租選地區舊區潛力大舊樓回報高舊樓設施舊常見問題



訂立目標回報

房地產投資有很多不同類型,每種類型有各自的回報計算方法,因此要先訂立回報目標。簡單而言,買樓收租要先計好租金回報率即計算買樓的總投資成本 (包括樓價、按揭供、佣金、印花稅、雜費等等),以及扣除雜費後的全年租金收入。

計算公式如下:

一年租金收入/買樓總開支 X 100%



收租選地區

想提高回報率,可以直接提高租金,亦可以選擇方便上班的地區投資。選取處於核心地段如銅鑼灣灣仔尖沙咀旺角等的高樓齡住宅,更能收取高租金。


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舊區潛力大

近年政府積極發展舊區,如觀塘深水埗九龍城的重建發展計劃,不少投資者看好地區更新,能帶動樓價向上,亦有被收購的機會,持有舊區物業,身價隨時倍增。

然而,政府推出針對性地辣招,無論是以公司或個人名義收購舊樓,都會被徵收買家印花稅雙倍印花稅,發展商收購舊樓的成本因此被大大提升,想買舊樓等收購的你也許要重新評估購入的價值。


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舊樓回報高

新盤的管理費一般都比舊樓貴,加上其他相關開支,拖垮租金回報;相對而言,同區舊樓有更低的呎價,管理費開支又較低,租金回報率更加可觀,普遍有3厘以上。

有投資者表示,兩個單位的售價就算有一倍之差,但兩者的租金往往沒有一倍的差距,可見舊樓回報率很多時候比新樓要高。



舊樓設施舊,新樓配套多

舊樓管理費雖低,但有人認為樓齡高及設施方面不吃香。不少租客垂青剛入伙的新樓,屋苑設施較佳,室內配備齊全,而業主亦可省下維修及裝修費用。投資者收樓後,可隨即到市場放租,過程簡單快捷。

另一方面,有投資者建議選擇30至40年樓齡以下物業,否則樓齡太高,會影響按揭年期,較難轉手。


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常見問題

(非首置客) 購買多一層住宅物業收租,最多可借多少按揭成數?

非首置客向銀敘造按揭,最高成數只得 5 成,變相令置業成本大增;另一方面,壓力測試需扣減 1 成。

「偷雞」出租高成數按揭住宅物業,有何後果?

若被銀行抽查發現,借款人將會被追收貸款;另外,因申請高成數按揭必須自住,借款人有機會涉及詐騙罪。


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