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【對付租霸】租客欠租點算好?追租收樓 Dos & Don'ts

業主專區 | 2022 年 11 月 7 日

租客欠租是業主的惡夢,要辨認租霸不容易,租霸的慣常手段,是以有限公司名義承租,若追租不成,隨時連一毛錢也收不回。

業主應如何快、狠、準地處理危機,加快追租收樓步伐?應怎樣避免欠租發生?千居盤點追租收樓 Dos & Don’ts,教你遇上租霸時應採取的行動,以及如何防範!



立即跳往:業主宜做事項業主忌做事項常見問題



業主宜做事項

1 . 保存追租記錄

一般租約有寫上租客應於每月何日交租、有多少天的寬限期。寬限期過後,業主或採取法律行動追討賠償。業主應以文字記載所有追租對話,譬如留低 WhatsApp 記錄,既是提醒對方,亦作租戶欠租證據。

除此之外,租客交租的記錄,例如每月銀行過數記錄,亦應作妥善保存。如租客習慣現金交租,每次收妥租金後記得寫租單,一式兩份。

2. 減租好過無租

不追租是人情,追租是道理,這是不少業主的想法。但如果租客過去一直品行良好,每月按時交租,不會時常要求業主維修單位問題,業主可嘗試了解對方是否有難處,需要短期減租。

始終入稟追租的代價大,轉租又會有空置期,或失去租金收入,若以金錢角度衡量,減租或不及終止租約般損失慘重。好租客世間少有,萬一轉租後新租客更麻煩,可謂得不償失。若能力許可,且對租客有信心的話,業主宜得饒人處且饒人,盡量和租客共渡時艱。


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3. 及時採取行動

但人情歸人情,一旦察覺不妥,業主應馬上止血,免得蒙受更大損失。始終追租是民事訴訟,需時長,成本又高,欠租越多,追租越難。

租客長期已讀不回;三番四次要求延期;屢次欠租;欠租理由天馬行空,這些都是租霸慣用手段。業主有感租客存心賴帳,便要在租約列明的寬限期完結後(一般為 7-15 天),盡快採取法律行動。

小額錢債審裁處只處理申索數額不超過 7.5 萬的案件,超逾限額則須入稟區域法院。於審裁處提出申索花費只須幾百元,雙方均不用聘請律師,程序也較寬鬆,業主可以親自到審裁處提交表格。

相反,在區域法院展開訴訟,多數要請律師,如租客提出抗辯,或演變成為動輒花費數十萬的官司。

4. 確保已向差估署通知出租

有業主當初不為租約打釐印,向政府隱瞞出租一事,以節省物業稅,到需要追租時,才知麻煩大了。

原因是,業主向土地審裁處 / 小額錢債審裁處提出追租申請時,會被要求出示租約文件證明,無打釐印就要補打,重則罰 10 倍釐印費,分分鐘得不償失。

另外,業主應於單位出租後的一個月內,向差餉物業估價署遞交一份《CR109 新租出或重訂協議通知書》,否則小額錢債審裁處有權不受理追討欠租申請。

假如仍未曾提交,記得向審裁處提出於申索前xx向差估署補交表格,並付附加費 $310,方能採取法律行動。


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業主忌做事項

1. 追租收樓分不清

追租和收樓是兩個獨立的程序,業主可選擇同時申請追討欠租及強制收樓,亦可追租而不收樓。業主決意收回單位的話,是需要填寫收樓令表格,並於申索欠租的審裁處 / 法院申請執行令狀。千萬不要以為追租不成,自然會有人幫你處理收樓。

2. 過份仁慈

欠租不是無跡可尋,只是有時業主太過仁慈,模糊了交租期限的界線,反令自己的權益出現缺口。租客可能由欠租一天,演變成一周、一個月,反正業主沒有迫得太緊,便不以為然,最終釀成拖字訣,所欠租金已達天文數字。

3. 滋擾租客身邊人

無論租霸有多野蠻,業主也不要對租客本人及身邊人作出恐嚇、暴力及滋擾行為,否則便屬刑事罪行,可被判監及罰款,也有可能須對租戶作出賠償。

有業主因感束手無策,便到租客上班的地點貼街招,或打電話到其在職公司申訴其欠租行徑,這些舉動均有機會令業主收租不成,更被租客反咬一口,導致官司纏身。


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4. 單獨上門搵租客

租約通常訂明,除得租客同意外,業主不得踏足單位內。為求自保,業主最好履行合約,避免上門搵租客。更重要的是,業主單獨面對租客絕不安全,雙方氣憤難平時,易起口角,繼而動武,因為追租而受傷絕不值得。

5. 收樓後勿擅自清場

當法庭批准由執達吏協助收樓後,業主千萬不要擅自處理單位雜物,因這些物品仍然屬於租客財產。業主要在收樓令以外再申請「扣押債務人財產令狀」,由執達吏同時執行兩個令狀,並負責看守該處的物品及實產最少 8 天後,方可拍賣物業抵債。


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常見問題

租客欠租多少天,業主才有權終止租賃?

假若租客沒有在到期日 15 天內繳交租金,業主即可沒收租賃權,在法律上,此條款已隱含於租約內。

租客可否因單位出現問題 (例如漏水)而拒交租金?

視乎租賃有沒有訂明特別條款,但一般而言,租客支付租金的責任,應獨立於業主履行其他責任 (例如維修 ),不能以此為由拒付租金。


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