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圓匯回軟 日本買樓須知

  • By
  • 千居 Spacious
  • December 22, 2016

雖然在日本買樓不算是一件新鮮之事,但最近美元轉強,日圓偏弱,再加上本港以辣招打壓樓市,相信投資日本物業的趨勢會更上高峰。數據指出,詢問有關日本物業資料的人數上升了足足三成,可見投資日本物業的需求顯然增加了不少。日本樓市一向屬平穩,而且樓價相較其他大城市低;加上其租賃市場需求大,租金亦可觀,可謂投資的好選擇。有見此趨勢,大家當然要了解在日本買樓的重要須知。

文化差異也是重要的一環。圖片來源:東網
文化差異也是重要的一環。圖片來源:東網

1. 忌只注重短期回報
現時日圓持續偏弱,故在日本投資的風險相對較低。然而日本物業買賣等交易,均以日圓計算,因此,在其匯率下跌的同時,樓價及租金也會隨之相應下調。日元走勢波動,若大家只注重短期收租回報,有機會「賺價蝕匯」,得不償失。另外,日本人口老化,樓價難以在短期內大升。除此之外,若大家在持有物業不足五年時出售,需繳付淨資本增益的30%;反之,若持有物業五年或以上才出售,出售稅率則降為15%。所以,大家應著眼於物業的保值能力和升值潛能等中長線回報率。
2. 物業選址尤其重要
相信大家都知道,交通方便的單位一般租金較高。因此,鄰近車站或鐵路沿線的物業都相對受歡迎。當中,以關東JR山手線的新宿站和澀谷站為最大熱之選,不必擔心沒有租客,其升值潛力更是一流。另外,2020年的奧林匹克運動會將於東京舉行,故此,東京市中心的單位會較易租出。以其開放式單位計算,單位面積一般約200多平方呎,售價約150萬至200萬港元,估計租金回報約有4至5厘,吸引力頗佳。
3. 日本樓價走勢正面
日本首相安倍晉三提出的「三支箭」經濟政策(安倍經濟學),期望可以讓日本走出通縮,振興經濟。日圓持續貶值,已刺激到消費、出口及旅遊等項目,有望令經濟好轉。加上2020年奧運在日本舉行,屆時會吸引到世界各地的人到日本消費,相信會再度刺激經濟。即使在籌備奧運期間,已經會吸引其它城市的勞動人口到東京工作,這些因素均會提高房屋需求以及令樓價很大機會上升。再者,日本開賭等因素,都是大家可以看好日本樓價的原因之一。
4. 必須留意有關稅項
日本的地產稅較香港的複雜,單是購入一個物業,就要繳付4項稅款,分別是(1)房地產取得稅、(2)登記牌照稅、(3)消費稅及(4)印花稅。
1) 房地產取得稅,是將政府的物業評估額減去1,200萬日圓後,將數目乘以3%而得出的。
2) 登記牌照稅,是將政府的物業評估額,乘以該房地產價值的2%,或所購買之土地的1.5%。
3) 消費稅,是物業的建築價格中的8%。
4) 印花稅,則是根據所購入物業的合約金額而定。
另外,買家持有物業時,亦須每年繳付固定資產稅及都市計劃稅。
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