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【半契樓】半契樓 vs 碎契樓、利弊分析、買賣途徑、常見問題

租買攻略 | 2022 年 8 月 10 日

預算有限又想買樓出租?不妨考慮開價吸引、折讓較大的半契樓。半契樓有何利弊?與碎契樓有何分別?可於甚麼途徑購入?等千居為你逐一講解。



立即跳往:甚麼是半契樓 | 甚麼是碎契樓 | 半契樓利弊 | 買賣途徑 | 常見問題



甚麼是半契樓

半契樓,可理解為一個二人聯名物業中,佔有其中一半樓契業權,每名業主各佔樓契權一半,各人共享該物業的使用權。

聯名物業可分為「聯權共有」及「分權共有」,但當中只有後者,容許其中一位業主,自行出售或轉售其業權,毋須另一方同意,亦因此衍生半契樓買賣。但亦有部份半契樓,是由銀行或財務公司拍賣。



甚麼是碎契樓 

不論是半契樓或碎契樓,聯名業主以「分權共有」方式共同持有物業,各人業權份額互不重疊,可自由轉讓自己佔有的部分。

然而,相比起半契樓,碎契樓業權更加分散,業權份額不限於二分之一,可多於兩名以上業主共同持有。例如一個聯名物業,擁有人可以涉及三名業主,各持有45%、30%及25%業權,任何一人可獨立轉讓自己佔有的部分,故市場上會出現四分之一業權等碎契樓放售。



半契樓利弊

優點

投資成本低

由於半契樓業權不完整,叫價偏向保守,一般較市價低四至五成。購入前,買家應先查詢整個物業的購入價及現時估值,了解叫價會否有下調空間。

租金回報

半契樓的新買家,可聯同持有該物業的另一名業主,商議把單位出租,攤分租金收益,藉以低投資成本賺取回報。


缺點

難上會或轉讓

由於賣家無法提供完整樓契,銀行一般不接受半契樓的按揭申請,增加日後轉售困難。市面上部份財務公司會提供按揭,但息率高達20厘,建議買家準備充足資金,一筆過支付樓價。

須達成共識

新買家購入半契樓後,不能全權處置物業,須與另一位業主協調,如果雙方未能達成共識,最終或要經法律途徑處理。曾有買家購入半契樓後,想放租整個單位,但舊業權人不同意,結果告上高院,舊業權人最終獲判該單位的永久居住權。



買賣途徑

半契樓較少在樓盤廣告出現,一般會透過拍賣行出售,或經由相熟地產經紀介紹,亦曾有賣家透過報章刊登廣告等方式,出售其一半業權。若有意購買,須多加留意。


雖然半契樓售價較低,惟市場供應不多,銀行亦較大機會不批出按揭。如果手上資金有限,不妨以細單位為目標,即到千居搜尋樓盤。 


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常見問題

購入半契樓可否自住?

不一定,半契樓部份業權屬於另一聯名業主,而且業權相等,新買家需與聯名業主達成共識,若解決不了,或需經法律途徑處理。

如何解決半契樓使用權糾紛?

可提出收購對方業權,或協議出租單位平分租金,以解決雙方在使用權上分歧。


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