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【物業估價】估價方式、其他用途、網上估價網、常見問題

租買攻略 | 2024 年 3 月 3 日

市旺的時候,買家頻頻使用物業估價網,調查心儀單位市值。對買家來說,透過估價可預測銀行能否借足按揭成數。

估價是成交前重要一環,銀行如何做網上估價? 網上估價是否可靠? 有沒有其他參考作用?網上估價有甚麼常見問題?馬上告訴您!

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近期更新

  • 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據,2023年 12 月份住宅買賣合約總數共 2,929 宗,較 11 月份的 2,554 宗,減少 375 宗,按月上升 14.6 %。(2024年 2月)

銀行網上估價方式

不少人使用銀行提供的網上估價服務,銀行一般以市場成交個案及樓價走勢作主要考慮,包括參考近期同類型單位成交價,以及評估樓市發展形勢,然後為物業計算出一個估值,即銀行初步評定的市值。

大型屋苑估價會較準確,原因是交投量高,參考數據較多,反之,部分屋苑成交疏落(例如唐樓、洋樓、村屋等),銀行或需要考慮當時樓價水平,部分更會要求上門評估樓價,例如委託測量師行做估價,當中或涉及收費。


網上估價是否可靠

使用物業估價網的好處當然是免費,但網上估價未必能反映真實市況,就如目前市況,樓市正重拾升軌,業主開價趨向進取,當越來越多買家追價成交,網上估價未必追得上升浪,形成估「不到價」。

同一道理,當市場氣氛回軟,甚至出現劈價潮,估值亦未必可追貼跌幅,即使「估足價」或「估突價」,買家亦要提防借不足按揭,加重首期負擔。


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其他參考作用

評估業主開價

樓市升溫時,業主開價高於市價,是普遍做法,但想知業主開價是否過於進取,網上估價是一個不錯的參考。坊間的估價網主要由大型銀行提供,只需輸入地址即可得出網上估價。

假如多個估價網得出的估值相若,但又遠低於業主開價,這時候可進一步查證,例如比較同層或上下層同類型單位的估價,看看估值是否與心儀單位相若。假如正值樓市升溫,最好找地產代理提供屋苑新近成交數據,看看心儀屋苑樓價是否有明顯升勢。

當然亦有可能是基於某些層數、座向、風水或室內裝修,令個別單位開價比一般市價高。

疑似凶宅個案

有時候,某單位的估值顯示為「不適用」,有可能是單位曾經發生「事故」或鄰近「事故」單位所致,此時可作進一步查證,例如於網上搜尋凶宅資料,或向地產代理或大廈管理員位查詢單位詳情。


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物業估價網連結

匯豐網上估價
恒生網上估價
中銀網上估價
渣打網上估價
千居Spacious網上估價

買樓前,不妨上網搜尋一些心儀單位,再於不同的估價網進行估價,以判斷業主開價是否合理。即上千居搜尋各區筍盤


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常見問題

進行網上估價時,為何會找不到單位資料

網上估價並非涵蓋所有屋苑,部分物業估價網不提供公屋估價,至於成交量偏低物業,如唐樓、洋樓、村屋等,因銀行參考數據不多,亦未必可進行網上估價。

為何有些單位的網上估價有明顯參差?

通常是欠缺足夠成交數據(例如成交量偏低)所致,如擔心估不足價,建議購入單位前,先找銀行作口頭估價,或選用地產經紀的按揭轉介服務,由按揭中介提供多個銀行按揭計劃作全面比較 (包括利率、優惠回贈等)。



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