有幸抽中前籌的居屋申請者，除了要花心思揀選心儀單位，更要了解不同類別的居屋按揭，在簽買賣合約前，確保可獲取按揭資格。無論您是綠表或白表，即看以下一二手居屋按揭指南，了解各居屋計劃的按揭成數上限、最長供款年期、壓力測試、擔保期、加按和轉按等要求。 立即跳往：綠表、白表、白居二資格分別｜一二手居屋：按揭成數、還款年期｜甚麼是擔保期？｜按揭比較：房委會 V.S. 房協｜居屋壓力測試｜居屋轉按加按｜常見問題 近期更新 綠表、白表、白居二資格分別 首先，銀行會因應居屋申請者資格，批出相應按揭計劃的貸款額，能免地價申請購買居屋的 3 種申請資格如下： 綠表資格 白表資格 白居二資格 1）房委會或房協轄下公屋住戶（「有條件租約」住戶除外）2）持有房屋署／市建局發出有效《綠表資格證明書》的人士 1）年滿 18 歲的香港永久居民2）非公屋住戶 1）年滿 18 歲的香港永久居民2）非公屋住戶3）由申請截止日期前 24 個月起計，直至簽臨時買賣合約當日，申請者及申請表上的家庭成員不得擁有／共同擁有任何香港住宅物業4）申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助 簡單而言，綠表及白表資格皆可購買一手或二手居屋，但若白表買家想購買二手居屋，便需要另再參加白表居屋第二市場計劃 (白居二 )，無論是哪一個計劃，申請人均需要進行抽籤。 居屋計劃 申請資格 一手居屋 綠表、白表 二手居屋 綠表、白居二 一手二手居屋：按揭成數、還款年期 房委會提供的居屋，有政府作擔保，因此毋須做壓力測試，而按揭成數上限一般比私樓高。針對一手居屋、未補地價二手居屋、已補地價二手居屋，綠表及白表的最高按揭成數及年期分別如下： 綠表居屋按揭 綠表居屋按揭成數上限 最高還款年期 一手居屋 95% 25 年 未補地價二手居屋（居二市場） 95%* 25 年* 已補地價二手居屋（自由市場） 80%- 90% (經按揭保險計劃) 30 年 查看 按揭保險計劃 須知 白表居屋按揭 白表居屋按揭成數上限 還款年期 … Continue reading "居屋按揭懶人包｜按揭成數上限、年期、壓測、擔保期、轉按加按"

許多人都想買樓收租，作為自己的被動收入來源，但是卻不知道放租按揭又是一件麻煩事。業主的確能夠獲得穩定租金回報，但出租物業申請按揭，比起自住物業申請按揭，絕不是一件易事。今日千居就準備了各種買樓放租的按揭注意事項，和你一一分享，避免誤踩地雷！ 立即跳往：按揭成數分別 ｜ 高成數按揭 ｜ 租金計入壓力測試 ｜ 第二間物業申請出租按揭 ｜申報自住VS出租用途？｜ 常見問題 近期更新 1. 按揭成數分別 其中一樣最值得關注的事項，就是放租按揭的成數，與自住單位申請按揭的成數有所不同。根據金管局現時規定，樓價 $3,000萬以下的單位，如果將單位申報為自住用途，按揭成數可高達 7 成，而如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有 6 成。另外，如果單位樓價為 $3,600 萬以上，無論自住還是出租用途，按揭最高都只有 6 成。 2. 高成數按揭 業主要小心，若果購買物業為出租用途，是無法申請高成數按揭的。按揭保險公司列明申請高成數按揭，即是6成以上至9成，必需要以自住為目的。 3. 租金計入壓力測試 業主可以將物業租金，計算入申請按揭時的壓力測試。如果單位已經出租有租客，銀行會將租金打7折作為申請人收入，當然申請人需要提供租約等文件證明。如果單位尚未出租、未有租客，銀行將會根據物業租金估價作為基準，再打6折，計算出一個「擬租金收入」，作為申請人壓力測試的擬定收入。 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 4. 第二間物業申請出租按揭 許多人都會入手第一個單位，用來自住，再入手第二層樓作出租用途，算是一種比較穩定的投資。但是業主必需留意，如果你本身第一層物業尚未供滿，你入手第二層物業作為出租用途，無論是任何價位，最高的按揭成數亦只有4成。 為了方便你計算自己的借貸能力，可以參考以下表格，分析自己能夠借貸的按揭成數： 自住單位 有租客出租單位 未有租客出租單位 第二層物業出租（第一層物業未供滿) 最高按揭成數($3,000萬以下) 7成 6成 6成 5成 最高按揭成數($3,000萬以上) 6-7成 (貸款額上限 $2,100萬元) 6成 6成 5成 供款與入息比例 5成 4成 4成 4成 … Continue reading "居屋按揭懶人包｜按揭成數上限、年期、壓測、擔保期、轉按加按"

在香港買樓是個遙遠的目標，在擠身上車一族之前，你可先裝備自己，了解置業其中一個關鍵：樓宇按揭。按揭資訊繁多，如何梳理？千居為你準備這篇最全面的【樓宇按揭懶人包】，從零開始，釐清樓宇按揭每一步，置業初哥必讀！ 立即跳往：甚麼是樓宇按揭｜按揭成數｜壓力測試｜銀行按揭與發展商按揭｜H按與P按｜一按與二按｜加按｜轉按｜罰息期｜按揭保險計劃｜按揭轉介｜居屋按揭｜綠置居按揭｜常見問題 近期更新 甚麼是樓宇按揭 樓宇按揭即是以物業作為抵押，向銀行或財務機構借貸，以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款，否則承按人（即提供貸款的銀行或財務機構）有權收回物業。 比較不同按揭計劃時，當中的最高按揭成數、還款期、利率都是常見的考慮因素。 一般坊間見到的按揭產品都是為私人樓宇而設，當中村屋按揭又有不同計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭，因有政府做擔保，故亦有另一種申請手續及計算方式。 按揭成數 銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況（包括查閱信貸評級）、以及有關物業類型，訂立最高貸款比例，亦即按揭成數上限。 舉例，如物業估價為 $600 萬，借款人獲批 6 成按揭貸款，即須先付 4 成首期（$240 萬），餘下之 $360 萬則連利率分期攤還。 首置人士最高可做 9 成按揭，非首置人士最高可做 8 成按揭，視乎樓價與借款人的財務狀況而定，當中有可能牽涉購買按揭保險，以及支付額外保費。 壓力測試 銀行在批核按揭申請時，會為申請人進行壓力測試，以確保申請人有足夠還款能力。壓力測試普遍指，以銀行現有之按揭利率加 2% 計算，申請人的供款不可超過入息的某個百分比，一般由 35% – 60% 不等。銀行網站通常有模擬壓測的工具，你可在申請之前先初步計算自己能否通過。 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 銀行按揭 VS 發展商按揭 目前提供按揭貸款的承按人有二，一是銀行，二是財務機構。 買家購買新盤，發展商通常會藉指定財務機構，推出發展商按揭計劃，用意是幫助買家上車，催谷項目銷情，同時亦賺取放貸利息。一般來說，兩者的分別如下： 銀行按揭 發展商按揭 / 財務機構按揭 受金管局規管，由政府訂立按揭成數上限，要壓力測試 (已於2024年2月28日取消） 不受金管局規管，由機構自行訂立按揭成數上限，毋須壓力測試 批核較嚴，未必能借足成數上限 批核較寬鬆，較大機會能借足成數 利率較低 除短期的低息優惠，其餘還款期的利率普遍較高 H 按 VS P 按 申請銀行按揭時，你要選擇使用「H … Continue reading "居屋按揭懶人包｜按揭成數上限、年期、壓測、擔保期、轉按加按"

由銀行提供的按揭，按揭成數上限由樓價而定，實際批出的按揭成數多與少，還要視乎壓力測試，當中考慮因素有物業估價、借款人的財務狀況、身份以及該物業類型。首置按揭成數，和非首置按揭成數不同，私樓、村屋按揭和居屋按揭成數又有分別，即一文掌握首置按揭成數 VS 非首置按揭成數之別！ 立即跳往：私樓按揭成數上限｜村屋按揭成數上限｜公居屋按揭成數上限｜常見問題 近期更新 私樓按揭成數上限 政府於 2022年 02 月 23 日宣布放寬按揭保險計劃的成數上限，及後於 2023 年 07 月 07 日進一步放寬，最新詳情可參考下表*： 私樓價值（港元） 最高按揭成數（首次置業固定收入人士） 最高按揭成數（其他人士） $400萬 – $1,000 萬 90% 80% $1,000萬以上 – $1,125 萬 80% – 90%（貸款上限為 $900 萬） 80%（貸款上限為 $900 萬） $1,125 萬以上 – $1,500萬 80% 80% $1,500萬以上 – $1,715 萬 70% – 80%（貸款上限為 $1,200 萬） 70% … Continue reading "居屋按揭懶人包｜按揭成數上限、年期、壓測、擔保期、轉按加按"

自 2019 年推出新按揭保險計劃 (林鄭Plan)後，政府其後於 2022 年 (波叔Plan) 及 2023 年，再度放寬按揭成數上限。按揭保險計劃是甚麼？對計劃上車的你有甚麼實際影響？千居和你一一拆解。 立即跳往：甚麼是「按揭保險計劃」｜新舊按保一覽｜「按揭保險計劃」由誰提供｜按保申請程序｜按保是否要壓力測試｜繳付保費｜常見問題 近期更新 甚麼是「按揭保險計劃」 根據金管局規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，就要購買按揭保險（俗稱「按保」)，超出 5 – 6 成以上的按揭，稱為高成數按揭。 按揭保險能穩定銀行體系，按揭保險公司（按保公司）為超出 6 成的貸款部分提供保障，銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。 然而，按揭保險計劃對首置人士和非首置人士設有不同成數上限，最高分別為 9 成和 8 成。 新舊按保一覽 舊按保及新按保計劃至今仍並行使用，視乎物業價格而決定採用哪一種；新按保計劃首次出現於 2019 年 10 月 16 日 ，由林鄭月娥提出（俗稱「林鄭 Plan」)，及後因應市場變化及樓價走勢，新按保先後出現兩次調整（俗稱「波叔 Plan」 及「寬按揭」)，而自 2023 年 9 月 22 日起，即供樓花亦可適用於新制的按揭保險範圍，可參考以下列表： 舊按保 物業價格 $400 萬以下 $400 萬 – $450 萬 … Continue reading "居屋按揭懶人包｜按揭成數上限、年期、壓測、擔保期、轉按加按"

現時新樓大多數以樓花形式發售，付款計劃選擇多，可敘造的樓花按揭亦不只一種，物業成交期、按揭成數與上限亦不同。甚麼是即供樓花? 甚麼是建期樓花? 能否與按揭保險一併使用?  發展商提供的一按、二按又有何利弊? 立即為你拆解！ 立即跳往：甚麼是樓花按揭 | 甚麼是即供樓花  |  甚麼是建期樓花 | 發展商第一按揭利弊  | 發展商第二按揭利弊 | 樓花按揭與按揭保險  |  常見問題 近期更新 甚麼是樓花按揭 樓花是指未落成物業，發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家，大致分為即供樓花及建期樓花，發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃，目的是吸引買家入市。 買樓花，除了可付首期後找銀行敘造按揭，也可因應情況使用發展商按揭 (如有一按、二按)，但記得要先了解清楚可借按揭成數上限、供款年期及利率變化、轉按及罰息期、以及可否使用按揭保險。 甚麼是即供樓花 一般來說，選用即供樓花的買家可享最高折扣優惠，因成交期是所有付款計劃中最短，亦即要在發展商指定日期前 (樓花期內) 申請按揭並支付餘下尾數。即供樓花適合資金較充裕買家。 即供樓花會設定一個成交天數，舉例，180天即供付款計劃 (照售價減20%)，即要在簽署臨時買賣合約後180天內付清樓價，便可享20%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後30天內付5%；臨約後90天內付5%；臨約後180天內付清85%。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。 甚麼是建期樓花 建期樓花，即建築期付款計劃，買家可享的折扣優惠比即供樓花少，原因是買家有較長的成交期，可等到發出入伙通知知書14天內才付清尾數，屆時物業經已落成，可入住。對於換樓客，使用建期樓花，有較充裕的時間賣樓。 舉例，建築期付款計劃 (照售價減10%)，即在發出入伙通知書14天內付清樓價，便可享10%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後90天內付5%；臨約後360天內付5%；發出入伙通知知書14天內付清85%。 值得留意，成交期變長會加大估價變動的風險，日後市況轉差或會導致估價下跌，最終影響銀行按揭申請批核。 發展商第一按揭利弊 發展商賣樓花，都希望盡早出貨套現，增加現金流，所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家，無法從銀行借足錢，發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。 利：審批寬鬆 銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 弊：利息先低後高 發展商一按，同時設有低息期及高息期，首2至3年利息通常與傳統銀行P按差不多，有些甚至首年免息免供，但其後利息會大幅攀升。所以買家一般會於低息期過後轉按至傳統銀行，能否成功轉按，取決於當時物業估價、借貸人的供款與還款能力。 發展商第二按揭利弊 利：額外按揭成數 發展商第二按揭又稱「備用二按」，當借貸人想從銀行 (一按提供者) 以外借來更多的按揭成數，便可考慮選用發展商二按。舉例，購買3,000萬以上的樓花，最多可從傳統銀行借5成，再於發展商二按借額外成數，通常1按+2按設按揭成數上限 (例如加起來不超過樓價8成)。 弊：用貴息做壓測 借二按需要先得到一按(銀行)同意，而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試，二按會用還款期中最高息口再加上2%* 做壓測 (可高達8厘以上)，因此要求買家有很高的供款能力。 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 … Continue reading "居屋按揭懶人包｜按揭成數上限、年期、壓測、擔保期、轉按加按"

首置人士申請 9 成按揭，需要甚麼條件？甚麼因素會影響獲批成數？千居為你逐一拆解！ 立即跳往：申請 9成按揭條件｜常見問題 近期更新 申請 9成按揭條件 1) 未持有任何香港住宅物業 抵押人，亦即物業業主，必須為「首置人士」。此處之首置，不一定是第一次買樓，只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業，都可屬首置人士。 如果是換樓客，即賣出原有物業再買入新物業，因為新例未規定換樓之間要隔多久，只要確保賣樓交易完成，便可以即刻買入新樓，亦算是首置。值得一提，如於 24 個月內換樓，需要另繳額外印花稅。 值得留意，額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 已於2024年2月28日撤銷。 另外，如抵押人申請 9 成按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦算是首置。 2) 須為固定受薪人士 9 成按揭的申請人須為固定受薪，一般情況下，薪酬亦須主要源自本地。如果薪酬主要是以佣金或現金形式發放，而底薪不足，最高只可借 8 成，與非首置人士一樣。 如果收入來自海外，申請人須證明與香港有緊密連繫，如受聘於本地僱主，或有直系親屬現於本港定居，或有機會借到 9 成。 3) 供款與入息比率供款不可超過 50% 首置人士借 9 成按揭，供款必須低於個人或家庭入息的 50%，這是基本要求。除底薪外，如申請人有花紅、雙糧等類似福利，只要僱傭合約有寫明，而申請人過去亦有就此報稅，亦可計進入息，通常以兩年平均數計。 9成按揭令首置買家多了選擇餘地，實現置業夢想，即上千居尋找各區樓盤。 【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 → 常見問題 本文僅供參考，實際情況或有變動，詳情請向按證公司及銀行查詢。

夫妻二人打算共築愛巢，買樓時難免會遇上世紀難題：物業應全歸其中一人，抑或是聯名擁有？此前，你要先知道：聯名物業有甚麼好壞？將來會否影響原有按揭或新買物業的印花稅？等千居為你拆解。 立即跳往：聯名物業3大好處｜聯名物業3大壞處｜常見問題 近期更新 聯名物業 3 大好處 二人收入相加，更易過壓力測試 銀行批核按揭時，會計算申請人的供款與入息比率，以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名擁有物業，一同作為按揭的借款人，兩人的入息可以相加計算。如果二人均有工作收入，聯名應能使壓力測試更易通過。 物業相關決策，須由二人共同作出 如果要放售、轉讓、出租聯名物業，所有文件必須有二人的簽署作實。如果二人對物業均有付出，如首期兩份分、一同供按揭，聯名購買對二人都有保障，即使日後感情有變化，亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。 透過近親轉讓，爭取更高按揭成數 如果本身已聯名買入物業，在按揭成數放寬之後，想透過轉按或加按，爭取借入更高成數，可以經由近親轉讓，讓其中一人擁有全部業權後，再重做按揭，新按揭就可以使用放寬後的按揭成數。相反，如果物業本身只由一人持有，就不能夠藉轉按或加按作套現。 聯名物業 3 大壞處 影響二人信貸 雖然聯名能令壓力測試更易通過，但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上，同時影響兩人的信貸評級。 假設貸款額為 $200 萬，聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $200 萬，並不會將貸款拆半，變相兩人都要承受同樣的信貸負擔。 業權轉讓要收費 轉讓業權會產生不同洗費，如印花稅、律師費及行政費等。 如果是為了符合壓力測試，而決定聯名買入物業，其實更可取的方法，是讓其中一方成為按揭擔保人，擔保人的收入亦會計算在壓測內，日後只須透過轉按即可除名，比業權轉讓簡單得多。 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 二人同失首置身份 如物業為聯名持有，所有物業持有人均會失去「首次置業」身份，在買入新物業時，既要繳付更高的從價印花稅（用「新住宅印花稅」稅率，統一為樓價 7.5%），能夠借入的非首置按揭成數亦會減少。 不過，其實即使是聯名物業，透過近親轉讓，一樣可避過雙倍印花稅。而按揭成數方面，亦可經由近親轉讓，令其中一人重回首置身份，便可受惠於協助首置人士上車的政策，如較高按揭成數及免壓力測試等。 注意，新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 已於2024年2月28日撤銷，任何買家只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅。 是否聯名購買物業是重要的考慮，同樣重要是在搜尋物業時，比較樓盤優劣，確保滿足雙方需要，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題

有別於一般私樓轉按，未補價居屋轉按設限制，並不是過了罰息期，便可隨意轉變按揭安排，若涉及轉按套現或加按情況，須注意的事情更多。想做好居屋轉按準備，了解轉按審批程序、手續、費用及一些特殊情況，即看以下千居文章。 快速跳往：申請原因｜獲取同意書｜注意位｜常見問題 近期更新 申請原因 如同居屋轉名，未補價居屋業主，若想為居屋轉按，必先取得房屋署署長批准。至於已補價居屋，轉按的做法與私樓相同，在此不贅。針對未補價居屋，房署會考慮以下的申請原因： 轉按必有著數？ 不少居屋業主，見減息周期將至，於是以慳息為由申請轉按。然而，房委會旗下的居屋，承造按揭只能選 P 按計劃，雖然 H 按與 P 按同為浮息按揭，但 H 按（銀行同業拆息利率）下跌，不等於 P 按息率跟隨向下。 另一方面，轉按涉及律師費及行政費用，轉按能否減低供樓開支，還要考慮轉按所獲得的現金回贈，能否抵銷其他額外費用。 舉例，居屋貸款餘額為＄100萬，若轉按現金回贈 0.8 %, 現金回贈金額＄8,000，扣除約＄6,000 – $ 7,000 的律師費，以及約＄2,000 的申請費，很可能明賺暗蝕。 獲取同意書 一般而言，符合以上其中一項申請理由，房署很大機會批准轉按。接下來要提交申請表格及繳付費用： 填寫表格 整份申請書《轉變按揭安排申請須知》其實很簡單，首部分列出一些注意事項，你需要確認知悉，其餘部分需填寫資料並不多，只需提供居屋現時地址、轉按理由、交代是否涉及房署其他按揭申請，最後填寫個人及通訊資料，便大功告成。 繳付費用 連同申請表，附上 1 張已書明支付「香港房屋委員會」的劃線支票，面額為港幣 $1,950，寄回或送交所屬的租約事務管理處。要注意，每個居屋屋苑，有其指定的分區租約事務管理處，記得看清楚。 若申請成功，房署將會以掛號形式，將批出的「轉變按揭安排同意書」寄給申請人；若申請不獲批，有關申請費用亦不會發還。 注意位 別以為房署批出轉按，便無後顧之憂，事關轉按的還款年期也有限制；另一方面，若想為居屋加按，可獲接受的申請理由又有不同，詳述如下： 還款年期 大部分居屋轉按個案，是為了轉用較低利率及賺取回贈，但也不要忽略還款年期，因房署規定，第 19 期甲或以後購買之居屋，即自 1997 年起可供申請的居屋期數，新造的按揭還款期，連同已供款的還款期，不可超逾 300 個月（ 25 年），居屋轉按亦須符合這個條件。 加按套現 除了轉按，申請人還可為居屋加按，套出更多資金。然而，只有當業主出現經濟困難，同時能證明急需金錢應付突發情況，房署才會獲批出申請，可獲考慮批出加按原因包括籌集醫藥費、殮葬費等。 另一方面，加按金額是根據需求審批，意思是，假如業主需籌集 $20 萬手術費，就只可透過居屋加按套出 $20 … Continue reading "居屋按揭懶人包｜按揭成數上限、年期、壓測、擔保期、轉按加按"

市面上按揭服務眾多，競爭激烈，為招攬客戶，除了提供最抵的按揭利率，按揭服務大多連帶一些優惠，也就是所謂的「按揭回贈」。按揭回贈是甚麼、銀行和按揭中介提供的轉按回贈有何不同？即讀千居按揭回贈指南，了解更多！ 立即跳往：銀行、轉介均提供回贈｜回贈可為現金、里數等形式｜處理高於 1% 現金回贈｜轉按回贈優惠或有出入｜常見問題 近期更新 銀行、轉介均提供回贈 銀行通常會為業主提供按揭回贈。除了銀行本身提供的按揭回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，更可額外取得按揭中介回贈。 回贈可為現金、里數等形式 銀行回贈一般以現金發放，金額約相當於貸款額的 0.5% – 1.5%。亦有銀行會提供其他形式的回贈，例如渣打銀行就提供 現金回贈 + 里數 回贈的優惠組合。 按揭中介回贈更多樣化，由購物券到現金回贈不等。 處理高於 1% 現金回贈 如現金回贈總共超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，回贈金額須包括在貸款額內計算。 舉例，如果業主是首置，透過 9 成按揭買 600 萬元的單位，貸款額原本為 540 萬元。假設回贈是 1.5%，即是 8.1 萬元，從供款額中扣除現金回贈後，業主需供 （$5,400,000 – $81,000）= 531.9 萬元。 業主須向銀行申報所得之按揭中介回贈，如果總現金回贈高過貸款額 1%，銀行會按照上述做法扣減貸款額。 轉按回贈優惠或有出入 銀行及按揭中介為轉按提供的優惠或不同於新造按揭，業主應向銀行及中介了解清楚。 轉按套現，可作為購買新一層樓的首期開支。揀選物業時，記得要就心儀屋苑單位進行多方面比較，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？相對浮息按揭，另一種是定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。 立即跳往：H按是甚麼｜P按是甚麼｜常見問題 近期更新 「H 按」是甚麼？ 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 銀行同業拆息，意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。 以拆息利率（H）為基礎，按揭銀行會加上指定的百分點，計算方式即： H + 銀行訂立之百分點（%） 這就是「H 按」計劃的利率。舉例：銀行所用的拆息利率（H）為 0.19%， 銀行訂立之百分點為 1.5%，置業人士需繳利率便是：0.19% + 1.5% = 1.69%。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 一般來說，H 按鎖息上限等於 P 按息率。雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按際利率較 P … Continue reading "居屋按揭懶人包｜按揭成數上限、年期、壓測、擔保期、轉按加按"

樓價持續高企，唐樓可能是其中一個入場門檻較低選項。唐樓按揭最高成數多少？還款期如何計算？為什麼有人說唐樓常被拒批按揭？申請時有甚麼要注意? 讓千居說明唐樓按揭四大注意點。 立即跳往：唐樓特色｜按揭成數｜還款期計法｜批核時間｜拒批原因｜常見問題 近期更新 唐樓特色  唐樓演化 自香港開埠後人口增加，因當時唐樓可分拆出租，故成為不少華人的居所。早期的唐樓普遍有三至四層，不少華人會在唐樓地下作店舖、樓上用作居住，商住並用。 最早期的唐樓，因沒有規管，樓內設施簡陋，窗戸較細、空氣流通差。自1894年發生鼠疫後，港英政府規定唐樓建築設計，例如毎間房要有門及窗。 隨著建築技術進步，20至30年代的唐樓，不但改用石屎及鋼筋興建，更加入不同建築風格，例如位於荔枝角道的雷生春堂，便融合了現代主義及中式美學。現時的唐樓，泛指沒有升降機及間隔的舊式樓。 唐樓魅力 近年不少新落成單位實用率愈來愈低，如果預算有限，又想入手實用率較高的樓，唐樓是不錯的選擇。再者，普遍唐樓樓底較高，住戶可透過裝修設計，例如加建假天花或增設閣樓，增加收納空間。 另一方面，近年政府為增加供應，市建局或發展商相繼收購唐樓重建，唐樓不時錄得可觀的收購價，受到投資者青睞。 按揭成數 唐樓屬於私樓的一種，在敘造按揭上，基本上與私樓無異。2022年，政府宣佈再度放寬按揭成數，首置客為 $1000 萬以下唐樓購買按揭保險，理論上可借足九成；$1,000 萬至 $1,125萬，則最多獲批 $900 萬按揭貸款。如果不申請按揭保險，最多可借六成，貸款額不可超過 $500萬。 但要留意，申請人的身份，例如是否首置客或海外賣家，以至唐樓本身質素，均會影響按揭成數。特別是唐樓普遍樓齡高，常有僭建，銀行會衡量風險，很大機會不批出最高按揭成數。 另一方面，唐樓成交量疏落，估值未必貼近過往成交價。業主最好準備充足資金，以防估價不足，在申請按揭前，亦可先向銀行或專業按揭顧問查詢。 還款期計法 減樓齡 大多數銀行會以「75減樓齡」，計算最長按揭年期。例如唐樓樓齡為50年，最長還款期為25年(75-50)。故樓齡超過45年的唐樓，不可以申請最長30年還款期。當然部份銀行為了吸納唐樓買家，會以「80減樓齡」計算最高年期，但利率可能會較高。 減人齡 如果申請六成以上的高成數按揭，除了「減樓齡」，部份銀行亦會以「減人齡」計算最長還款期，以較低者為準。 例如樓齡45年的唐樓，按「減樓齡」計法，最長還款期是30年 (75-45)；但若申請人為50歲，最長年期是25年 (75-50)，銀行最終會批出25年還款期。如果想延長還款期，準買家可能要找親朋戚友作擔保人。 批核時間 銀行對於唐樓按揭申請，持謹慎態度，亦大機會派員驗樓，了解業權情況及會否有違規情況，例如僭建、劏房、結構改動等。銀行亦會查詢有關單位會否涉及法庭命令，例如釘契。因此唐樓批核按揭時間較長，一般建議預留兩個月以上審批。 拒批原因 銀行可能會因以下情況拒絕批出按揭： 想銀行批足唐樓按揭，應避免購入出現以上情況的單位。另外，買家最好在簽署臨時買賣合約前親自驗樓，或找專業人士協助檢驗，保障權益。  唐樓的呎價低，亦可能因重建而升值，故吸引不少置業客及投資者入手。但在入手前，須注意業權及單位狀況等，以防銀行拒批按揭，甚至面臨法律訴訟。想找心水唐樓，即到千居查看樓盤。 常見問題

購買資助房屋人士要留意，政府正研究引入「漸進式按揭」，令上車、供樓更容易。新計劃擬以樓價一半，計算首期及首十年按揭供款，至於按揭年期，或考慮由 25 年增至 30 年。究竟漸進式按揭對比現行計劃有何分別？綠白表人士是否一同受惠？實際計法如何？新計劃有何利弊？下文逐點告訴您！ 立即跳往：漸進式按揭由來  |  甚麼是漸進式按揭  | 按揭供款計法  |  漸進式按揭利弊 |  常見問題 近期更新 漸進式按揭由來 「漸進式按揭」是特首林鄭月娥提出的房策理念，藉由分階段承造按揭，降低首期及初期供樓成本，令有意購買公營房屋的市民「買得起，供得起」。該計劃參考自新世界早前提出的「私人居屋」建議計劃，目前仍在研究階段，預計日後的新居屋或綠置居買家，包括綠表、白表申請人，可受惠此政策。留意，新計劃不適用於私樓按揭。 甚麼是漸進式按揭 漸進式按揭，讓買家分階段承造全期按揭，剛於物業成交時（即首階段），買家會以樓價一半，承造首十年按揭，首期同樣以樓價一半計算。 過了首 10 年後（即第二階段），買家要承造餘下一半樓價按揭，並連同首十年尚欠供款，在往後年期一次過或漸進式分階段供款。 因此在新計劃下，綠表、白表人士的置業首期、供款以至利息支出等方面，將會與現行計劃有差異，下文有例子具體說明。 按揭供款計法 以下提供兩個計算例子，分別以白表及綠表身份，使用漸進式按揭 (1) 購買新居屋 及 (2) 購買綠置居： (1a) 購買新居屋單位 – 白表人士 模擬例子：2022年居屋樓王｜北角驥華苑 457 方呎單位，售價 $531 萬 漸進式按揭：首 10 年 V.S. 10 年後供款 首 10 年每月供款 10 年後每月供款 樓價 $265.5萬 （一半價格） $443.5萬（$265.5萬 + … Continue reading "居屋按揭懶人包｜按揭成數上限、年期、壓測、擔保期、轉按加按"